世邦魏理仕：2022年北京房地产市场回顾与2023年展望报告（14页）.pdf

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1、2022 年第四季度，全市录得两个新项目总计 12.1 万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。受疫情影响，部分项目延期交付，使得全年新增供应录得 31.1 万平方米，仅为 2021 年新增供应总量的 1/4，为 2015 年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。尽管商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降 8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至 1.7 万平方米。金融稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的 CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT 需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源

2、及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响，全年净吸纳量降至 6.3 万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在 2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。此外，在市场不确定环境下，决策周期更短、更灵活的 2000平方米以下面积交易更容易落地，成为全年需求主力。全市空置率全年缓慢爬升，年末站上 18.7%，为 2010 年来最高位，但区域间走势分化，差距缩小：CBD 和东二环空置率同比进一步走低；新兴商务区仍是空置率最高的区域，但随着区域商务氛围和知名度的不断提升，丽泽和石景山去化领先，空置率降至 5

3、0%以下；科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏，本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度同样本环比下跌 0.5%至每月每平方米 382.2元，其中乙级写字楼环比跌幅最大，甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅 1.1%，子市场中，CBD 和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度的降幅，其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前，为吸引租户提供了更有利的条件。“因 2022 年部分项目受疫情影响延期交付，2023 年北京写字楼市场将迎来供应小高峰，预计有八个新项

4、目总量近 78 万平方米投放市场，且呈现多点开花的格局。而没有新项目入市的 CBD、燕莎、望京等区域在上一轮租约到期后也有望释放可观的可租面积，助推新租需求落地。防疫政策调整后，北京政府发布助企纾困新 12 条，并有望后续出台更多产业发展和扶持政策，预计将在二、三季度带来租赁需求反弹。但前期市场去化仍有一定压力，加上新增供应密集入市，空置率将持续攀升，可租面积集中的子市场仍有一定的租金下行空间。创新仍是驱动北京写字楼需求的第一动力，数字经济、网络平台、人工智能、金融科技、医药健康等北京传统优势领域有望重获动能，而新能源、绿色低碳、传统制造业转型升级等也会为租赁需求创造新的增长点。”2022 年

5、第四季度北京零售物业市场无新增供应入市，部分原定年末开业项目因疫情影响延期。全年累计新增项目共计 41.4 万平方米，绝大部分分布于外围区域。市场持续聚焦于存量物业改造更新，王府井喜悦、五棵松万达广场等备受关注的项目紧密推进招商工作，并公布了 2023 年开业计划。季内市场经历全年第二轮静默期，对消费活动影响凸显，各大商圈皆有不同程度的掉铺现象，全市空置率环比上浮 0.5 个百分点至 7.7%。全年累计净吸纳量 30.2 万平方米，主要集中在新开业项目聚集的丰台、朝阳、大兴等区，同期核心商圈的黄金地段更新迭代活跃不减。餐饮业态虽整体经营受疫情冲击严重，但新晋品牌对北京市场信心不减，仍旧以 30

6、%的新增店铺比例超过其他业态成为年度需求引擎，本季品牌能力强的高端或连锁餐饮持续布局，如雍雅合鲜、松鹤楼苏式汤面、添好运分别落位银泰 in01、西单大悦城和朝阳合生汇。零售业态方面，核心商圈中高端服饰业绩稳定，如 SKP、国贸商城等以奢侈品、轻奢商务、珠宝首饰等高端消费为主要定位的商业体持续繁荣并在季内录得Chanel、Chole、Maison Margiela 等店铺新增或升级。始祖鸟、Nike、波司登等户外运动品牌拓店节奏稳健。AVATR、蔚来、集度、小鹏等新能源汽车品牌亦有表现，在选址人口密度较大的非核心商圈的同时，抓住空档期入驻核心商圈标杆项目。咖啡茶饮（如乐乐茶、M Stand、Sm