【开源证券】房地产行业2026春季投资策略：逆境磨砺，暗藏契机-260303（39页）.pdf

1、逆境磨砺，暗藏契机1、2026展望：渐行渐近的行业底部(divcenter)风险提示(/divcenter)1.12026求是第1期：改善和稳定房地产市场预期2026开年首期求是杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改善的清晰信号。该文作者钟庭军，现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员。12发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上从2025年行业数据看，本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。1.2发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上

2、报率和贷款利率的关系看，目前核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6-2.0%区间，已经与十年期国债收益率靠拢。1.2发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上对比发达国家/地区房价历史周期，房价历史下跌周期多在3年以上。日本自1990年以来，房价整体下跌超18年；美国自次贷危机后，房价下跌5.5年。人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限长期以来，市场普遍认为购房人口对房价的支撑作用不足，影响止跌回稳的进程。我们认为，房屋的价格由货币政策、供需关系、经济预期、人口走势多方面因素共振影响，而非人

3、口数据单个因素决定，房屋价格的边际变化情况受人口影响相对有限。我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率

4、在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限我们发现：房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。从各个国家/地区房屋价格

5、指数与人口增长率的拟合结果来看，大多数国家/地区调整后的R2小于0.5（仅韩国调整后的R2接近1,但却是负相关)，整体看P值大于0.05，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系，人口增长率难以解释房屋价格的变化。2.2人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限我们认为，适龄购房人口虽然对房价会产生一定影响，而货币政策、供需关系、经济预期的影响远超适龄购房人口的影响。从房屋价格指数与适龄购房人口相关性拟合结果来看，所有国家调整后的R2都小于0.75，整体看P值大于0.05，大多数国家/地区房屋价格指数与适龄购房人口相关性并不显著。2026展望：渐行渐近的行业底部人口因素是超长周期变量，对房价中期

6、影响有限香港房地产案例：华丽的止跌回稳“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求3.1中国香港2023年开启减辣中国香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道，2022年香港特区政府开始逐步放松楼市政策，3.3中原城市领先指数CCL于2025年二季度企稳2023、2024年中国香港楼市撤辣后需求释放显著，有效补充了内地买家客户，但楼市量价均表现出脉冲回暖，并未出现所谓“量在价先”的逻辑。(divcenter)图14：中国香港楼市回暖由三重因素共同促进(/divcenter)3.3香港2020-2024年通过人才计划来港人数增加香港2025施政报告：自本届香港政府推出一系列新的输入人才