房地产行业深度报告：地方差异分析及发展趋势展望预售资金监管制度研究-230110（19页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 2023 年 01 月 10 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-26.10%-19.81%-13.51%-7.22%-0.92%5.37%2022/12022/42022/72022/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 房地产行业 2023 年展望落实风险化解，推动格局优化！2022.12.27 中央经济工

2、作会议地产表态解读:供需两侧稳定市场，推动行业平稳健康2022.12.18 “向回看”系列研究 4：大和房屋如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值2022.10.29 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email: 预售资金监管制度研究预售资金监管制度研究 地方差异分析及发展趋势展望地方差异分析及发展趋势展望 Table_Summary 投资要点：投资要点：此前研究回顾。此前研究回顾。本文是对 2018 年 10 月 15 日，海通地产外发

3、文章详解预售制政策分析及国际经验借鉴的补充和细化。中国商品房预售资金监管制度回顾。中国商品房预售资金监管制度回顾。我国商品房预售概念最早起源于 1994 年正式推行的商品房预售制度。当时政策主要借鉴中国香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度在运行中的主要争议点在于，购房者在期房建设期就支付了全部房款，在后期开发过程中要承担房屋交付风险。而对于普通购房人而言，要清晰判断项目交付能力又存在一定困难。我们认为中国预售资金监管制度的发展历程主要可以分为三个时期：1）政策初创期；2）政策修订期；3）政策规范期。中国各地预售资金监管制度。中国各地预售资金监管制度。从地方上看，各地预售资金监管流程基本相

4、同，但在实施细则上因地制宜，我们按不同城市能级，选取 4 个一线城市、12 个二线城市和 3 个三线城市，分别从监管主体、监管方式、监管比例以及是否允许保函臵换等多个维度对地方商品房预售资金监管要求进行梳理，发现各地对于预售资金监管制度差异主要体现在预售资金监管部分的比例的设臵、提取条件等方面。对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析。对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析。2022 年 11 月，银保监会办公厅、住建部办公厅、人民银行办公厅联合印发关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知，要求保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，臵换后的监管资金

5、不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 70%。1）对行业的影响。）对行业的影响。截至 2022 年 9 月 30 日，根据 SW 房地产开发，境内房地产开发 A 股数量共计 114 家，合同负债共计约 30160 亿元人民币，短期借款约为2161 亿元人民币。我们按照每家企业可以通过保函臵换 30%的比例进行测算，预计可为行业释放出的流动性总量大约为 9048 亿元人民币；假设所有保函臵换出的资金都用于偿还短期借款，预计可覆盖 4.20 倍短期债务。2）对企业的影响。）对企业的影响。我们选取 A 股上市公司招商蛇口（001979.SZ），2022 年 3季报财务数据为例。并参考目

6、前保函臵换 30%的现行政策，主要测算“保函臵换比例设臵”对该企业合同负债、短期债务和有息负债所产生的影响。若资金监管比例额放松 5%时，该企业可获得 9243 百万元的预售资金释放净增加额。此外，调整后公司“可支取预售款”对短期债务覆盖率、以及对有息负债覆盖率，大致提升 17 个百分点和 2 个百分点。基于以上测算，我们认为放松比例越大对房企优化短债比及有息负债支付存在利好。以上过程可以有序传导至投资预期改善，引导市场回归良性循环。未来启示。未来启示。首先，我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义：美国商品房交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。其次，我