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1、2022报告 埃尔坡研究 2022 The Reports AIRPO Research JUSTIFIED TRUE BELIEFAIRPORESEARCH埃尔坡 机场商业评论全局视角|机场实践行业研究破局者：达拉斯洪斯堡国际机场的演化创新之路Breaking the Limit of Airport Development Dallas Fort Worth International AirportContact us联系我们18917702113infoairpo.co埃尔坡、机场商业评论www.airpo.co上海市黄浦区茂名南路205号瑞金大厦1702室JUSTIFIED TRUE

2、 BELIEF.出品埃尔坡研究中心主编祝伟龙作者刘晨玮、岳娉孜、刘兰轩、刘奕春美编卞蒙卉、王冬炜、刘晨玮、岳娉孜日期 2022年6月17日 Copyrights版权本报告由上海埃尔坡商业管理有限公司（简称：埃尔坡公司，英文名：AIRPO Commerce Management Co.,Ltd,Shanghai）与埃尔坡研究中心（AIRPO Research Institute）共同完成。本册著作权归埃尔坡公司及埃尔坡研究中心联合所有。2022 AIRPO.All Rights Researved.4埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH5Preface序言美国达拉斯沃斯堡国际机场（DFW）位

3、于美国南部边疆的德克萨斯州，德克萨斯州在大众的印象里可能并没有像加利福尼亚州或者纽约那么令人印象深刻，但是德州的人口、面积、以及经济总量在美国均排名第二。因此，可以毫不夸张地说德州的地位对于美国来说仅次于加州。1965年，位于德州东西部的两所城市，达拉斯和沃斯堡，决定共同建设当地第一所机场以便服务于两所城市人民的出行需求。1974年，达拉斯机场正式通航运行，拥有4个航站楼、3个跑道、共计56个登机口。机场同时拥有当时世界上最高的机场控制塔台，并且如今世界上最大的航空公司美国航空（American Airlines-AA）也将其总部从纽约迁至达拉斯机场并决定长久驻扎。在达拉斯机场20世纪末期的发

4、展过程中，达拉斯机场新增建4个跑道，成为了世界上唯一拥有7条跑道的机场，并在1990年成为了世界上第二繁忙的机场，当今美国第四、世界前十的国际机场。总的来看，达拉斯机场对其非航业务的战略规划和实施、土地资源的合理规划和应用、以及对航空公司采取的收费政策等因素是使得达拉斯机场成为当今世界机场经营管理一枝独秀的原因。2019年（疫情前），达拉斯机场旅客吞吐量超过7500万人次、非航收入超过5.3亿美元、机场临空产业经济高度发达，成为美国第二个“硅谷”。作为从设计建设到后续经营发展的后起之秀，在拥有先天独特禀赋的资源条件下，结合后天专业科学的发展规划，达拉斯机场成为了当今世界机场发展独具特色的存在。

5、最重要的是，达拉斯机场的成长之路以及当下的发展成果完全打破了我们对机场发展潜力局限性的刻板印象，机场自身，在条件允许和科学发展的共同加持下，具有发展成为一所城市的可能性。1.达拉斯与沃斯堡合作共同建造机场2.成立DFW设计团队3.在18000公亩土地上开工1.达拉斯正式开放运营，首次取名为DFW区域性机场2.届时拥有4个航站楼，3条跑道，56个登机口3.拥有超过40家航司持飞4.拥有世界最高196英尺的控制塔台5.美国航空（American Airline-AA）将总部从纽约迁至DFW1.1983年，DFW第4和第5号跑道正式开通运营2.随后于1986年，DFW第6号跑道开放运营3.达拉斯机场

6、重新取名为达拉斯沃斯堡国际机场（Dallas Fort-Worth International Airport）-DFW4.建立少数族裔于经济发展计划1.制定DFW商业战略发展规划2.DFW成为世界上第2繁忙的机场3.1996年，DFW第7跑道正式开放运行，是世界上唯一拥有7个跑道的机场4.航空安全科技应用5.Hyatt East停车场空间扩充1.D航站楼投入使用2.1997年，君悦酒店（Grand Hyatt）进驻DFW3.Skylink机场空侧运捷系统投入使用DFW开设2座国际性设施：国际货运中心和国际腐烂物处理中心5.2003年开始DFW租车中心，并建立停车管理中心6.寻找新利润增长点1

7、.国际航线扩张，拥有9个国际新航线2.DFW共计拥有46个直达国际目的地和市场3.航司与DFW达成19亿美元的航站楼翻新及改进项目4.DFW新使用协议建立1.7个跑道、6个航站楼，168个登机口凌驾于18000公亩之上2.全球旅客吞吐量排名世界第2，超过6250万人次（根据ACI数据显示）3.货运量约10万吨4.连接美国本土超过185个目的地，全球共61个目的地5.世界最大的碳中和机场6.共拥有28个航司于DFW持飞，12个美国本土航空公司，16个国际航空公司达拉斯沃斯堡国际机场的发展进程19651974198019902000201020202022 AIRPO.All Rights Res

8、earved.6埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH7Report报告正文01达拉斯沃斯堡国际机场简介DFW Airport Background图1:DFW机场距离城市位置图2:DFW机场位于美国的地理位置图3:DFW机场2019-2021吞吐量变化达拉斯沃斯堡国际机场（Dallas/Fort Worth International Airport）（以下简称达拉斯机场/DFW）位于美国得克萨斯州，位于得克萨斯州达拉斯和沃斯堡两所主要城市的中间位置，距两所城市都仅有不到30公里的距离。达拉斯机场的体量 美国第四，全球前十于1973年正式通航的达拉斯机场现拥有共7条跑道和一个直升机停机坪，

9、经常置身世界前十大机场排名中。据达拉斯机场年报显示，2019年DFW在新冠疫情到来前实现旅客吞吐量共计超7500万人次（7506.7万），吞吐量同期增速达到8.6%，是美国排名第四的机场（仅次于亚特兰大、洛杉矶和芝加哥），每天拥有近900个航班，超过200条航线通往世界各地。尽管2020年由于新冠疫情突发导致客流放缓，达拉斯机场也在2020年底共收获了近4000万旅客（3936.5万）。在2021年，达拉斯国际机场的国际旅客达到了612.2万人次，占2021年总旅客量的9.8%；而国内旅客则高达5634.3万人次，占2021年总旅客量的90.2%。2022 AIRPO.All Rights R

10、esearved.8埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH9达拉斯机场的设计者Gyo Obata（以下称Gyo）是一名日裔美国建筑师，先后毕业于圣路易斯华盛顿大学和克兰布鲁克艺术学院。Gyo始终致力于提供不仅具有功能性，而且能提高在其中工作和生活的人的生活质量的空间。达拉斯机场占地面积17,207英亩（6,963公顷；27平方英里），比曼哈顿岛还要大。达拉斯机场拥有大量航空业不需要的不动产，机场周边附近建造的新总部大楼和其他建筑只是过去10年机场开发其所有土地中的一部分，机场不动产另还包含办公楼和仓库。目前DFW将11,000英亩的土地用于航站楼、跑道、机库和其他航空服务，剩下的大约6,00

11、0英亩土地可以进行商业开发。为防止喷气式飞机为主导的本州空中交通被休斯顿夺去，达拉斯和沃斯堡两市在经过数十年的争执后终于1964年同意共同修建一个可适应21世纪飞行需求的区域性机场。一块17,500公顷的地被两市以$65万美元的价格共同买下以打造彼时世界最大机场。在坐拥广阔土地面积基础之上，达拉斯机场更追求实用性。达拉斯机场的建筑设计理念 功能性与便捷性的完美融合达拉斯机场不寻常的土地面积 商业开发可用土地面积约占三成建筑师用来定义空间的语言是日光。每个项目都提供了发掘新事物并重新理解建筑场地和程序的潜力，以及修建一个精心设计的、可为居住其中的人们带来意义和享受的建筑的机会。Gyo Obata

12、Gyo Obata:建筑师、客户、反思图5:DFW机场土地规划示意图图4:DFW机场鸟瞰图Gyo认为，空中旅行正成为现代生活的另一种讨厌的方式。为防止机场因占地面积过广导致通勤困难，Gyo设计了一系列横跨中央通道的半圆形混凝土航站楼以帮助旅客直达停机坪。如右图所示，航站楼分布在通道的两侧，它们弧形设计最大限度提升了旅客吞吐量。按照这样的设计，航站楼中间留出的空间除供登机使用外也被用作停车场，为旅客提供更为便捷且舒适的飞行体验。1973年联邦政府更新了航空法并提出更为严格的安检要求，为解决更严格的安检所带来的弊端并最大化缩短旅客登机时间，Gyo选择在航站楼内部设计巧妙的环形通道以帮助乘客快速定位

13、登机口，并在最短时间内通过安检，这一设计解决了严格的安检要求而带来的弊端，从而使得旅客在达拉斯机场从停车场到登机口的时间比在其他大型机场机场要短得多。2022 AIRPO.All Rights Researved.10埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH11达拉斯和沃斯堡政府在修建机场时便希望不仅建造一个空中交通枢纽，还要打造一个德州北部的全新经济增长点，1974年落成时除去停车场，达拉斯机场还包括一个拥有600间客房的酒店、一个邮局以及一些商铺和餐厅，其商业规模已初具成效。就目前来看，达拉斯机场自身业务范围发展之广及对商业开发的重视使得对于其所在的德克萨斯州地区经济增长起到了至关重要的拉

14、动作用。达拉斯机场依托其自身土地资源以及专业的商业规划及运营，大力发展航空物流、酒店零售业以及临空经济等非航空性业务，使达拉斯-沃斯堡地区已经变成全美国最为繁荣、高速发展的经济体之一。从达拉斯机场2019年到2021年的财报中可以看出，2019年达拉斯沃斯堡国际机场非航空性收入占总营收的51.5%（总营收10.24亿美元，非航收入5.27亿美元），尽管2020和2021年受新冠疫情影响，非航空性收入占总营收也有四成以上。从某种意义上讲，达拉斯机场已经成为了一种城市的运营商，借助自身商业和产业发展的收益使得机场自负盈亏的同时，达拉斯机场十分注重与开发商的合作关系，积极借助企业专业性来降低铺排道路

15、、修建水电等基础设施的成本为当地城市进行基础设施建设。时至今日，达拉斯机场已具备多种城市特征，包括独立邮政编码、警队、火警及紧急救援队伍、医疗机构等，凭借自身强大的经济影响力不断吸引新商户和服务机构的入驻。最为重要的是，达拉斯机场的发展完全没有依靠政府投资和资助，这种现象在我国是完全没有出现过的，接下来就让我们详细了解一下达拉斯机场的自负盈亏发展的成功之道，并为我国机场发展提供具有建设性的参考意见。达拉斯机场的非航营收情况 不像机场，更像城市图6:DFW机场2019-2021非航营收情况图7:机场航站楼2022 AIRPO.All Rights Researved.12埃尔坡研究 AIRPO

16、RESEARCH13Report报告正文02达拉斯国际机场的成功之道The Success Story of DFW Airport我国机场一直以来是以航空主业为主要发展方向，努力完善航空网络，加强机场基础设施建设是航空主业发展的目标。目前我国众多机场所布局的临空经济产业以航空物流、酒店以及零售业为主。可以看出产业范围较为单一、产业相关性不高、收入较为分散，对其他临空指向性经济发展较为薄弱，最为重要的是许多非航产业需要政府引导和资助下才有可能得到开发和运作。但是对于达拉斯机场而言，达拉斯机场在拥有像我国目前具有的非航业务的基础上依托机场自身力量和土地资源不断引进全球500强和世界名企入驻机场周

17、边临空经济区，目前成功入驻的企业包括微软、三星、惠普、NEC、BMW、Lasko等。达拉斯机场在其临空经济区实现了企业总部、办公、技术培训、金融、咨询、科研研发以及休闲业的高效运营。这些名企的到来，同时带来了大量劳动力和高科技产业，极大地推动了达拉斯机场和所在城市的发展，使得达拉斯沃斯堡地区有着“德州硅谷”的著称。达拉斯沃斯堡机场其自身定位为非补偿性机场，向在达拉斯机场运营的航空公司采取“补偿法（Compensatory Rate-Setting Methodology）”的收费标准。也就是说，航空公司、地服机构等航空性用户需要为机场航空性设施和服务的使用付费，“补偿”机场航空性设施和服务成本

18、。在“补偿法”模式下，达拉斯机场所有者具有高度自主权，与航空公司等航空性用户具有法律和财务的“双平等”地位。对于机场收入里非航收入的部分，达拉斯机场按照法律自主支配，自负盈亏，即便非航空性领域高水平盈利，也不会体现为航空性收费标准降低；与此对应，航空公司、地服机构等航空性用户也不需要为机场非航空性领域收支平衡负责。因此，达拉斯机场的航空收入主要来源于航空性用户为使用航站楼和飞机起降场而支付的费用，而根据补偿法，达拉斯机场以相关设施的净成本价向航司等航空性用户征收。根据达拉斯机场发布2020-21年度财报，2020年其航空收入4.4亿美元，占总收入的55.6%。其中航站楼租赁及使用费和落地费分别

19、占航空收入的79.5%和18.3%。在补偿法的基础上，达拉斯机场同时引入了混合型使用协议模型（DFWs Hybrid Use Agreement Model）共同构成达拉斯机场对于航司的收费标准。模型中着重提出，达拉斯机场每年会将其非航业务的一部分净收入返还给航司来减少航司在机场的落地费，以帮助航司降低成本。如果航空公司的成本远远高于达拉斯机场非航板块的收入，达拉斯机场将与航空公司就差额进行商讨。达拉斯机场发展至今，从来没有出现过航空公司在达拉斯机场自行掏出钱补偿达拉斯机场管理机构，以维持达拉斯机场营运。从过去到现在，达拉斯机场的营收表现都很不错，只有达拉斯机场返还给航空公司的情景出现。相较我

20、国机场业务，达拉斯机场业务范围更广泛达拉斯机场采取混合型收费标准为实现自负盈亏提供前提图9:DFW机场混合型使用协议模型（数据来自DFW机场2019年财报）图8:我国机场与DFW的对比我国机场临空经济区的高效运营不断引进大型企业的入驻名企的加入推动城市发展临空经济区较为薄弱产业范围较为单一，相关性不高需要政府引导和资助2022 AIRPO.All Rights Researved.14埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH15图10:AA航线图图11:AA客机达拉斯机场采取的补偿法策略因此吸引了世界上最大的航空公司，美国航空（American Airlines，以下简称AA）的青睐。1979

21、年，AA将其总部从纽约迁移至德州，1981在DFW建立其第一个枢纽。而回顾当年AA决定搬去德州且选择DFW，实则是出于多方面的考量。其一，地理优势。DFW不偏不倚正处AA航线系统的中心。而前有Braniff通过围绕中心地段建立航线系统而发展壮大的成功案例，且当时德州的航空旅行需求与日递增。于是当AA位于纽约25万平的第三大道办公室即将到期时，DFW拨动了AA想要复刻Braniff成功的心弦。其二，运营成本低，便于增加额外收入。首先可以节省公司高层行政工作时间及差旅费。由于DFW处于AA航线系统正中心，AA总部的工作人员可以在一天时间内从DFW飞往任一海岸并当天返回，这是在纽约做不到的。另外AA

22、将在德州节省来自税收的一大笔资金。在纽约，航空公司及其员工需缴纳城市所得税和州所得税。在纽约一个年薪2万美元的初级主管每年需要缴纳约1500美元的州所得税及500美元的城市所得税。在纽约的企业则每年要支付大概净收入的10%作为企业所得税。而这些税款在德州都不存在。而想要吸引一家知名航司驻扎的DFW也为AA抛来了橄榄枝。DFW为AA建造一个新的订票中心和总部基地，而整个计划由机场债券融资，然后将机场航空性设施租给AA，AA则以支付这部分租金的方式来偿还债券，AA因此可以用极少的成本建立新总部，并且节省数百万的运营费和税收。而DFW也无需实质的资金投入，实际发行的债券背后是有达拉斯和沃斯堡两市支持

23、的，而投资者们将通过购买市政债券来获得7.25%的免税回报。时至今日，由于DFW的国际客流增长迅速，AA计划打造成为面向亚太的枢纽，并计划投资30亿美金扩建F航站楼。去年9月，AA将一部分亚太航线从洛杉矶迁移至达拉斯和西雅图，并计划将西雅图塔科马国际机场打造成面向亚太的枢纽。目前飞往上海的航班多从西雅图起飞，而飞往北京和香港的则多从达拉斯起飞。2019年是DFW欣欣向荣的一年，客流量超过7500万，在高峰月，AA每日增加到超过900架航班，这也是DFW高层计划新建F航站楼的原因之一。F航站楼将是DFW的第六个航站楼，配备至多24个登机口，位置将在D航站楼的南侧，目前这里被用作停车场。新建计划也

24、得到了AA的支持，未来将通过支付航班起降费和租金的方式来为新建航站楼提供资金，新建计划预计投入近30亿美元。然而，受全球疫情影响，于2020年4月DFW宣布推迟新建计划。但为应对需求量的不断增长，DFW目前准备在A航站楼和C航站楼新增8个登机口，并翻新上世纪70年代建成的C航站楼，同样该计划也将得到AA的支持，预计花费15亿美元。C航站楼预计2026年末可以投入使用。目前机场方还没有明确承诺重启新建F航站楼计划的明确时间，但在机场的一份声明中，发言人Bill Begley 称两个航站楼改造计划是分开的，随着全球航空业的复苏，仍然预计未来将继续恢复F航站楼的建设计划。美国航空American A

25、irlines在达拉斯设立总部 美国航空2022 AIRPO.All Rights Researved.16埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH17图12:DFW机场2020及2021 收入细览图13:DFW机场土地规划示意图达拉斯机场坐拥大约24000亩的可开发商业土地面积，在其可开发土地的规划和使用上，达拉斯机场一贯采取以市场为驱动、参照市场需求以及结合市场发展规律相符的土地规划发展及商业开发战略。达拉斯机场商业土地用途由达拉斯机场周边商业开发部联合机场毗邻的城市参与机场未来的规划，协同合作，但达拉斯机场方享有主导权。达拉斯机场管理部门在土地使用规划之前会先针对市场进行调研，洞察市场核

26、心需求及潜在利益上升空间或新增长点，确保达拉斯机场所开发的土地项目是与市场相契合的同时，最大限度提高项目在市场中的核心竞争力。达拉斯机场的土地开发利用涉及项目广泛，从航空物流基地和工业建造等大型工业用地，到酒店、零售业、办公楼、以及汽车零售等商业用地达拉斯机场均有涉猎，并且从达拉斯机场发布的财报中可以看出达拉斯机场地面场地出租、以及凯悦酒店集团（Grand Hyatt）的收入均相对可观。达拉斯机场的机场商业用地规划（1967-2012共7份，以下简称规划）：每一份规划均包含达拉斯机场航空用地和非航用地，且得到达拉斯市和沃斯堡市议会、美国联邦航空局批准。2011年达拉斯机场报告可发展土地面积共计

27、6,600英亩（约26.7平方千米），同时宣布超过5200英亩（约21.0平方千米）的土地将用于开发多个发展中心，包括建立大型酒店、会议中心以及赌场。2012年的规划包括：1、两处出租区域：国际商业园区和复合材料技术公司，总出租面积为385.64英亩（约1.52平方千米）；2、三个土地发展项目：南门广场（Southgate Plaza），共32英亩（约0.13平方千米），包括办公楼、零售、餐饮业在内的发展项目；奠基者广场（Founders Plaza），共3英亩（约12,140平方米），包括燃料站、便利商店和美食广场、洗车场、轻型汽车修理店和银行中心；科佩尔市工业发展计划（Coppell In

28、dustri-al），预计新建三座工业用楼。达拉斯机场以市场需求为驱动的土地开发过程中，不仅只有达拉斯机场参与其中，同时也有机场所有者、主办城市（达拉斯和沃斯堡）、达拉斯机场股东、外部利益相关方以及航空公司的参与。这一特征表明，达拉斯机场在土地规划和商业开发的过程中，坚持并持续与外界发展商、投资商保持联系，从而实现发展机场周边商业群的目的。并且达拉斯机场周边的商业开发项目是由外部有意愿的开发商直接进行银行贷款，并在指定被划定的商业区域内建设并施工。以市场驱动的方法对土地合理规划，从而促进商业发展2022 AIRPO.All Rights Researved.18埃尔坡研究 AIRPO RESE

29、ARCH19虽然达拉斯沃斯堡国际机场由达拉斯和沃斯堡两所城市共同使用，距离两所城市所处的中心地带。达拉斯机场的董事会是一个半自治机构，负责管理达拉斯机场，其成员由达拉斯和沃斯堡的政界任命，共由12名成员组成，其中11人由机场所有者和城市的市议会任命。其中7个代表达拉斯市，4个代表沃斯堡市，这是根据每个城市在机场的所有权利益而定的。根据达拉斯与沃斯堡市政厅共同通过的市政机场法令（the Municipal Airport Act）里提出的对达拉斯机场董事会的制衡原则，达拉斯与沃斯堡两所城市董事会共同负责管理达拉斯机场的财政支出、机场规划以及土地利用总体规划。但由于董事会中来自达拉斯的成员占总成员

30、比例更大，实际上达拉斯拥有达拉斯机场的规划和运营权。在达拉斯机场的发展进程中，也有例如沃斯堡会介入参与的情况发生，达拉斯机场主张与这些合作城市保持良好的合作关系，并建立长久的合作计划。在非航业务的发展方面，达拉斯机场各部门间分工明确的高效管理模式为机场非航商业发展铺好道路。首先，达拉斯机场所有者城市会为达拉斯机场吸引商业机会，为机场主办城市和机场周边商业区带来经济效益。商业开发部门则通过市场调研及研究等举措，专注于提高机场及机场周边核心商业，并完善机场内的航空服务。达拉斯机场同时拥有专门的物业管理部门负责维护并加强与机场商业相关承租人的关系，以保证达拉斯机场非终端商业、零售商业以及房屋租赁可以

31、长久有序地保持。最后，达拉斯机场在其机场周边临空经济区设立专业的管理团队，针对业主的不同业务类型设置特定租赁与开发、土地租赁、设计与设施协调、偿付协议、预开发活动、设施建设管理和业务开发部门等七个不同管理团队，确保临空经济井然有序且高效地发展。机场管理运营规划权明确，非航业务管理高效图14:DFW机场董事成员构成图15:达拉斯沃斯堡市政机场法令（The Municipal Airport Act)2022 AIRPO.All Rights Researved.20埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH21达拉斯机场1974年建成时便投入使用了在陆侧串联多个航站楼的Airtrans自动运输系统

32、，用于在机场多个航站楼之间运输乘客、行李及补给品。开发商LTV钢铁公司提供的整个Airtrans系统共包括51辆客用列车和17辆员工列车，每辆车内含16个座位及24个站席。每个航站楼拥有3个车站，整个系统共计53个车站，其中33个供旅客和员工使用。客用车站设施囊括一个封闭的等待区域（防止旅客意外触碰到带电的铁轨）、指示牌、自动门以及通往上层购票处和行李区以及下层停车场的电梯。员工车站则相对简陋，只包括一个户外等待区且没有预防触电事故的栅栏。LTV同步开发的电脑模拟系统帮助达拉斯机场得以通过较低成本实时监控每条线路的运行情况并应对电路故障等意外情况，尤其是重叠部分的导轨。在中央控制中心的监测下，

33、每辆Airtrans车辆使用共同导轨在预设路线上行驶并根据需要自动切换以保持原定路线，除非接收到控制台更改路线的命令。直到2005年Airtrans运捷系统在长达30年的应用后被更为便捷的空侧Skylink系统所取代。后安检航站楼际旅行系统Skylink是彼时世界最大的自动旅客捷运系统。Skylink运行轨道离地50英尺（约15.2米），由375根支撑柱承担。轨道总长度为5英里（约8.0千米），由内圈和外圈组成，支持双向运行或灵活变化内外圈运行。每辆车最多可载75人，相较于Airtrans每车40人的数据几乎翻倍；整个系统单向每小时最多可运送5,000人。Skylink列车每两分钟发出一班，全

34、程也仅需9分钟。如右图所示，每个机场在每个航站楼前后各修建了一个Skylink站台，并提供顺时针和逆时针两套服务以满足旅客的不同需求。达拉斯机场运捷系统的更迭及应用图16:Airtrans 陆侧运捷系统图17-2:Skylink 空侧运捷系统图17-1:Skylink2022 AIRPO.All Rights Researved.22埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH23驻扎在达拉斯机场周边四大圈层的功能园区是达拉斯机场成为达拉斯和沃斯堡城市经济发展催化剂的重要原因，作为通往区域、国家和国际目的地的重要门户，达拉斯机场最大限度地利用了全球范围内的资源，使得机场周边发展为当地经济的核心以及

35、全球经济产业链的重要节点，因此达拉斯沃斯堡机场地区已成为美国第二科技中心（硅谷为第一）。达拉斯机场的临空产业由航空物流业务、航空产业园、商业以及工业园区四个圈层组成。首先，以多式联运的综合交通枢纽为发展方向的航空物流业务园区聚集了大量关联度较高的企业以及追求极高时间价值的公司总部。航空产业园通过酒店零售产业作为辅助，吸引了大量的总部办公和技术培训等场所和设施。例如Walnut Hill工业园和国际商务园区，园区内拥有大量先进制造、研发中心、生命科学等临空指向型产业进驻。对于商业和工业园区来讲，主要围绕机场为核心进行规划和布局，包含高端制造、电子商务产业以及金融服务类等知识密集型产业，并在此基础

36、上结合旅行、休闲娱乐、零售等产业吸引客流以及达拉斯周边地区前来光顾刺激消费。例如达拉斯机场临空经济区的Southgate广场，其中包含酒店，零售，办公和餐厅等多功能服务设施，位置靠近汽车租赁设施和南入口的黄金交叉口，可方便地与广场外的消费者接触。总的来说，达拉斯机场的临空经济区正不断入驻高尔夫球场、酒店、汽车经销、零售、咨询、总部办公和技术培训等非航业务，使达拉斯机场一直并持续获得可观的收益，奠定了达拉斯机场在区域经济的支柱作用。多个经济园区共同推动机场周边区域商业活动图18:DFW机场Southgate广场2022 AIRPO.All Rights Researved.24埃尔坡研究 AIR

37、PO RESEARCH25Report报告正文03启示和建议Implications and recommendations相较于达拉斯国际机场明确的运营规划权，我国现阶段的管理模式不统一，过于多元化。最重要的是，我国机场从建设到内部运营和维持目前还依赖于政府补贴的形式。然而，纯粹依赖政府补贴不是长远之计，反倒会使机场缺乏发展动力，更严重的情况会使机场的发展处于“停滞”阶段。因此，从达拉斯机场市场化的发展先例看，我们认为机场应当朝着市场化运作的方向发展，其主要原因是由于机场的收入主要来源于航空性收入和非航空性收入，市场化的发展道路可以最大化机场非航空收益的体量和增长空间，为机场能够实现自负盈亏

38、开辟关键道路。机场作为一种基础交通设施，为社会提供基础交通出行服务，机场的航空性业务收入会受限于一个机场的吞吐量、机场所处城市社会经济发展水平等因素，外加航空性收费相对刚性，因此想要得到超额收益回报的可能性微乎其微。相反的，非航空性业务更具弹性且受吞吐量等因素的影响稍小，外加机场商业零售能够不断地创新并辐射至机场周边，因此有着较大的发展空间。根据民航资料网显示，国内民航机场非航空性收入占比约为54%，而航空性收入占比为46%，截至2020年，中国民航机场航空性业务收入为406亿元，而非航空性业务收入达到了477亿元，可以看出，市场化运作是未来机场的发展的重点，然而，如想要实现自负盈亏，机场就应

39、当朝着两大核心发展：一是尽可能做大航空和非航空收入；二是收入结构尽可能多元化，在航空产业的基础上延伸收入来源。机场从市场化经营追求利润的角度对于机场，旅客，政府三方都是受益的。从机场角度，机场扭亏为盈能够创造更大的利润，从旅客角度，机场通过市场研究，优化管理模式为旅客提供更优秀的服务与产品使旅客的出行体验更佳。从政府角度，机场的补贴来自于政府，而机场市场化运作能够减少地方政府给予的补贴，达到自给自足，机场的经营不善直接导致地方政府需要对机场进行持续输血，导致地方财政压力加大。达拉斯机场采取的混合型使用协议收费模型、补偿法等市场化的手段使得达拉斯机场在其发展过程中尽量减少其运营成本并最大化抗风险

40、能力。因此，机场采取市场化发展的战略规则和制度建设也同样值得思考，采取什么样的合作模型以及市场化手段是符合我们国情的、有利于我国不同体量级机场发展是需要进一步考量的问题。市场化运作是实现自负盈亏的必要举措从达拉斯机场案例中机场周边临空产业的发展先例可以看到，现代化机场的职能不再是纯粹的基础交通设施那么简单，机场的职能正由单一的交通节点向综合性航空大都市演进，并在外围地区形成以航空运输为中心，集科技研发、总部办公、商贸金融、休闲旅游、生活居住等功能及相应配套设施于一体的航空城或综合经济区，从而实现机场与城市具有相辅相成、一荣俱荣、一损俱损的关系。因此，根据对达拉斯机场的案例研究，我们认为大体量级

41、机场应该采取“机场城市”的发展战略，中小体量级的机场应该向运营“航空小镇”的发展方向靠拢，其核心是跟政府的界限以及职责划分清楚，且配套相应的土地资源和产业规划权利，在此基础上应用科学合理的发展规划和方法，并与基地航司之间的协作建立更紧密的协作关系，从而建立共生共荣的生态系统。机场的发展潜力不限于机场本身2022 AIRPO.All Rights Researved.26埃尔坡研究 AIRPO RESEARCH27Reference参考资料1、DFW Airport.Founders Plaza:Watch Planes Take Off and Land 2022/06/17.https:/w

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49、e service model.We provide an integrated solution from strategy to execution for airport industry,mainly including two professional services:Digital Transformation and Capitalization Strategy.In terms of digital transformation,AIRPO is committed to providing leading concepts and effective digital tr

50、ansformation solutions,including three categories of products:digital transformation strategy,digital operations and METAPORT.In terms of capitalization strategy,AIRPO makes full use of financial markets and tools,and provides targeted capitalization strategy plan in considerations of airport busine

51、ss structure and asset attributes,including business development strategy and financing plan formulation and other consulting services.About AIRPO埃尔坡AIRPO是一个为实现机场市场化变革而生的组织。我们以领先理念、有价值的资源和安全有效的服务模式，为机场提供从策略到执行的一体化解决方案，主要包括数字化转型和资本化战略两大专业服务。数字化转型方面，埃尔坡致力于提供观念领先、行之有效的解决方案，包括数字化战略、数字化运营和METAPORT三大类产品；资

52、本化战略方面，埃尔坡充分利用金融市场和工具，结合机场业务结构和资产属性提供针对性的资本化方案，包括业务发展战略和融资方案设计等咨询服务。关于埃尔坡2022 The Reports AIRPO Research为机场行业决策者提供全局视角的专业内容机场商业评论埃尔坡AIRPO为机场数字化和资本化提供一体化解决方案18917702113infoairpo.co埃尔坡、机场商业评论www.airpo.co上海市黄浦区茂名南路205号瑞金大厦1702室2022 The Reports AIRPO Research2022报告 埃尔坡研究 2022 The Reports AIRPO Research JUSTIFIED TRUE BELIEFAIRPORESEARCH埃尔坡 机场商业评论全局视角|机场实践行业研究破局者：达拉斯洪斯堡国际机场的演化创新之路Breaking the Limit of Airport Development Dallas Fort Worth International Airport