【国盛证券】房地产开发行业周报：C-REITs周报——四季报业绩分化，消费REITs保持较高稳定性-260125（11页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 C C-REITsREITs 周报周报四季报四季报业绩业绩分化，消费分化，消费 REITsREITs 保持较高稳定性保持较高稳定性 REITs 指数表现指数表现 本周中证本周中证 REITs 全收益指数上涨全收益指数上涨 2.17%。截至 1.23，本周（1.16-1.23，下同）中证 REITs(收盘)指数上涨 2.09%，收于 806.7 点；中证 REITs 全收益指数上涨 2.17%，收于 1047.5 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒

2、生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.62%/下跌 0.36%/上涨 0.18%/上涨 5.21%/上涨 1.34%/上涨 0.87%。本年中证本年中证 REITs 全收益指数涨幅为全收益指数涨幅为 3.73%。截至 1.23，本年中证REITs(收盘)指数+3.61%，中证REITs全收益指数+3.73%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别+1.57%/+4.37%/+0.47%/+6.66%/+8.56%/-1.22%。C-REITs 二级市场表现二级市场表现 本周本周 C-REITs 二级市场整体呈现上涨行情。二级市场整

3、体呈现上涨行情。其中数据中心、市政水利板块 REITs 表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块 REITs 涨幅较小。截至 1.23，已上市 REITs 总市值约 2280.2 亿元，平均单只 REIT 市值约29 亿元。本周已上市 REITs 中 68 支上涨、10 支下跌，周均涨幅为 2.63%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为 3.2%/2.58%/2.8%/1.38%/0.93%/2.03%/3.83%/4.29%/5.81%。本周，公募本周，公募 REITs 陆续公布四季

4、报陆续公布四季报：消费 REITs 在运营数据端仍呈现较强韧性。其中，宁波杉井奥莱、佛山映月湖环宇城、长沙金茂览秀城、青岛万象城、济南首创奥莱等项目出租率较高。租金方面，四季度消费 REITs 整体稳中有升，其中华润商业 REIT Q4 租金单价达 436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达 440 及 377.29 元/平/月，此外济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至 205、181 元/平/月。本周数据中心板块交易活跃度最高。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 231.1万股，日均换手率 0.8%。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周

5、仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为1%/0.8%/0.6%/0.4%/0.9%/0.7%/0.9%/0.9%/1.5%。REITs 估值表现估值表现 本周已上市本周已上市 REITs 中债中债 IRR（内部收益率）（内部收益率）持续分化持续分化，其中位列前三的REITs 分别是广州广河 REIT（10.8%）、中国交建 REIT（9.4%）、广开产园 REIT（8.6%）。P/NAV 位于 0.7-1.9 区间，其中位列前三的 REITs 分别是安博仓储 REIT（1.9）、物美消费 REIT（1.8

6、）、华威农贸市场 REIT（1.8）。投资建议投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及 IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。风险提示：风险提示：二级价格波动风险、