房地产行业城市草根调研系列报告之十二：东莞篇来访上升尚未走出观望-230206（10页）.pdf

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1、 城市草根调研系列报告之十二：东莞篇 来访上升，尚未走出观望 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。行业报告 房地产 2023 年 02 月 06 日 强于大市（维持）强于大市（维持）行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*销售投资仍然承压，竣工有所改善*强于大市 20230118【平安证券】行业点评*房地产*首套房贷款利率动态调整，因城施策稳定楼市*强于大市 20230105【平安证券】行业年度策略报告*房地产*政策锚定格局，铅华洗尽见金*强于大市 2022120

2、7 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑茜文郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN 平安观点：成交延续低迷，出清周期拉长：成交延续低迷，出清周期拉长：2022 年东莞楼市延续21 年以来下行压力，尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚，全年开盘当天去化率 33%，较 2021 年回落 32 个百分点。2022 年全市商品住宅成交2.7 万套、成交面积 314 万平米，同比分别下降 35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交

3、价格29075元/平米，同比上涨 5.5%，但涨幅较 2021 年收窄8.4 个百分点。2023 年1 月东莞成交维持低位，全市成交 1771 套、成交面积 19.4 万平米，同比分别下降 5.7%、8.9%。2022 年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至 2023 年 1 月出清周期达 16.9 个月。以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：据克而瑞统计，2022 年东莞特价房促销频出，低至 9 折甚至 75 折。此次调研项目亦普遍打折，基本为大个位数折扣，部分折扣较开盘略有回收，整体看以价换量仍旧存在，开发商市场预期仍相对谨慎。2022 年1

4、2 月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入，与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主，购房客群多为小企业主、上班族等，首付比例大多 2、3 成，自住需求下项目品质、性价比等要求更高。到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化：到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化：调研项目反馈节后案场日到访量升至 10 余组，但转化率有限，成交转化仍需时间。当前交付问题并非东莞市场担忧重点，更多仍在收入及房价预期。展望 2023年，除政策支持、经济修复等因素外，东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多，优质地段项目入市亦有望对

5、市场情绪形成支撑，关注 3-4 月小阳春及二季度楼市修复情况，其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化。投资建议：投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，近期板块表现相对低迷亦反映市场对楼市基本面分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，东莞楼市节后来访上升亦反映客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，二季度销售有望逐步企稳，短期建议逢低积极布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科 A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如

6、碧桂园服务、新城悦服务、招商积余、保利物业、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。风险提示：风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。房地产行业动态跟踪报告 2/10 正文目录正文目录 一、成交延续低迷，出清周期拉长一、成交延续低迷，出清周期拉长.4 二、以价换量普遍存在，购房以本地自住为主二、以价换量普遍存在，购房以本地自住为主.5 三、到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为