房地产行业周报（2026年第5周）：新房成交环比上涨万科债务展期获新进展-260203（13页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2026 年年 02 月月 03 日日 房地产行业周报（2026 年第 5 周）推荐推荐（维持）（维持）新房成交环比上涨，新房成交环比上涨，万科债务展期获新进展万科债务展期获新进展 板块行情：板块行情：第 5 周（1 月 26 日-1 月 30 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 2.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 18。政策要闻：政策要闻：地方层面：地方层面：1）南京：南京市于近期出台专项政

2、策，推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，并创新推行“全城通兑”与“电子房票”模式。一是扩大提取住房公积金按月直接支付房租的业务覆盖范围，对于在南京市无自有住房的多子女家庭，将其每月提取住房公积金支付房租的额度上限提升20。二是拓宽购房资金支持渠道，允许符合提取条件的购房人父母、子女申请提取其住房公积金账户余额用于支付购房款。三是将存量住房的住房公积金贷款最长期限延长至 30 年。2）天津：1 月 26 日，天津市住房公积金管理中心发布消息，一是提高贷款最高限额。将首套、第二套住房贷款最高限额分别由100 万元、50 万元提高至 120 万元、100 万元。二是提高第二套住房计算贷款额度的

3、账户余额倍数。三是延长二手住房贷款最长期限。将二手住房贷款最长期限由 20 年延长至 30 年。3）西藏：1 月 30 日，据西藏日报消息，中国人民银行西藏自治区分行会同金融监督管理部门根据政府调控要求，按照因城施策原则，结合西藏自治区实际，指导西藏自治区市场利率定价自律机制对西藏自治区的商业用房购房贷款政策作出以下调整：全区商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%。公司动态公司动态：1）万科 A：1 月 27 日，公司通过 2022 年度第四期、第五期中期票据展期议案，其中规定，万科在实施不超过 10 万元的固定兑付基础上调整本金兑付和支付安排，即对中期票据本金

4、的 40%先行兑付，剩余 60%获展期 1年。次日，公司发布公告称两期中期票据的 40%本金及利息已支付完毕。2）招商蛇口：1 月 30 日，招商蛇口发布 2025 年度业绩预告，预计当期业绩同向大幅下降。根据公告内容，2025 年 1-12 月，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润预计为 10.05 亿元-12.54 亿元，较上年同期的 40.39 亿元下降 69%-75%；扣除非经常性损益后的净利润预计为 1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94%；基本每股收益为 0.08 元/股-0.11 元/股，上年同期为 0.37 元/股。销售端：销售端：第第 5 周周新房新房日均日均成交成交

5、环比环比增加增加 28%，二手房二手房日均日均成交成交环比环比减少减少 1%。1）本周 20 城商品房成交面积 187 万方，商品房日平均成交面积 26.7 万方，环比增加 28%，同比增加 591%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积 668 万方，累计同比减少 36%。3）第 5 周 11 城二手房成交面积 215万方，日平均成交面积 30.8 万方，环比减少 1%，同比增加 1076%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 868 万方，同比增加 8%。投资策略：投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；

6、库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香