房地产行业地产板块及重点公司跟踪报告：多地启动旧房收购“以旧换新”明显提速-260203（2页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2026 年 2 月 3 日 行业研究行业研究 多地启动旧房收购多地启动旧房收购，“以旧换新以旧换新”明显提速”明显提速 光大地产板块及重点公司跟踪报告 房地产房地产（地产开发）（地产开发）房地产物业服务房地产物业服务 一、一、2 2026026 开年，多地启动旧房收购，开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显“以旧换新”明显提速提速。1）1 月 15 日，央行宣布各类再贷款一年期利率从 1.5%下调到 1.25%，央行 2024年 5 月设立的 3000 亿元保障性住房再贷款利率同步降至 1.25%。2）1 月 22 日，上海奉贤发展（集团）在公

2、众号发文，“以旧换新”服务已完成首批 50 组家庭的正式登记，建立动态轮候机制，目前有 14 组家庭进入轮候（如前 50 组家庭因故退出，轮候家庭按顺序递补）。1 月 25 日，杭州富阳乐居（杭州富阳城市建设投资集团下属全资子公司）推出商品住房“以旧换新”，由富阳乐居收购符合条件的旧房，并向旧房权属人（简称“换房人”）发放“以旧换新抵价券”（旧房收购成交价格）及“以旧换新购房券”用于换房人购置新房。3）2026 年 2 月 2 日，上海浦东、静安、徐汇三区和建设银行上海分行进行签上海浦东、静安、徐汇三区和建设银行上海分行进行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房约，收购二手住房用于保障性租赁住房

3、。从具体实施方案来看，浦东新区优先聚焦内环内、2000 年以前建成、单套建面低于 70，总价不超过 400 万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有“以旧换新”置换需求核心面向有“以旧换新”置换需求的产权人，需同步购的产权人，需同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅；静安区聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，明确两家区属保障性住房公司为实施主体，全流程主导房源摸排、洽谈签约、收购落地等。4）2026 开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，各地方政府通过财政支持、银行贷款、租金收益等多元化方式筹集资金，用于保障性住房收购

4、及改造，“以旧换新”明显提速。我们认为政府房屋保障部我们认为政府房屋保障部门直接收购二手旧房，促进“以旧换新”的门直接收购二手旧房，促进“以旧换新”的举措举措精准精准有力有力：一是一是打通打通房屋置换的房屋置换的关键环节，关键环节，缩短置换周期，简化置换流程，加快区域内新房的销售去化；二是通缩短置换周期，简化置换流程，加快区域内新房的销售去化；二是通过正规资产评估机构对换房人的旧房进行专业资产价格评估，有效规避了部分不过正规资产评估机构对换房人的旧房进行专业资产价格评估，有效规避了部分不良中介的不实信息；三是通过对已收购旧房的更新装修，在市中心区域提供更多良中介的不实信息；三是通过对已收购旧房

5、的更新装修，在市中心区域提供更多的保障性租赁住房，促进“职住平衡”，减少通勤时间。的保障性租赁住房，促进“职住平衡”，减少通勤时间。二二、截至截至 2 2025025 年底，公募基金持仓房地产板块占年底，公募基金持仓房地产板块占股票投资市值比例股票投资市值比例 0 0.43%.43%。截至 2025 年公募基金持有房地产业股票组合（证监会行业）总市值 388 亿元（2025 年三季度末为 558 亿元），占净值比例 0.10%（2025 年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例 0.43%（2025 年三季度末为 0.62%），相对于标准行业配置比例低配 0.67 个百分点（2025 年三

6、季度末为 0.64 个百分点）。投资建议：投资建议：2026 开年求是集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，涵式发展，加快加快政府收购和“以旧换新”，政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品