【国盛证券有限责任公司】房地产开发2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现-260301（13页）.pdf

1、房地产开发2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现上海发布楼市新政，政策效用或持续数月，全国层面仍待中央政策的落位。2月25日上海发布楼市新政，政策主要包括限购政策放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大。非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳满3年及以上的，在外环内限购2套住房；持居住证满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。整体来看，政策围绕新上海人（包括缴纳社保和未缴纳社保的）、公积金额度提升预算展开，预计对刚需、刚改都有提振作用，进而去试图打开置换的链条。基于上海当前基本面（有所下降的

2、二手房挂牌、下跌过的房价、高企的新房库存），我们预计政策对市场有效烘托时长是3-4个月，上海小阳春成交会起量，价格整体相对平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗二手挂牌和新房存量，改善供需结构。上海城市维度政策或就此出尽，而且上海城市地位有一定特殊，上海城市政策对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央，包括城市更新、收储收地、房贷利率等等，大部分二三四线城市仍然是要看中央层面政策的落位。1.上海发布楼市新政上海发布楼市新政，政策效用或持续数月，全国层面仍待中央政策的落位。2月25日上海发布楼市新政，政策主要包括限购政策放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大。按照新政规定，非沪籍居民家庭或成

3、年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳满3年及以上的，在外环内限购2套住房；持上海市居住证满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。同时，提高住房公积金最高贷款额度，公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。整体来看，政策围绕新上海人（包括缴纳社保和未缴纳社保的）、公积金额度提升预算展开，预计对刚需、刚改都有提振作用，进而去试图打开置换的链条。基于上海当前基本面（有所下降的二手房挂牌、下跌过的房价、高企的新房库存），我们预计政策对市场有效烘托时长是3-4个月，上海小阳春成交会起量，价格整体相对平稳，二手房议价空间收

4、窄，进一步消耗二手挂牌和新房存量，改善供需结构。上海城市维度政策或就此出尽，而且上海城市地位有一定特殊，上海城市政策对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央，包括城市更新、收储收地、房贷利率等等，大部分二三四线城市仍然是要看中央层面政策的落位。2.行情回顾本周申万房地产指数累计变动幅度为0.6%，落后沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。本周上涨个股共80支，较上周增长80支，下跌股数为33支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为万泽股份、京蓝科技、荣丰控股、京能置业、万方发展，涨幅分别为27.0%、15.9%、14.4%、11.9%、10.0%。跌幅前五为上实发展

5、、海航基础、ST慧球、格力地产、招商蛇口，跌幅分别为-5.3%、-5.1%、-5.1%、-4.6%、-4.1%。本周重点40家A/H房企中共计上涨22支，较上周增长17支，涨幅位居前五的为碧桂园、中梁控股、旭辉控股集团、美的置业、佳兆业，涨幅分别为22.4%、7.3%、6.2%、6.0%、6.0%。跌幅前五为金地商置、时代中国控股、龙光地产、绿城中国、招商蛇口，跌幅分别为-.12.8%、-11.1%、-7.9%、-5.9%、-4.1%。(divcenter)图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名(/divcenter)3.重点城市新房二手房成交跟踪3.1新房成交（商品住宅口径）本周30个城市新

6、房成交面积为68.2万平方米，环比提升389.0%，同比下降61.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为14.4万方，环比+530.7%，同比-64.1%；样本二线城市为41.0万方，环比+494.6%，同比-48.8%；样本三线城市为12.8万方，环比+168.1%，同比-76.8%。：Wind，国盛证券研究所2月累计新房成交面积方面，样本30城共计308.7万方，同比-43.4%；一线城市为83.3万方，同比-32.4%；二线城市为159.3万方，同比-37.8%；三线城市为66.1万方，同比-60.3%。从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城