房地产行业26年1月市场总结：市场信心逐步回升主流标的表现优异-260226（37页）.pdf

1、市场信心逐步回升，主流标的表现优异核心观点：市场成交：新房仍较低迷，二手实时成交表现优异。新房市场，26年1月，45城商品住宅（房管局）成交面积同比-27%，以农历对齐，同比-.57%。根据克而瑞，26年1月百强房企销售金额同比-25%，剔除春节的影响同比-34%。二手房市场，80城（中介）实时成交同比+73%，剔除去年春节基数的影响对齐同比增长12%；分线城市阳历增速差距不大，上海、北京、广州、深圳等城市均超过荣枯线水平。1月72城来访同比+79%，农历同比+7.5%，来访转化率1月提升到5.2%，为25年7月以来的新高。网签数据，11城同比+16.3%，对齐农历-14.4%。市场景气度：2

2、6年开年价格走稳，新房开盘去化率持续下滑。26年1月中介口径重点城市二手成交价格环比+2.7%，这是25年3月以来首次实现价格上涨，分线来看一线、二线、三四线分别环比+3.7%、+4.3%和-.0.3%，25年4季度价格跌幅较大的城市，环比上涨较为显著。库存方面，新房库存走低但去化周期维持高位，二手房挂牌量1月环比为-.1.1%，过去三个月环比-.3.2%。新房去化方面，市场推盘进入淡季，因此售批比保持在1x以上，但重点城市新开盘认购率仅有34%，其中纯新盘维持在52%，老盘新推去化率仅有28%，景气度较差。政策：为全年地产政策环境改善，开了一个好头。26年1月2日，中共中央机关刊求是杂志发文

3、改善和稳定房地产市场预期，随后1月14日财政部延续个人所得税退税政策至27年，1月15日央行下调结构性金融工具的利率，开发贷款展期年限延长至5年，29日新闻报道取消三道红线，2月除上海试点“以旧换新”。开年1个月，所有政策方向都相对温和，且引导预期和提高政策效率的决心已显现。土地市场：供应淡季叠加高基数，开局并不美好。26年1月住宅用地出让金924亿元，同比-46%，各性质用地表现差异不大。政府供地意愿和企业拿地意愿都比较低，城投拿地面积同比-51%，非城投-24%。行情回顾及投资观点：内房及港房表现出色，市场关注度大幅提升。1月SW房地产指数上涨4.3%，跑赢大盘2.7个百分点，香港本地房地

4、产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点。分板块来看，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3%，内房和港房主流开发企业均有不俗的表现。资本市场对于26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，均有较为乐观的预期，由此带动了主流开发企业的整体板块价值修复，香港同样开年表现不俗。目前行业整体估值水平，仍处于底部位置，市场预期修复同样处于初级阶段，从股价表现上来看，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性，建议持续关注房地产板块走势。风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。一、房地产市场成交

5、表现：新房疲弱，二手走强（一）新房网签数据：低基数情况下，新房成交依然显著下降根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测的45城商品住宅成交面积862万方，环比25年末的季节性高网签基数下降41.8%，同比下降26.7%，降幅较上月收窄7.6pct，但因25年1月包含春节假期，我们改为农历对齐后同比下降56.9%，新房网签仍维持较低规模。对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同，24年7月及11-12月，商品住宅同比明显超越商品房表现，25年以来二者差距收窄，26年1月46城商品住宅同比-26.7%，50城商品房同比-.1

6、3.7%，换成农历对齐，46城商品住宅同比-56.9%，50城商品房同比-48.7%，商品房表现略好于住宅。(divcenter)图1：45城2016年至今月成交面积（万方）走势(/divcenter)分线来看，2026年1月，一线4城商品住宅成交同比下降22.3%，同比降幅收窄6.7pct，二线同比下降29.6%，同比降幅收窄7.0pct，三四线同比下降21.8%，降幅收窄2.2pc,各能级城市成交同比降幅均有所收窄。换成农历对齐，一线、二线、三四线同比分别下降53.6%、下降61.1%、下降43.6%，低线成交降幅优于高线优于中线。分城市来看，26年1月，一线城市全面下行，其中上海新建商品