债券研究-信用债周策略：地产债情绪修复到哪里？-260203（25页）.pdf

1、地产债情绪修复到哪里?6风险提示.231本周地产热点事件1.1三道红线政策逐步退场2026年1月28日，据财联社等多家媒体报道，监管部门不再硬性要求房企每月上报“三条红线”指标。“三条红线”政策回顾：2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此管理规则后被市场称为“三道红线政策”。其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的踩线情况，分为红

2、、橙、黄、绿四档，然后实施差异化债务规模管理。四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5%、10%和15%，“红档房企将不能新增有息负债。1.22026年以来地产相关政策梳理2026年房地产政策依旧“稳字当头”，2026年1月1日求是发文，其中提到“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。针对居民部门，2026年地产政策继续以“减负”为主。1）财政部和税务总局宣布，2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含

3、2年）的住房对外销售的，免征增值税。2）财政部、税务总局和住房城乡建设部发布了关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。3）2026年1月1日，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率将同步下调。其中，对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。针对地产企业，2026年地产政策继续以防风险优先，避免行业硬着陆，防止风险向金融体系扩散，保障经济稳定。1）2026年1月9日，

4、第一财经报道，已进入房地产融资协调机制“白名单”的项目，符合条件的可在原贷款银行进行展期，展期期限延长至5年。2）2026年1月21日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受采访时表示：在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。3）2026年1月29日，澎湃新闻报道，监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标

5、。总体来看，国家在房地产企业融资问题上十分重视，1月以来的表态全部都是针对融资问题，在防风险的大前提下，政策或将继续支持房地产企业合理融资需求。2地产债情绪修复到哪里？2.1近期地产债市场成交情况回顾2026年1月的地产债成交情况，产业类城投债成交量逐步提升，城投类地产债成交量呈现区间震荡态势。从成交估值角度观察，无论产业还是城投类的地产主体，其高估值成交占比维持在60-70%区间内变化。具体来看，产业类地产债的成交额的日度峰值为1月26日的93.32亿元，城投类地产债的成交额的日度峰值为1月13日的53.44亿元。产业类地产主体的成交活跃度在月内明显提升。一月第一周，产业类地产债成交金额为1

6、22.7亿元；一月第二周，产业类地产债成交金额增长至186.28亿元；一月第三周，产业类地产债成交金额增长至253.18亿元；一月第四周，产业类地产债成交金额增长至304.61亿元。我们认为在政策支持和万科获得深铁贷款后顺利展期的影响下，地产类主体的交易情绪或许得到了一定修复。(divcenter)图1：2026年1月产业类地产债成交情况(/divcenter)2.2热门产业类地产主体交易情绪修复到哪里？具体来看产业类主体，我们统计了2026年1月地产债成交量排名前十的产业类主体的YTM（(%)），成交久期和偏离估值情况。总体来看，除万科以外的热门主体的成交平均YTM（%）有所提升，例如保利发