香港房地产行业系列报告(一)：潮起潮落港到城三度涅槃两重生-260121（51页）.pdf

1、香港房地产系列报告（一）潮起潮落港到城，三度涅槃两重生香港地产史，即是一部港岛九龙新界的片区开发史，自香港开埠以来，凡180余年起落，英商、华商、港资、官营你方唱罢我登场，汇集成房地产的四次繁荣与三次危机。香港地产发展的四次繁荣与三次衰退：根据驱动因素的不同，可将香港房地产发展分为萌芽期、高速发展期、集中上市整合期、回归前过渡期与回归后成熟期五大阶段：1）萌芽期（1841-1945）：市场从无到有，业务仍为英美传统的置业收租模式，土地拍卖批租制逐渐确立；2）高速发展期（1946-1967）：分层/套出售、分期付款、预售制等业务创新开启了1946-1963年的第一次繁荣，此后随着银行业危机导致的

2、信贷收缩、反英抗暴造成的需求萎缩与新建筑条例下的住房阶段性供过于求，房地产市场在1960年代陷入低迷；3）集中上市整合期（1968-1983）：1960年代后期，房地产市场再次进入高速增长阶段，房企积极利用资本市场“股价-地价”的单边上涨循环快速扩大规模，基本敲定了香港房地产业的竞争格局。此时房地产市场的主要驱动因素为产业发展、居民收入提升带来的财富效应。这一阶段宏观改善顺序为“经济股市楼市”，地产业内部改善顺序为“高端中端租金”；4）回归前过渡期（1984-1997）：1984年中英关于香港问题的联合声明签署，在政治长期稳定、土地供给受限的情况下，利率与资本市场等金融性因素逐渐取代基本面因素

3、，成为香港房市的主要驱动力量；5）回归后成熟期（1997年至今）：2004年起，内地资本的持续流入与填海造陆的大幅减少，从供需两方面推动香港房价进入货币与利率推动的上升期。人口高速增长压力持续追赶，保障房建设贯穿行业格局变化始终：自开埠以来，香港房地产市场便长期具有两大特点：1）各阶段的香港城市发展均需首先满足大量涌入的人口需求，港府的经济与城市建设规划持续被高速增长的人口需求追赶，寻求社会稳定与港府及开发商利润的平衡。2）人口快速增长阶段地产行业为完全竞争市场，高周转、高杠杆成为普遍经营模式；随着人口增速放缓，行业转入寡头竞争市场，竞争格局长期稳定，活跃的企业主体存续至今。些规律及现象：1）

4、房价似乎不会因为月供金额占收入比重下降而止跌回稳，而是与居民的收入预期提升更为相关；2）回归前，香港房地产繁荣主要由产业结构变化与财富效应等内生性因素推动，回归后，香港地产繁荣主要由资金流入、人才引进等外源性因素推动。汇率波动与外汇管制或影响外源性购房者的购买力。相关研究二战前北面与西面为香港城市发展重心。1945年之前，港英殖民政府（下称“港英政府”或“港府”）对香港的定位较为简单东亚贸易枢纽，因此填海范围多集中于维多利亚港两岸，首先通过设立界碑的方式圈出最核心的四环九约（即维多利亚城），并将大部分核心商业与政府机关置于中环CBD区域，延续至今；其后采用填海造陆的方式，在维港两岸的上中环、尖

5、沙咀、油麻地等区域修建起大量码头，为战后的拆除重建、“商改住”奠定了土地基础。(divcenter)图2：四环九约的西环（西营盘）、上环、中环与下环（今湾仔与铜锣湾区域）以及香港九龙区域街道(/divcenter)二战后香港迫于人口剧增带来的社会稳定压力，逐步向西部及外围区域发展。二战前后，香港人口出现剧烈波动，从1941年的163.9万降至1945年的65万，再增至1951年的202万人，给住房、就业、交通、卫生、治安等各方面造成了巨大压力，大批居民居住在棚屋、木屋甚至“纸皮屋”中，一定程度诱发了石硖尾大火与1950年代的多次瘟疫爆发，最终迫使港英政府发布新条例鼓励拆旧建新与新市镇开发，先后

6、通过70-90年代的三代新市镇发展与保障房公屋建设疏散与安置人口，从维港两岸向西部的新界荃湾、屯门及北部的沙田拓展。截至2024年末，香港有29.4%（222万）的人口居住在公屋（可类比为租赁型保障房），另有15.3%的人住在资助出售单位（可类比为配售型保障房）。填海造陆配合城市发展，鲜明展示香港城市规划与产业变迁。香港地形天然山多地少，陆地面积不够就只能向海洋延伸，由于填海造陆成本较高，因此主要服务于当期需求，通过审视历年填海情况，能较直观地看出香港的城市发展方向与重心。1841-1945年：此时香港人口虽然增长较迅速，但主要以转口贸易与商业为主，早期主要在香港岛的湾仔、铜锣湾等地进行填海，