世邦魏理仕：2022年深圳房地产市场回顾与2023年展望报告（13页）.pdf

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1、因疫情反复及宏观经济走弱导致部分项目推迟交付，2022 全年深圳优质写字楼市场共录得近 90 万平方米的新增供应入市，同比虽有降低，但总体规模依然可观。从供应曲线来看，供应高值出现在首尾两季，供应热点区域集中在前海和后海，部分项目去化速度同比放缓。全年净吸纳量共计 39.2 万平方米，同比呈现两位数的下滑，对比 2020 年也有超 4 成收缩。受此影响，整体市场空置率同比升高 2.2 个百分点至 18.8%，吸纳量按照季度分布呈 V 字形走势。吸纳量下降的原因有二：一方面，科技行业的政策监管带来头部企业业务收缩及其上下游科技企业发展动荡，造成了作为市场第一大需求主力的科技板块办公需求收缩明显；

2、另一方面，宏观经济面临下行压力，导致市场观望情绪蔓延，企业对扩张持审慎态度，续租行为增加。聚焦行业类型，科技板块依然为市场需求的核心支柱，年度需求占比为 29.5%，其中约 9 成贡献自软硬件开发子板块。但受行业监管调整的影响，对比过去 3 年持续每年超 4 成的占比，科技板块需求回缩超过 10 个百分点，退租及收缩行为均在年内有出现。金融需求占比为 25.9%，为第二大需求来源，与过去 3 年相比略有升高。其中，传统金融占比更胜一筹，主要以证券和银行扩张为驱动。专业服务、房地产建筑和零售贸易需求分别位列第三至五位，占比分别为：8.7%、7.7%和 7.0%，其中律所、咨询公司、建筑工程类企业

3、及以电子元器件和电子产品为绝对主导的零售贸易类企业需求增长较为显著。全年共录得 27 家律所新租赁成交，虽然对比 2021 年有所下降，但依然保持着较高的市场活跃度，其中升级搬迁数量颇多。而全球的芯片短缺继续推动电子元器件类零售贸易企业的办公需求在 2022 年保持增长。从子市场维度来看，前海、车公庙和高新园三大子市场成交活跃，净吸纳量位列前三，其中前海片区在交通条件和配套设施不断完善以及政府租金补贴政策扶持的双重因素推动下，以超过 10 万平方米的年度净吸纳量大幅领先其他片区。着眼成交类型，搬迁需求依然主导市场，占比超 6 成，多来自于非核心区域的产业楼宇企业的需求提升。值得注意的是，受疫情

4、反复影响，存量市场的续租行为明显上升，与此同时在疫情管控措施和全球经济增长普遍放缓的双重因素夹击下，外资企业需求占比同比减少 6 个百分点，对比 2020 年亦有 7 个百分点的下降。需求放缓令租户市场更加明显，部分老旧楼宇和空置率较高的写字楼主动积极调低租金以吸引租户，部分业主对楼宇内的办公空间进行优化盘点，在租约到期前提前锁定客户，给予客户一些租赁优惠。受此影响，市场平均租金同比下跌 1.6%至每月每平方米 184.8 元，但对比 2020 年跌幅有明显收窄。“2023 年，随着防疫政策进一步优化调整和出入境放开，原本推迟的新增供应将陆续入市，预计市场将迎来约 120 万平方米的新增供应密

5、集交付，主要分布在前海、后海和新兴市场。全国疫情的快速过峰预计将推动商务活动从二季度开始复苏，企业将重启扩张计划，寻租行为将不断增长。此外，科技行业政策监管导致的需求调整或将再次出现，但头部科技企业对于新赛道的探索将令整体科技板块的需求稳中有升。受大量新增供应影响，预计 2023 年整体市场空置率将小幅上升，但租金跌幅将会收窄。”虽受疫情散点多发影响，深圳优质零售物业市场 2022 年新增供应量表现不俗，且均以高入驻率开业。全年共录得 9 个项目、合计 68.8 万平方米的新增供应入市，开业时间集中在下半年。新项目表现可圈可点，天河城和仁恒集团分别开出在深圳的首个购物中心，其中天河城是全国首个

6、购物中心与工业遗存的双业态组合商业项目。受新项目带动，零售需求依然位列市场第一，占比 46.6%。服饰和珠宝首饰保持快速扩张，电子产品品牌拓展同比小幅提升，但运动户外品牌扩张同比有所回落。服饰品牌方面，除国际连锁品牌外，潮牌成为服饰品类吸引客户的亮点，不但包括国外的潮牌，国潮品牌也受到了业主的青睐，全年共引入潮牌约 30 家。与此同时，疫情之下人们对于黄金珠宝保值品的追求贯穿全年，传统连锁珠宝品牌持续扩张，热门品牌包括周大福、周生生和六福珠宝。值得一提的是，年内万象城也引入了多个奢侈腕表、珠宝和包类品牌进入深圳。电子产品业态的活跃度主要由小米、京东和荣耀三大品牌推动。此外，汽车品牌热度不减，品

7、牌更趋立体多元化，新兴品牌与国际豪车积极布局鹏城，全年一共录得 66 家汽车商家开业，同比实现了 2 个百分点的增长。除 BMWiSpace、别克、阿维塔和欧拉汽车外，英国豪华车品牌 LOTUS NYO 也于年内在中洲湾开出深圳首店。同样在新项目带动下，餐饮业态年内表现依然较为活跃，但与此同时也看到疫情影响带来的闭店行为。简餐、茶饮和特色餐饮依然为三大主力军，其中简餐和茶饮需求占比同比均有所上升。简餐方面，松鹤楼苏式汤面、马记永兰州拉面和谭仔米线为三大扩张热门品牌；茶饮开出近百家新店，品牌继续聚焦丘大叔、奈雪的茶、混果汁和茶米茶等连锁品牌。而体验类业态则以美容类细分业态开店为主。首入品牌作为吸

8、引消费者驻足的有力手段继续成为新开购物中心进行市场差异化的营销点，全国首店与华南首店频频登场。渔语鱼川宴全国首家概念店在天河城开出，融合 Ralphs Coffee 的拉夫劳伦之家、老佛爷百货以及端木良锦等高端品牌均在年内开出了华南首店，华南首家茑屋书店也在中洲湾开出。部分购物中心甚至通过引入区域性首入品牌来打造吸引力。此外，疫情对市场的冲击之下，多个行政区通过发放消费券来提振消费市场信心，优惠力度较大，对于实体商业消费带动的杠杆作用较为明显。整体市场来看，因疫情影响导致的店铺退租，使得多个购物中心的空置率在年内有所上升，整体市场空置率同比上升 0.7 个百分点至 4.6%。受此影响，首层平均

9、租金同比下行 0.6%至每天每平方米 19.3 元。“展望 2023 年，预计市场的新增供应将过百万，全面放开将带动宏观经济持续改善，消费意愿也将不断提升。另外，疫情管控措施的放宽也有利于消费者去实体商业进行消费，这些利好因素均将带动优质零售市场活力重现。全年来看，预计整体市场的空置率将保持低位，租金也将实现小幅增长。与此同时，全面放开也将为市场带来更多的跨区、跨国品牌，令品牌丰富度不断提高，并带动高端优质物业的租户品质得以进一步提升。在全国争创国际消费中心城市的背景下，深圳全市及各区呈现积极优化商圈规划、提升商圈能级的态势，这也将为整体零售市场创造更有利的载体和政策环境。”在经历了 3 年的

10、供应空白后，2022 年深圳录得一个新增供应入市，为位于盐田区的盐田港普洛斯国际物流园三期，为深圳高标仓市场增加了 6 万平方米的高标仓空间。除疫情影响导致跨境电商时效在一季度出现了部分延迟外，全年来看，深圳各大物流设施运营稳健，市场需求呈稳定增长，主要来自电商、第三方物流和进出口。根据最新统计，2022 年 1-11 月，深圳全市进出口总额 33,058.9 亿元，同比增长 4.7%，进出口需求依然保持了平稳增长态势。其中深圳机场国际及地区货量同比增长 21.1%，新开了通往越南、印度等地的新航线，空运跨境电商业务量也实现了同比 33.9%的增长。新交付的 6 万平方米供应无法缓解整体市场供

11、不应求的局面，市场全年以极低空置率运行，至年末录得 0.7%。稳定增长的社会消费品零售总额带来的零售需求的增加，以及受疫情影响网购比例的提升均推高了电商和第三方物流需求。因为供应紧缺，能落地的均为小规模和短期的租赁类型；大规模、租赁周期较长的仓储需求在深圳无法寻得合适的空间落地的情况下，退而求其次，外溢至东莞以及惠州等周边城市。与此同时，年内监测到个别项目因未来要进行改建，暂停招商的情况，这又在一定程度上加剧了市场的供不应求的市场态势。供不应求推动市场平均租金同比增长 2.7%至每月每平方米 48.7 元。东莞全年共录得 47.6 万平方米的新增供应入市，同比增长超 18.0%，共有两个项目于

12、年内交付使用，分别为上基顺晟物流园和第一产业谢岗物流园。受大规模新增供应于年末交付带来的近因效应，整体市场空置率同比上升 3 个百分点至 9.4%。全年共录得36 万平方米的净吸纳量，延续了 2021 年供需两旺的市场态势。综合全年需求来看，除辐射深莞两市的电商和第三方物流的需求持续增长外，制造业的需求也相对活跃。其中电商需求在年末多节日促销带动下，第四季度得以充分释放。市场平均租金在需求增长的持续推动下稳步上升，全年增长 3.8%至每月每平方米 48.1 元，与深圳租金水平相差无几。2022 年惠州仅录得一个新增供应入市，市场唯一的保税仓于年底交付使用，仓储面积为 5.5 万平方米。保税项目

13、入仓门槛的要求导致项目入市时空置率较高。受此影响，市场空置率同比上升 1.5 个百分点至 7.0%。年内市场需求主要来自制造业，包括电子信息类和新能源汽车类相关制造。因整体市场规模较小，低空置率的市场局面下，平均租金全年实现了 3.3%的增长至每月每平方米 36.6 元。“2023 年，深圳高标仓市场预计将继续录得约 13 万平方米的新增供应。新增供应虽有增加，但随着疫情管控及出入境管理措施调整，来自零售、第三方物流、电商及进出口的需求均将获得进一步的拉升，供不应求的局面依然将有所延续。因此，整体市场的空置率仍将处于极低水平，租金也将沿着上升通道继续前进。再看东莞，未来一年预计将有 33 万平

14、方米的高标仓入市，全面放开带来的深圳需求外溢及东莞本市需求的增长将使得东莞高标仓市场的去化进一步提升，空置率将保持在较低水平，租金涨幅也将进一步扩大。惠州方面，高标仓市场将在 2023 年迎来供应高峰，预计将有 78万平方米的新增供应入市，主要分布在惠城和博罗两大片区。受新增供应影响，市场空置率预计将有所升高。但受益于疫情管控的放开带来的制造业企业业务恢复和人们消费意愿的提升，整体市场需求将实现进一步增长，平均租金也将因此而获得稳步上升。”2022年全年受疫情散点式反复爆发影响，仅录得一个研发办公类的产业园区交付使用，共计 10 万平方米。新项目位于光明新区的凤凰街道，得益于良好的招商能力，新

15、项目交付之初就实现过半入驻率。整体市场需求依然保持了一定的活跃度，共录得 20.1 万平方米的新增吸纳，令空置率同比改善 1.9 个百分点至 9.9%。需求主要来自研发园区子市场，以深圳本地企业为主。工业写字楼子市场方面，本地和国内的企业均贡献了不俗的需求量。而厂房子市场方面，内外资需求占比各半。从成交类型来看，搬迁需求贯穿 3 个子市场。厂房子市场租赁需求主要来自生物医药、电子信息和软件及信息服务业三大板块。研发办公类园区则以科技、零售贸易及金融企业需求为主。其中，科技板块聚焦软件及信息服务类企业，零售贸易以电子产品类贸易公司为主，而金融则以投资理财类企业居多。工业写字楼子市场的需求主要贡献

16、自科技和金融，互联网软件、网络与通讯类科技企业表现活跃。年内录得了一宗 2,500 平方米的互联网科技研发类企业的搬迁租赁案例。而金融需求则主要来自非传统金融板块的投资理财类企业。租金方面，受疫情影响，全市租金同比下降 1.1%至每月每平方米 98.3 元。不同类型子市场租金表现分化厂房类园区受益于长租约的稳定需求，租金逆势增长 0.6%至每月每平方米 48.9 元；研发办公市场和工业写字楼市场则均录得 1.2%的同比下降，至年末租金水平分别为每月每平方米 73.3 和 149.2 元。“2023 年，随着前期累积供应的不断释放，将有超 70 万平方米的新增供应密集交付，其中研发办公类子市场新

17、增项目主要分布在龙岗的大运、坪地以及坂田，而工业写字楼子市场的新项目则主要来自梅林。大量新增供应入市预计将推升整体市场的空置率。但市场需求面将呈现非常积极的态势，随着防疫优化后国内疫情的快速过峰，企业信心得以增强，商务活动活跃度将于二季度起持续提升，带动市场需求快速复苏。市场需求的触底反弹，将推动租金止跌回稳。预计市场行业需求仍将主要贡献自科技、医药及生命科学、3C 电子产品和制造业板块。”深圳大宗交易市场在 2022 年保持了一定的活跃度，共录得 24 宗交易，成交总额共计人民币 195.1 亿元，但同比有 2 成下降。写字楼和工业成为深圳大宗交易市场成交的双轮驱动，其中写字楼是绝对的成交主

18、力，交易额占比高达 89.7%，同比增长 25 个百分点；而工业大宗交易以 6.5%的占比位列第二，同比也实现了 4.5 个百分点的提升。写字楼成交方面，全年共录得 20 宗写字楼交易。受单宗高成交总额交易的带动，资产包类型的交易以 41.9%的占比位居首位。同样受该宗交易带动，开发商成为年度主要买家来源，交易额占比过半，机会型购买也以 49.8%的交易额占比成为年度主要的投资类型。除该宗交易外，余下绝大部分写字楼成交均为企业买家自用型的购买，且多以资产交易的方式达成。企业买家主要来自科技、实体企业及金融旗下的证券、银行和资产管理公司。而从写字楼的卖方来看，国企和民企均有资产售出行为。其中民营

19、企业的资产处置大多缘于资金链紧缺，而年终业绩指标要求及寻求更多资金用于投入 2023 年业务拓展也催生了国企的资产出售行为。年内录得了多宗国企旗下位于核心区和非核心区的写字楼物业的交易，其中核心区优质项目的成交价格未见松动，但非核心区域项目的资产价格则有下调。工业物业交易方面，全年共录得 3 宗交易，均位于光明新区，细分物业类型包含研发办公以及科技园。其中两宗为自用型购买，买方均为科技类公司，一宗为机会型投资，买方为酒店管理公司。“2023 年，金融三支箭的落地对于房企在未来一年的发展有较大利好，确实会缓解开发商的资金压力。但具象来看，政策面的利好更有助于国有企业和优质民营企业的经营恢复，对于中小型民企来讲，依然有较多企业将面临或正在经历资金危机，这将加大其资产出售意愿。与此同时，因市场全面修复仍需时日，为了实现良好的企业战略拓展及资金安排，不排除部分国企和优质民企依然会进行资产出售。在此情况下，市场上可售物业的增多将令整体市场在 2023 年保持较高活跃度，写字楼、购物中心的大宗交易均有机会录得。同时，因为市场可售物业依然较多，且写字楼和优质零售物业租金改善也是逐步进行的，部分资产价格或将停留在 2022 年的价格低位，建议投资者抓住这个窗口期择机而动。此外，工业物业因为其稳定的租金表现及可通过发行REITs 实现稳定收益，将依然受到投资者的追捧。”