同策研究院：2022年上海楼市总结及2023年市场展望报告（48页）.pdf

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1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2022年上海楼市总结及2023年市场展望2023.1目录0102CONTENTS03宏观经济及房地产行业形势2022年上海楼市发展特征2023年市场趋势预判及建议01宏观经济及房地产行业形势PART受疫情冲击，全国及上海经济增长不及预期2022年，全国疫情多点散发，经济恢复受阻、GDP增速明显回落，预计全年增速低于年初目标（5.5%）。上海受疫情冲击影响更强，2季度、3季度GDP均负增长，难以达成经济增长目标全国各季度GD

2、P及累计同比增速2.503.00-10-5051015200.05.010.015.020.025.030.035.02015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/9中国各季度GDPGDP累计同比增速万亿元%2022年受疫情影响，GDP增速明显回落上海各季度GD

3、P及累计同比增速3.10-5.70-1.40-10-5051015200.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.02015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/9上海各季度GDPGDP累计同比增速亿元%受疫情冲

4、击，上海GDP负增长数据来源：同策研究院、wind防疫政策调整，助力经济复苏2023年1月8日起，解除对新型冠状病毒感染采取的中华人民共和国传染病防治法规定的甲类传染病预防、控制措施，实施“乙类乙管”。未来大范围封控将退出新冠防疫措施，防疫政策的调整将助力2023年经济复苏根据方案，2023年1月8日起，对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”。依据传染病防治法，对新冠病毒感染者不再实行隔离措施，不再判定密切接触者；不再划定高低风险区；对新冠病毒感染者实施分级分类收治并适时调整医疗保障政策；检测策略调整为“愿检尽检”；调整疫情信息发布频次和内容。依据国境卫生检疫法，不再对入境人员和货物等采取检疫传染

5、病管理措施。关于对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”的总体方案2023年经济建设以扩大内需为核心“二十大”后中国经济增长方式转变为“扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。年底的经济工作会议中同样提出“着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置”，明确支持“住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”数据来源：同策研究院、wind扩大内需战略供给侧改革经济实现质的有效提升和量的合理增长城乡融合发展区域协调发展完善分配制度健全社会保障体系提高全要素生产率提升产业链供应链韧性就业优先战略应对人口问题“二十大”后中国经济增长方式2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP

6、的比例55.8%43.1%18.4%54.7%42.9%18.3%54.5%43.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021上海大都市圈战略推动区域发展2022年9月发布上海大都市圈空间协同规划，构建包括上海、无锡、常州、苏州、南通、宁波、湖州、嘉兴、舟山在内的“1+8”大都市圈。上海定位顶级全球城市，打造国际经济、金融、贸易、航运和科创中心；苏州、宁波、临港片区承接上海科创成果转移，加速人才引进，促进二产升级城市定位特点分工上海顶级全球城市 都市圈引领城市 推动国际经济、金

7、融、贸易、航运和科技创新等“五个中心”建设临港片区(综合性全球城市）苏州综合性全球城市 经济体量仅次于上海 创新发展关键时期 与上海联动共生的功能性枢纽城市 引进培育世界一流大学，提升原始创新能力，承接上海最新科技成果转移宁波综合性全球城市 港通天下、书藏古今 国际贸易、国际航运、国际科技创新中心协同区无锡专业性全球城市 创新基础深厚的滨湖城市 近30家省级研究机构环太湖布局 科技创新、智能制造、文化交流 汽车全产业链、半导体常州专业性全球城市“小尖强”民营制造“接地气”创新模式 国际化制造名城 长三角中轴枢纽 新能源汽车产业链南通专业性全球城市 与上海一江之隔，经济总量不断壮大 江苏开放门户

8、 民营经济、建筑业湖州专业性全球城市“绿水青山就是金山银山”美丽乡村发源地 长三角中心花园 绿色发展引领区嘉兴专业性全球城市 毗邻上海和杭州，沪杭联动的重要节点 G60科创走廊从上海进入浙江的第一站 长三角核心区枢纽型中心城市舟山专业性全球城市 路域面积最小，海域面积最广 自由贸易先行区 海上花园会客厅 1个顶级全球城市 3个综合性全球城市 6个专业性全球城市 12个全球功能性节点 19个相对独立的全球功能支撑性节点上海大都市圈功能体系规划图房地产是稳定经济的重要环节房改之后，中国及上海房地产业增加值稳步上涨，占GDP的比重也稳步提升。房地产是稳定经济的重要环节，2022年12月，国务院副总理

9、刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”数据来源：同策研究院、wind0.37.74.0%7.2%6.7%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年房地产业增加值从0.3万亿元增加至7.8万亿元占比从4.0%增加至6.8%万亿元191.83,

10、564.55.0%8.8%8.2%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.03,500.04,000.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）1998至2021年上海房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地产业增加值从191.8亿元增加至3564.5亿元占比从5.0%增加至8.2%亿元2022年市

11、场下行，房地产业拖累经济增长2022年，全国房地产行业形势持续下行，1-11月累计同比下跌-23.3%，预计全年销售13.8亿平米（跌至2015年水平）。全年房地产开发投资负增长，房地产业下行拖累全国经济增长全国分季度GDP、房地产开发投资累计同比增速-8.00 3.00-10.0-5.00.05.010.015.020.025.030.02015/32015/62015/92015/122016/32016/62016/92016/122017/32017/62017/92017/122018/32018/62018/92018/122019/32019/62019/92019/122020

12、/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/9房地产开发投资累计同比GDP累计同比增速%2022年房地产开发投资快速下滑，拖累经济增长数据来源：同策研究院、wind21.5%15.9%11.3%7.3%4.8%1.9%-9.6%-13.8%-20.9%-23.6%-22.2%-23.1%-23.0%-22.2%-22.3%-23.3%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2021/072021/082021/092021/10

13、2021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022年1-11月累计12.1亿平米累计同比-23.3%至2022年11月商品房销售面积累计同比增速房地产调控政策风向逆转十九大后坚持”房住不炒”，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心问题：房地产风险已经发生变化，金融泡沫化风险已经扭转，房地产调控政策风向逆转具有实施的基础国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产的问题应该

14、说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”银保监会系统大会：郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线银保监会新闻通气会：房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制银保监会相关部门负责人表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”2019年9月3日2020年9月14日2021年3月2日2022年3月2日2022年9月23日高压调控阶段分水岭2023年将推进购房需求端的刺激政策12月中央层面多次发声，支持刚性和改善性住房需求，重申房地产国民经济支柱产业的地位，预计2023年将推进购房需求端的刺激政策，帮助经济整体性好转12月15日至16日中央经济工作

15、会议 要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。扩大内需战略规划纲要（20222035年）促进居住消费健康发展。支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。12月15日刘鹤书面致辞 房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间

16、为房地产业稳定发展提供支撑。上海目前尚未出台实质性放松政策2022年全国超200个省市出台楼市调控政策，调控范围广且从低能级城市向高能级城市传导。从结果来看，虽然三四线城市放松力度更大、覆盖群体范围更广，但市场没有明显起色。一线城市主要对人才政策加码，以上海为例，没有出现实质性的放松政策（如降低首付、显著降低贷款利率等）银行、公积金贷款放松（1）商业贷款利率降低（2）商业贷款审批流程加快（3）公积金贷款额度增加（4）部分城市针对改善购房放宽使用条件以限购政策为例限 购放 松三种类型花式放松限购（1）直接取消限购（2）增加名额上限（3）针对特定群体腾挪资格：如成都房产用于保障租赁增加1套购房资格

17、新房、二手房限价放松（1）新房备案价放松（2）二手房核验价等放松官方、民间共同操作（1）部分城市政府发布公告降低首付比例（2）开发商通过垫资、首付分期、打折促销等方式巧用政策发放补贴（1）结合人才引进政策，针对符合条件的特定人才发放补贴（2）给多孩家庭发放补贴限 贷放 松降 低首 付限 价放 松购 房补 贴一 线 城 市三 四 线 城 市二 线 城 市一线城市未调整限购,仅释放更多购房资格，如上海8月定向优化临港人才购房，二线城市以缩小限购范围、放松特定人群为主如青岛9月开始仅对二环以内的历下区、市中区限购；成都6月对二孩及以上家庭新增1套购房资格三四线城市全面放开限购如衢州4月全面取消限购，

18、非本地户籍家庭可直接购房政府回购苏州、郑州、济南、湖州等城市政府回购商品房政 府回 购010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/72022/92022/11成交套数成交均价短期上海市场下行，但

19、无需过度悲观短期看，4季度无论新房还是二手房，成交量相比3季度均出现明显回落，上海进入短期下行状态。但对2023年的市场行情无需过度悲观，一方面政策端调整空间大且出现放松趋势，另一方面，上海房地产市场的资产属性强，需求更加旺盛，在全国仍有标杆效应数据来源：同策研究院、wind010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000501001502002502022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供应面积成交面积均价2022年上海商品住宅供求

20、量价万平米元/平米3季度月均供应：122万方月均成交：127万方成交回落2019至2022年上海二手住宅成交量价套元/平米2019年月均成交2.0万套2020年月均成交2.3万套2021年月均成交2.1万套2022年月均成交1.4万套成交回落4季度月均供应：145万方月均成交：87万方022022年上海楼市发展特征PART政策：2022年上海不断加码放松人才政策受疫情影响，2022年3-6月上海大范围封控，经济下行，楼市停摆。复工复产后，上海连续适度调整楼市政策，土拍规则放宽准入门槛、新房认购比放宽，人才政策接连放松。其中人才政策调整频率高、力度大，人才调控对象从五大新城扩大到全市的留学生、应

21、届生，临港两度优化人才购房，加大对未来市场需求的支撑力，楼市调控释放积极信号上海土拍规则放松，降低房企参拍门槛2022年上海主要楼市调控政策上海2022年第二批入市新房官宣，新房认购周期缩短，认购比放宽2021年11月29日在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生满足基本条件则直接落户（试点）2022年4月12日5月26日临港新城人才购房从从“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月5月29日上海重振经济50条措施，多条涉及房地产行业应届生落户新政，硕士生、“双一流”本科生符合基本条件可直接落户6月10日6月29日上海面向一流大学留学生放开落户限制6月7日临港新城优化人才购

22、房条件。符合基本条件的本市无住房的非本市户籍人才，缴纳社保或个税满1年及以上，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人10月27日政策：上海政策调整的空间充足相较其他一线城市和长三角区域城市，上海楼市放松政策力度较小，主要针对人才政策加码、放松二手房贷款评估价等。由于上海楼市较稳，目前尚未出台实质性放松政策，待后续购房需求转弱，楼市政策调整的空间和余地充足（根据实际决定力度）限贷放松 上海上调二手房贷款三价就低政策的涉税评估价，但仍与市场价格有差距，同时未下调利率 杭州实施认房不认贷，且首贷和二套贷款利率均下调限价放松 上海放松二手房核验价 广州新房限价松动，上下浮动比例扩大 苏

23、州多个项目备案均价突破前几期水平，甚至以往板块内水平限购放松 上海未实质性放松限购 北京通州区台湖、马驹桥取消“双限购”长三角多地取消或放松限购。南京有老人本市家庭、人才集聚板块均增购一套，杭州对部分街镇放松限购要求购房补贴 上海仅针对符合条件的特定人才发放补贴，未新增补贴政策 嘉兴对新购房的二孩、三孩家庭发放降低首付 上海首付比例未调整，首付比例仍维持在首套最低3.5成，二套房7成 北京试点项目老年家庭购房首付比例首房35%、二套房60%南京和杭州首套房首付比例最低3成，二套房最低4成土地：土拍热度处于低位，房企拿地不积极对比2021年集中土拍，除第二批次溢价率小幅走高外，其余土拍溢价率普遍

24、偏低，且超半数地块底价成交，第三、四批次更是2/3的地块底价成交，房企对后市缺乏信心，拿地不积极。此外，上海早先发布第四批共37宗宅地的预告，而在正式推出时缩减至6宗，政府端也担心推出土地后出现大量流拍上海历次集中土拍商品住宅用地成交结构仅2021年第一批和第二批出现终止出让地块分别为1块和7块，其余批次无流拍974.718372 20081 15245 19631 33089 301051987105000100001500020000250003000035000020040060080010001200第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批20212022成交总价成交总建面平均楼面价

25、上海历次集中土拍商品住宅用地成交总价、建面及楼面价亿元万平米元/平米691519102041137112111137775183267515.80%3.90%3.30%3.50%4.92%2.46%3.69%0%1%2%3%4%5%6%7%0510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批20212022底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%溢价率宗注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗数据来源：da

26、taln，同策研究院2021年共成交1624亿元910万平米2022共成交2651.5亿元1029万平米土地：国央企仍为成交主力2022年国企和央企为上海拿地成交主力，国、央企及其联合体拿地宗数占比超过75%、成交金额占比均超过80%。国央企在上海拿地既有市场化因素、也有兜底因素，未来2023年政府推出土地仍需国央企介入承担部分责任。需要注意的是，10月财政部已明文禁止地方城投和国企举债拿地，未来及时推动项目销售、回笼资金是确保央国企完成自身职能的关键上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按宗数）623920177121215133132553610549101111111111051015202

27、53035402021年第一批 2021年第二批 2021年第三批 2022年第一批 2022年第二批 2022年第三批 2022年第四批央企国企民企联合体（含央国企）联合体外资/中外合资上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按金额）213.9751.2962.92211.5138.6948.7599.1164.53217.75194.99305.26590.9646.97183.4494.21268.52318.29267.03710.240200400600800100012002021年第一批 2021年第二批 2021年第三批 2022年第一批 2022年第二批 2022年第三批 2022

28、年第四批央企国企民企联合体（含央国企）联合体外资/中外合资宗数据来源：同策研究院、数联天下亿元土地：房地联动价提升，释放房价上涨信号2022年第二批次土拍以来，地块房地联动价开始松动。以赵巷板块为例，赵巷第四批土拍地块的房地联动价较板块内最近一次土拍价格上涨2500元/平米。房地联动价的增长，释放了未来房价上涨信号，一方面帮助周边当期楼盘凭借价格优势销售，另一方面稳定购房者预期和信心，维稳楼市数据来源：dataln，同策研究院嘉定新城房地联动价变化赵巷房地联动价变化2021年第一批土拍供应房地联动价48100元/平米2022年第二批土拍供应房地联动价49800元/平米2022年第二批土拍供应房

29、地联动价49800元/平米2022年第二批土拍供应房地联动价49800元/平米2022年第三批土拍供应房地联动价50400元/平米2022年第四批土拍供应房地联动价54500元/平米2022年第一批土拍供应房地联动价52000元/平米2021年第一批土拍供应房地联动价52000元/平米土地：土地持续放量，商品住宅供求比临近1近年来上海商品住宅用地供应放量，2020-2022年连续3年商品住宅用地供应建面高于商品住宅成交量。同时土地大量供应推动商品住宅的大量供应，商品住宅供求比增加，供求比临近1数据来源：dataln，同策研究院546.5927.31177.91028.9745.4912.810

30、38.21000.402004006008001000120014001600商品住宅用地成交建面商品住宅成交量上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米0.000.200.400.600.801.001.201.401.6002004006008001000120014001600商品住宅供应量商品住宅成交量供求比上海商品住宅供应、成交量及供求比万平米供求比平均供求比0.99商品住宅：上海下半年成交热透支了短期需求2022年上海商品住宅市场供销两旺，全年累计成交1000万平米，尤其是复工后下半年月均成交108万方，同比增长30%。但3季度大量成交是消化4-5月份积压的需求、以及提前释放未

31、来需求。新房月成交量呈逐步回落趋势，商品住宅存量及去化周期也继6月下降后持续回升，高供应下新房需求走弱010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000501001502002502021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供应面积成交面积均价2022年商品住宅供求面积及均价万平米元/平米20

32、22年下半年月均供应：134万方月均成交：108万方成交回落数据来源：同策研究院、数联天下上海商品住宅存量及3个月移动去化周期051015202530350100200300400500600700800900100020-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12全市商品住宅存量移动存

33、销比万平米月存量持续上升2022年下半年月均供应：78万方月均成交：83万方35954757411134139204383695478454683138517030内环内内中环中外环外郊环郊环外商品住宅：内中环供应增长，外围需求疲软分区域看，2022年内环内和内中环新盘供应放量，市中心购买需求大量释放，内环和中环成交套数及占比大幅提升，同时由于2022年市场整体供应放量，外环外需求支撑力一般，成交套数及占比下降数据来源：同策研究院、数联天下2019年供应67040套成交62362套注：外圈为成交套数情况，内圈为供应套数情况481557938374306551729147395646738836

34、70420456内环内内中环中外环外郊环郊环外49822436504633914290255181399978624379731009内环内内中环中外环外郊环郊环外64696396834553540333177604629079694062825487内环内内中环中外环外郊环郊环外2022年供应108067套成交87978套2020年供应66928套成交74933套2021年供应75403套成交91848套成交供应成交成交成交供应供应供应2019-2022年上海市各环线商品住宅供求套数商品住宅：首置首改客群为主流受上海“70/90政策”影响，2022年上海成交的商品住宅主流面积段集中在90-1

35、10平米，从总价段来看，占比最高的是500-700万，其次为350万以下、350-500万，主要对应全市首置、首改群体数据来源：同策研究院、数联天下2022年商品住宅分分面积段、总价段成交套数0-350万350-500万500-700万700-1000万1000-1500万1500万以上70以下4381375800070(含)至908333369421505616791490(含)至1109609110261365155504264173110(含)至1408542875328649621730989140(含)至180446011179184619702657180(含)以上12381411

36、60935230200040006000800010000120001400016000套商品住宅：购房客群更注重倒挂板块下半年地块房地联动价和新盘备案均价均有所提升、而二手房挂牌价下调，部分板块内一二手倒挂价差收窄。而2023年下半年市场需求逐渐收缩，目前市场的活跃客群在选房时更加注重价差因素，尤其是新上海人在选盘上进行全市对比，例如浦江的对比板块从8号线的上游及周边板块变为预算内同样倒挂的曹路、徐泾等板块浦东新区2022年入市部分倒挂盘数据来源：同策研究院板块项目名称项目备案均价（元/平米）周边二手挂牌价（元/平米）倒挂比例森兰森兰名苑7200010900051.38%周康金科御桥博翠66

37、0009500043.94%北蔡浦发仁恒有园洋房94959联排120737洋房1230029.47%曹路招商璀璨城市53900580007.61%唐镇华侨城纯水岸7062010000041.64%花木锦博苑700008500021.43%唐镇浦发唐城70000740005.71%周康华发仁恒海上溪云洋房67505合院87635洋房7600012.59%陆家嘴滨江嘉盈峰1270014000010.24%唐镇融创未来金融城68000740008.82%商品住宅：购房客群偏好价格洼地板块除倒挂选盘逻辑外，购房客群青睐价格洼地板块，即在配套、交通等方面与周边板块处于相同水平，而板块价格低于周边板块，这

38、些板块的新房更具吸引力。以惠南板块为例，无论是新房还是二手房惠南板块的均价均低于川沙、新场等板块，而从配套、区位因素上看，惠南为原南汇首府，商业配套、教育资源和交通便利性在周边板块中均有一定优势惠南板块与新场、川沙板块的对比板块项目名称项目户型项目备案均价（元/平米）触发积分情况 开盘去化率惠南海玥瑄邸洋房119/128/142小高层91/99叠加148-160联排189-221洋房33000小高层34000叠加42000联排46000未触发积分制97%海玥汇领城新高层84-2112-4房高层36000未触发积分制84%钱江大家文澜府89/98/127三房132四房34015触发积分制38.9

39、分97%新场同润欣汇名邸（首开）高层69-902-3房高层49580未触发积分制23%中粮首创禧瑞祥云叠加90-130叠加58000未触发积分制30%同润欣汇名邸（加推）叠加126-141叠加59450未触发积分制2%2021-2022年惠南、新场板块项目开盘去化情况数据来源：同策研究院新场板块新房：5.25万元/平米二手房：3.38 万元/平米惠南板块新房：3.71万元/平米二手房：2.78 万元/平米川沙板块新房：6.64万元/平米二手房：4.36万元/平米商品住宅：上海新盘入围积分下滑2022年上海新盘触发积分率较低，从积分趋势看，受经济下行、下半年高强度推盘等影响，新盘平均入围积分持续

40、下滑。另一方面，热门项目出现积分下滑现象更能代表市场风向，如青浦徐泾楼盘项目平均入围积分断崖式下降，闵行颛桥板块的紫薇花园三期积分远低于前两期2022年上海8批次推盘项目积分情况批次推盘数量触发积分盘数量触发率平均积分第一批次331236%66.92第二批次461941%67.49第三批次401948%64.94第四批次391333%64.09第五批次32825%64.20第六批次281243%62.44第七批次572035%59.9第八批次293-59.1（已公布2盘均分）2022年部分热门项目触发积分情况对比2022年青浦徐泾板块触发积分情况对比91.2272.1664.7471.9463

41、.9759.71405060708090100第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次57.3751.4348.6664.0851.4377.2775.8574.9663.4243.9740506070801月9月12月7月9月9月10月12月11月12月颛桥紫薇花园龙湖南山虹桥天玺领峯象屿招商蟠龙府招商虹桥璀璨时代数据来源：同策研究院商品住宅：楼市销售压力已显，四季度开盘去化率降低未触发积分楼盘中，近期首开去化率走低。四季度入市项目中，首开售罄的项目仅四城，其余大量项目首日开盘去化率不足50%，例如临港新城板块多数入市项目开盘去化率不足40%。此外，位于北蔡的项目开盘去化率也未达10

42、0%，购房者对于市中心楼盘的要求也在提升2022年上海未触发积分楼盘首日开盘去化情况69%55%61%72%34%71%56%39%42%52%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1月2月3月6月7月8月9月10月11月12月项目名称板块触发积分情况首日开盘去化率大华锦宸府北蔡未触发积分制96%大华紫樾府华漕未触发积分制96%品尊国际三期真如未触发积分制81%鹏瑞云璟湾临港新城未触发积分制39%锦尚悦庭（中建海樾境府）南桥未触发积分制36%光明星城临港新城未触发积分制35%保利叶上海顾村未触发积分制33%中建玖海云天科宸云筑临港新城未触发积分制32%东岸观邸川沙未触发积分制32

43、%金地西郊悦章马陆未触发积分制30%龙光天曜冬霖悦庭临港新城未触发积分制26%大华锦绣四季澜悦顾村未触发积分制25%公园海德泗泾未触发积分制21%招商南山虹桥璀璨领峯南翔未触发积分制21%金融街奉贤金悦府金汇未触发积分制18%上实云端华新镇未触发积分制18%中建玖海云天科萃锦园临港新城未触发积分制17%恒都云湾松江新城未触发积分制17%奉发云邸海湾未触发积分制16%大华峯荟石泉未触发积分制16%金融街美兰金悦府罗店未触发积分制15%和泰苑大华未触发积分制13%兰香湖壹号江川紫竹未触发积分制12%中建玖里书香临港新城未触发积分制11%同润朱韵澜庭朱家角未触发积分制10%奉发宝龙广场奉城未触发积分

44、制9%森兰海天名筑祝桥未触发积分制9%陕建名城映蓝泥城未触发积分制5%国贸鹭原佘山未触发积分制5%光明艺树家金山新城未触发积分制3%世纪金源梧桐印象枫泾镇未触发积分制2%2022年四季度上海部分未触发积分楼盘开盘去化率情况数据来源：同策研究院商品住宅：上海楼盘销售面临同质竞争未来在局部板块，商品房供应扎堆，项目间的竞争格外激烈。以马陆为例，近期在售及2023年预计上市的5个项目合计规划6026套新房，售价在4.8-5万元/平米之间，均供应103-104平米的三房、以及132-143平米四房，户型相似度很高，产品同质化竞争激烈，如板块内的金地项目认筹率仅40%11号线往嘉定北往花桥735642嘉

45、定北站嘉定新城站白银路站嘉定西站马陆站8910南山嘉荟领峯615套路劲&象屿菊园地块660套嘉定新城发展南门地块840套大众地块529套招商璀璨湖畔552套中建嘉定新城项目2180套保利越秀嘉悦云上1692套金地峯汇1109套金地西郊悦章493套1日月光伯爵天地568套嘉定新城及周边板块近期项目招商璀璨湖畔马陆近期项目户型图保利越秀嘉悦云上103平米132平米103平米140平米金地西郊悦章104平米136平米数据来源：同策研究院商品住宅：下半年上海楼盘销售同时竞争严重2022年6月以来，上海新盘一月一推，叠加新盘项目较多，造成大量楼盘项目同时入市，客户被稀释分流，多数楼盘入围积分降低，开盘去

46、化率降低且分化明显。四季度共有120个新盘入市，日均1.33盘入市，其中以浦东11月的项目为例，11月浦东共有10个项目同时上市，浦东北蔡的2个改善项目一个未触发积分且开盘未售罄，临港新城4个项目同天上市仅一盘去化表现较好数据来源：同策研究院行政区板块项目名称本次开盘日期本期主推面积段积分情况当天去化率浦东北蔡浦发仁恒有园2022/11/2283-342触发积分49.95100%北蔡大华锦宸府2022/11/24137-191未触发积分制96%临港新城雅戈尔星海云境2022/11/6782房2厅2卫1003房2厅2卫1394房2厅2卫未触发积分制57%临港新城陕建名城映蓝2022/11/259

47、1-113三房，127四房未触发积分制5%临港新城国贸象屿龙湖星璟原2022/11/2787三房，99三房，140四房未触发积分制92%临港新城中建玖海云天科萃锦园2022/11/2793三房，100三房，133四房未触发积分制17%临港新城中建玖里书香2022/11/2786三房，99三房，121上叠，136上叠，137下叠，153下叠未触发积分制11%临港新城中建玖海云天科茵兰庭2022/11/2793三房未触发积分制17%青浦白鹤镇宝业活力天境2022/11/8高层952房未触发积分制36%华新镇上实云端2022/11/9洋房953房未触发积分制18%徐泾招商虹桥璀璨时代2022/11/

48、13小高层91-1013房触发积分63.42100%徐泾中铁虹桥逸都2022/11/1778二房，88三房、97三房、98三房,120四房触发积分64.51100%重固大名城映辰2022/11/2398三房，101三房，105三房，113三房，124四房未触发积分制23%赵巷金地虹桥峯汇2022/11/2778二房，88、101三房触发积分51.5100%宝山顾村中建熙江岳2022/12/889、100三房，125四房未触发积分制93%顾村大华锦绣四季澜悦2022/12/1599三房，125四房未触发积分制25%顾村保利叶上海2022/12/1482-94 二房未触发积分制33%浦东、青浦和宝

49、山同时竞争项目案例商品住宅：上海房企陆续启动分销9月开始部分楼盘，包括大虹桥项目也陆续启动分销，加速资金回流，提前抢收客户。其中民营公司采取市场化手段更迅速，央企如招商、中建、中铁建等也在外围板块启动分销近期分销项目佣金情况龙信虹桥御澜1.2%中铁建花语天境1%宝业活力天境1.2%首创禧瑞云庭1.2%金地新乐里高层1.8%叠加1.2%佘山望下叠4万中叠12万联排和上叠6万金融街美兰金悦府户型89B 2.3%户型89D 2%户型102平 1.3%叠墅 1.7%招商南山璀璨领峯根据户型面积，佣金分为6万、8万、10万三档格力公园海德90平以下 10万90平以上 14万顶复20万诺德景宸2%龙光天耀

50、2%鹏瑞云锦湾2.9%中建玖海云天2%数据来源：同策研究院安联虹悦2.5%中建颐璟台单套8万，30套以上9万二手商品住宅：二手市场低迷，购房者信心未恢复2022年上海二手住宅市场成交持续低迷，虽“三价就低”政策有所放松，8月开始成交量仍持续下行，12月因感染潮看房活跃度降低成交量未翘尾，购房者信心仍未恢复。与此同时，二手住宅挂牌量走高，一方面是单平台成交不顺畅，置换周期被拉长，房东开始在多平台寻找下家。另一方面，下半年新房市场供应量大增，购房者可选择项目增加，也对二手房市场造成冲击数据来源：同策研究院、数联天下、链家010000200003000040000500006000070000050

51、001000015000200002500030000350004000045000500002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/12成交套数均价2021-2022年二手商品住宅成交量价套元/平米2022年二手商品住宅挂牌量0.05,000.010,000.015,000.020,000.025,000

52、.030,000.035,000.02022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11挂牌套数套挂牌量走高050001000015000200002500030000350004000045000500002017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/

53、012022/042022/072022/10二手房成交套数新房成交套数二手商品住宅：楼市底层运转不畅，制约新房销售规模上海新房市场是置换型市场，主要原因是新房总价门槛高，首付及月供压力很大。新房置换的特征主要体现在500-1500万的新房，几乎完全靠下一层级的二手房成交推动。因此，新房市场的长期平稳建立在二手房成交稳定的基础上。过去5年二手房、新房的成交比在3左右，而2022年下滑至1.80，这意味着前期积累的需求消化后，当前二手房成交量无法持续支撑当前新房成交规模2017-2022年上海一二手房成交套数及二手、一手套数比数据来源：同策研究院、数联天下2017-2022年上海二手房、新房成交

54、总价段及套数203576 99444 62109 22126 866894924631578050000100000150000200000250000350-500万500-700万700-1000万1000-1500万二手房新房2017 年2018年2019年2020年2021年2022年3.10 3.25 4.00 3.94 3.00 1.80套套二手商品住宅：改善需求被新房市场分流下半年上海新房改善新盘供应放量，尤其是第七、八批次多个改善项目入市，叠加新盘积分下跌、入手门槛降低等因素，二手改善住宅的替代性减弱，改善型客户转向成本更低的改善新盘释放需求。2020至2021年500-700

55、万总价段的新房成交套数占比稳定在44%，而2022年新房占比大幅增长至49%，1000-1500万总价段也呈现此趋势，500万以上二手置换需求走弱数据来源：同策研究院、数联天下050001000015000200002500030000350004000045000350-500万500-700万700-1000万1000-1500万二手房新房2020年新房二手房分总价段套数套0100002000030000400005000060000350-500万500-700万700-1000万1000-1500万二手房新房2021年新房二手房分总价段套数套0500010000150002000025

56、0003000035000400004500050000350-500万500-700万700-1000万1000-1500万二手房新房2022年新房二手房分总价段套数套500-700万元总价段的新房成交占比较前2年大幅增长032023年市场趋势预判及建议PART政策端：明年二季度为适度优化政策的最佳窗口期根据调研结果显示，约55%的客群对市场现状很悲观，而多数理性客群（多数为专业人员）对市场规律认识更深刻，认为明年二季度上海楼市将回暖，其次是三季度。另一方面，根据项目开发周期，明年二季度将有大量项目扎堆上市，造成较大竞争压力。因此，为稳定需求，提振信心，明年二季度将是适度优化政策调整的最佳窗

57、口期上海楼市回暖节点调研结构6.0%19.3%13.1%6.7%54.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%一季度二季度三季度四季度不会回暖注：剔除无效问卷后，同策研究院共收线上950份C端调研问卷数据来源：同策研究院项目入市周期6月第一批土拍36宗地块7月第二批土拍32宗地块8月第三批土拍31宗地块12月第四批土拍6宗地块今年第一、二批次地块项目已在11-12月开始入市二季度按照项目开发周期推算，第三、四批土地将于明年二季度集中供应非理性客户市场预期较悲观理性的市场预期趋势预判一：2023年依然大量供地，新出让土地最快在下半年入市2020年以来，上海为防疫财

58、政支出压力大，土地出让金成为重要补充。预计2023年为推动经济增长，上海财政支出的压力不减，维持较高的土地出让规模依然是必须的手段。如果不快速销售现有土地，那么最快2023年下半年将面临明年新出让土地的竞争0200400600800100012001400160001000200030004000500060007000800090001000020092010201120122013201420152016201720182019202020212022E一般公共预算收入一般公共预算支出支出-收入2009至2022年上海一般公共预算收入及支出亿元差额/亿元受疫情影响，2022年公共预算支出与

59、收入的差额将明显拉大数据来源：同策研究院、统计局05001,0001,5002,0002,5003,000020040060080010001200140016002010201120122013201420152016201720182019202020212022出让土地建面成交土地金额2010至2022年上海商品住宅用地成交建面及金额万平米亿元2020年疫情以来，政府支出持续增长，而一般公共预算收入受限，土地出让金是上海财政收入的重要补充趋势预判二：2023年新房需求收缩，而供应端依然放量，竞争更加激烈回顾2010年至今的新房成交数据，在最顶峰的2015年新房成交1421万方，2021年

60、至今在供应放量的情况下仍然稳定在1000万方左右。2023年新房需求收缩，但2022年成交的土地多数将在2023年上市，未来供应端仍会放量，成交量依然维持较大规模，但2023年新房市场竞争将更激烈数据来源：同策研究院、统计局9716232664135305163033303255468081,3591,0489276918951,2599821,4211,2895936237308771,0351,000020040060080010001200140016002010201120122013201420152016201720182019202020212022年出让土地建面成交商品住宅面积

61、2010至2022年上海商品住宅用地成交建面及新房销售面积万平米土地供应大于成交趋势预判三：目前上海购房需求的疲态已经显现在买房流程上，客户需要先筹集资金，同步进行看房，最后才体现市场成交。上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。2022年6月起，上海住户活期存款同比增速持续回落，这意味着向后推3-4个月，从9月起至明年1季度，上海住宅（新房+二手房）交易套数也将进入下行通道，短期市场热度回落的趋势已经确立01000020000300004000050000600000

62、.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%2019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/10上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数2019年6月至2022年10月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数数据来源：同策研究院、统计局、wind住户活期存款增速领先于住宅销售3-4个月Date:12/01/22 Time:1

63、6:09Sample:2019M06 2022M10Included observations:41Correlations are asymptotically consistent approximationsSAVE,SALE(-i)SAVE,SALE(+i)i lag lead0-0.011.-0.011.1-0.030.0.32082-0.074.0.49343-0.096.0.53064-0.124.0.51935-0.241.0.37106-0.260.0.42187-0.360.0.44008-0.505.0.34189-0.454.0.24081.-0.349.0.18901

64、.-0.367.0.07561.-0.171.0.01601.-0.233.-0.207.1.-0.232.-0.205.活期存款同比增速领先于住宅销售3-4个月Null Hypothesis:SAVE has a unit rootExogenous:ConstantLag Length:0(Automatic-based on SIC,maxlag=9)t-Statistic Prob.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-3.126891 0.0325Test critical values:1%level-3.6055935%level-2.9

65、3694210%level-2.606857*MacKinnon(1996)one-sided p-values.Null Hypothesis:SALE has a unit rootExogenous:ConstantLag Length:0(Automatic-based on SIC,maxlag=9)t-Statistic Prob.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-3.186023 0.0283Test critical values:1%level-3.6055935%level-2.93694210%level-2.606857*M

66、acKinnon(1996)one-sided p-values.上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数都是平稳序列居民减少筹资成交逐步回落趋势预判四：2023年市场前低后高、逐步企稳近期，市场进入下行阶段。2023年1季度在元旦、过年等因素下进入市场底部。2季度市场供应放量，在供应带动下，成交量会增长，但也是年内销售压力最大的阶段。如果在2季度及之前能出台推动需求释放的政策，那么3-4季度上海楼市将随政策调整逐步企稳上海房地产市场趋势预判2022年Q4市场逐步回落，尤其第7批次后，市场压力明显加强，部分项目启动分销、年底冲刺回款，市场出现踩踏，加剧竞争压力2023年Q2-Q4二季度后，预

67、计两会前后经济以及房地产适度宽松政策逐步推出，根据市场状况调整，帮助市场企稳2024年如果顺利化解新冠冲击，经济恢复良好，预计市场平稳运行2022年Q3上海解封后市场供需两热，市场需求集中释放，透支短期需求2023年Q1在元旦、过年等节假日因素影响，市场来访处于底部，项目成交差趋势预判五：核心资产领涨上海楼市作为核心城市的核心资产，2023年豪宅市场房价将领涨上海楼市。供应端方面，黄浦、虹口等旧城改造、静安、长宁新地块将迎来大量豪宅供应，同时作为核心地段的稀缺供应，价格突破以往水平。例如静安西藏北路今年地块房地联动价均高于周边新盘。需求端方面，高收入群体对核心城市、核心地段的资产配置需求始终存

68、在、且一二手房倒挂下存在明显套利空间，上海市场对豪宅的需求很稳定2023年静安区西藏北路板块豪宅供应情况新湖青蓝国际 2022年8月最新一期入市成交均价115463元/平米 2021年1月二期入市成交均价111475元/平米苏河湾静安项目 第四批土拍地块 房地联动价 12300元/平米万科翡翠雅宾利 2022年新房成交均价91673元/平米华发静安项目 第三批土拍地块 房地联动价 11900元/平米北万置业静安项目 第三批土拍地块 房地联动价 13300元/平米大宁静安项目 第二批土拍地块 房地联动价 12880元/平米趋势预判六：2023年成交量预判上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量（

69、选取住宅用地规划建筑面积：Land）和货币环境（住房消费主要涉及C端消费意愿，所以选取M2增速：M2）决定，根据模型预判，2023年上海商品住宅成交量在920-1023万平米之间Dependent Variable:SALEMethod:Least SquaresDate:12/15/22 Time:16:26Sample:2018Q1 2022Q3Included observations:19VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.M2(-1)30.764839.6421063.1906760.0057LAND(-3)0.2937870.07

70、12684.1222800.0008C-119.953885.18946-1.4080830.1782R-squared0.719667 Mean dependent var211.1847Adjusted R-squared0.684626 S.D.dependent var75.24468S.E.of regression42.25606 Akaike info criterion10.46931Sum squared resid28569.19 Schwarz criterion10.61843Log likelihood-96.45846 Hannan-Quinn criter.10.

71、49455F-statistic20.53751 Durbin-Watson stat1.949396Prob(F-statistic)0.0000380501001502002503003504002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4商品住宅成交面积情况一GDP增速5%情况二GDP增速4%2023年商品宅成交量趋势预判万平米上海商品住宅成交量主

72、要由住房的潜在供应量（选取住宅用地规划建筑面积：Land）和货币环境（住房消费主要涉及C端消费意愿，所以选取M2增速：M2）决定模型选取的时间段为2018-2022年3季度，使用季度数据进行建模，需要指出的是，M2的预测根据以下逻辑推得，即2023年M2的增速=全国实际GDP增速+CPI增速+2%的调整值，2022年前三季度实际GDP增速3%，实际CPI增速2%，带入2023年GDP增速4-5%，CPI增速2%，据此可求得，2022年M2的理论增速为8-9%左右带入2023年1季度土地成交312万平米（2021-2022年前三批次集中供地成交的平均值）、M2增速8-9%，那么2023年全年商品

73、住宅成交量在920-1023万平米之间政策判断：政策调整工具箱未来上海楼市在适度放松政策上有较多调整方向和空间，但在一揽子政策中直接放松限购、大规模降低首付比例可能违背“房住不炒”的基调。预计2023年将精准出台适度宽松的政策组合，帮助合理的刚需及改善需求入市，例如适度增加贷款额度、降低贷款成本、提高普通住宅认定标准、放松认房认贷的认定门槛适度宽松政策调整工具箱类型工具手段贷款政策1.放松银行、公积金贷款 商业贷款利率降低 增加贷款额度，如三价就低的涉税评估价靠近市场价、公积金贷款额度增加2.认房不认贷 放松全国范围的认房又认贷限制，如有在外地购房的当地结清贷款后仍视为首套价格政策1.维持新房

74、房价上涨预期，恢复购房者信心2.保持一二手房合理价差购房补贴1.针对置换需求发放补贴或返还 置换期间的租房补贴 置换过程的契税补贴限购政策1.针对特定人群放松购买资格 将临港符合条件的可单身购房政策扩大范围，例如至五大新城首付政策1.对普通住宅标准进行动态调整 该标准上次调整为2014年2.降低二套改善的首付比例营销建议：提前储备营销工具箱当前市场进入下行阶段，客户量将减少，市场竞争加剧，建议提前储备营销工具箱，适时出台政策推动产品销售、回笼资金。以启动分销加快销售为例，在释放方式上可以通过销渠一体释放、也可以直接引入中介营销工具箱工具类型工具手段变相降价优惠券或抵扣券（车位/房款）特价房、特

75、价车位送家电、送装修、送物业费折扣或返现送车位降低付款压力首付分期全款分期多渠道拓客全民经纪人老带新来访、成交发放现金奖内购优惠/中介购房优惠销渠一体中介分销提高资金效率避免资金沉淀，提高资金效率，节省资金成本变相降价逼定通过引入分销，由渠道给客户返点，变相降价12释放方式销渠一体引入中介适时启动分销的好处投资建议：房企拿地重点关注低库存或价格洼地或地缘性板块近期上海楼市进入下行阶段，2022年下半年大量成交提前释放未来需求，当前市场压力明显加强。同时上海市场区域分化严重，郊区市场遇冷，短期内流速下滑。因此房企在投资上应注重土地本身的价值（配套）、兼顾考虑项目未来销售的风险，建议在拿有价值的土

76、地基础上，重点关注低库存、或价格洼地、或有地缘客的半封闭板块上海投资地图分析逻辑图配套配套交通配套教育配套医疗配套商业配套区域实际价值以配套为基础考虑地段调节因素优先关注高价值区域规避风险性区域短期销售、规划及行业经验辅助区域市场研究区域安全度高价值、规避风险性区域低库存半封闭板块土地供应稀缺或近几年新房供应较少或板块内仍有大量需求未满足板块内有较多本地地缘性客户，或如五大新城虽地处偏远但有较高规划或位于热门板块周边存在较多外溢购房客群价格洼地存在一二手价格倒挂或板块价格仍有较大升值空间或同等配套、区位水平下房价低于周边板块投资建议：关注旧改拿地机会十四五期间，上海计划推动280万平米旧城改造

77、（拆除重建），比十三五期间的规划提升16.7%。目前上海大规模旧改逐步进入收尾阶段，2022年底前将完成全部成片二级旧里的改造，未来将聚焦零星旧住房改造和“城中村”改造攻坚。相较于其他地块，城市更新土地质量好且无拆迁风险，同时城中村改造供地逐渐成为主要的供地方式之一，并成为市场重要供应渠道旧改优势旧改劣势240280266050100150200250300十三五十四五计划实际上海十四五及十三五旧改计划对比12371190100898702004006008001000120014002010201520192020上海典型年份旧式里弄房面积万平米万平米 无暴利机会：市区项目往往地货比高，旦地

78、价当量大，因一级拆迁风险由政府承担，故项目也难有获取暴利的机会 开发周期长：开发周期较一般住宅项目会长1-1.5年，导致全投资IRR略低于一般住宅开发项目 士地质量好：上海市中心的城市更新改造中住宅占地超60%，项目质素较好 无拆迁风险：城市更新项目一二级开发是分开的，一级拆迁由政府负责，旦成本由其承担，拆迁风险完全由政府承担，政府收储完成后在二级市场以市场价出让产品建议：提高企业综合竞争力2023年企业面临的市场化竞争压力大，尤其在限价情况下，同板块项目将面临产品力的直接竞争。未来增强企业竞争力不再是价格的竞争、户型的竞争，而是“品牌力”、“产品力”、“营销力”、“资源整合力”的综合实力的竞

79、争品牌力综合竞争力产品力营销力资源整合力2022年7月徐泾蟠龙再次开盘，合计推出571套，意向认购2057组，入围分数91.22分，该项目的成功是集聚企业“四力”的典范瑞安在上海开发瑞虹新城、经营新天地商业，拥有大量粉丝群体，成为上海高端品牌的典范，具有很强的品牌力企业产品力不只体现在户型上，还包括立面设计、园林景观、装修配置等开发利用破落古镇，转型打造网红商业，体现强大资源整合力蟠龙天地售楼处设计获得英国FX国际室内设计大奖，项目营销力强同策研究院自媒体平台同策研究院自媒体平台同策研究院 部门自媒体平台：微信公众号同策研究院、同策资管，头条号同策研究院。同策研究院完成的固定周期的周月报告、各个研究方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦中国资本市场，提供国内外前沿资管资讯，专业视角解读典型资管业务；针对楼市政策、市场、房企等相关话题的看法，欢迎与我们沟通交流微信公众号：同策研究院微信公众号：同策资管同策研究院头条号让置业体验更美好Professional Sincere谢谢关注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.