【中诚信国际】图说资产证券化产品2025年12月-260204（5页）.pdf

1、 首批商业不动产REITs申报，REITs市场进入发展新阶段。首批商业不动产REITs申报，REITs市场进入发展新阶段。1月29日，证监会官网显示，首批商业不动产REITs已申报至证监会，同日即获得受理。首批产品共3只，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集规模合计131.75亿元，底层资产涵盖酒店、办公楼、商业综合体等，这也标志着商业不动产REITs开始进入发行落地阶段。2020年我国启动基础设施REITs试点，经过多年发展，公募REITs机制逐步完善，为底层资产的进一步向商业地产扩容奠定制

2、度基础。近年来政策层面持续加力推动商业不动产REITs发展，明确将其作为“促消费、调结构近年来政策层面持续加力推动商业不动产REITs发展，明确将其作为“促消费、调结构”的重要抓手。”的重要抓手。2025年12月，证监会正式印发关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知以及推出商业不动产投资信托基金试点的公告，明确产品定义、基金注册管理、管理人责任、监管责任等方面内容，表示商业不动产REITs相关事宜参照基础设施REITs指引执行。沪深交易所、中国结算等同步出台配套文件，完善政策保障机制。一系列举措的落地也意味着商业不动产REITs试点开始启动，我国REITs市场一系

3、列举措的落地也意味着商业不动产REITs试点开始启动，我国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。近期证监会在2026年系统工作会议上提出，要抓好商业不动产REITs试点平稳落地，也释放积极推动信号。商业不动产是REITs的重要底层地产，我国商业不动产存量规模大，发展商业不动产REITs拥有良好的资产基础。对于房地产企业来说，发行REITs产品可以盘活存量商业地产有关资产、拓宽融资渠道、提升资产周转效率，有利于通过回笼资金缓解企业流动性压力。对于投资人来说，商业不动产REITs也丰富了投资选择，拓展参与优质商业不动产投资的渠道，有利于分

4、散投资风险和匹配中长期的投资需求。此外，从国家战略层面来看，商业不动产也有利于引导社会资金参与存量资产的更新改造与提质运营，直接服务于城市更新与消费升级。除首批已申报的产品外，目前保利集团、茂业商业等企业也发布公告宣布将启动商业不动产REITs申报，随政策红利释放、试点随政策红利释放、试点不断推进，商业不动产REITs有望加快落地，发行规模不断扩大，为我国REITs市场发展注入新动力。不断推进，商业不动产REITs有望加快落地，发行规模不断扩大，为我国REITs市场发展注入新动力。一、全市场发行情况：ABS发行升温，不同产品次级分层比例存在差异一、全市场发行情况：ABS发行升温，不同产品次级分

5、层比例存在差异信托受益权、知识产权、个人消费贷款等类别产品次级分层比例均不超过10%，不良贷款类、个人汽车贷款类信托受益权、知识产权、个人消费贷款等类别产品次级分层比例均不超过10%，不良贷款类、个人汽车贷款类产品次级分层比例处于较高水平；因持有型不动产不分层，其表现与其他品种存在差异。产品次级分层比例处于较高水平；因持有型不动产不分层，其表现与其他品种存在差异。2025年12月全市场共发行289期资产证券化产品，规模合计2989.30亿元，较上期增加40%；本期保单质押贷款、棚改/保障房、租赁2025年12月全市场共发行289期资产证券化产品，规模合计2989.30亿元，较上期增加40%；本

6、期保单质押贷款、棚改/保障房、租赁资产等类别产品平均发行成本相对较高，个人汽车贷款等类别产品平均发行成本处于低位资产等类别产品平均发行成本相对较高，个人汽车贷款等类别产品平均发行成本处于低位 首批商业不动产REITs正式申报，ABS一二市场热度提升0.40.60.811.2012345020406080100120补贴款特定非金款项微小企业贷款租赁资产应收账款知识产权供应链账款小额贷款个人消费贷款保理融资基础设施收费保单质押贷款个人汽车贷款消费性贷款补贴款信用卡分期知识产权小额贷款不良贷款个人消费贷款信托受益权微小企业贷款租赁资产应收账款基础设施收费供应链账款保理融资棚改/保障房个人汽车贷款应