千际投行：2022年产业地产研究报告（22页）.pdf

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1、第一章 行业概况产业地产是工业地产的升级，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融和产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式的定义相对而言更加全面。图：微笑曲线资料来源：资产信息网 千际投行在上图可以看出微笑曲线就是：微笑嘴型的一条曲线，两端朝上。在产业链中，附加值更多体现在两端，分别

2、是研发和销售，而处在中间环节的制造附加值最低。从微笑曲线可以看出从事产品研发、零件生产、市场销售和售后服务的企业能够获得较高利润，而从事组装的企业利润水平较低。产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生

3、，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。图：房地产产业链资料来源：资产信息网 千际投行 仁达方略产业现状2021年，整体政策环境延续2020年末节奏，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”政策主基调。作为长期过快增长的市场，房地产行业未来将进入中长调整周期，发展逻辑已不再支持高速增长。尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识，龙头房企开辟第二战场主要包括商办、物管、产业、租赁、文旅、康养、创投等领域，其中TOP50房企当中有7成以上参与到产业地产。行业发展阶段产业地产从1979年发展至今历经五个阶段：1979-1984年为萌芽期，以企业自建园区为

4、主；1984-2003年进入摸索-爆发期，以工业地产居多，由政府开发主导；2003-2006年处于整顿期，园区进入规范经营阶段；2006-2017年进入产业地产转型升级期，发展形式以产业新城模式为主；2017年后随着传统地产发展触底，产业地产步入第五个全新发展阶段，成为投资新蓝海，大量传统房企积极转向进入，发展形势主要包括产业新城、产业综合体、产业园、产业+地产等类型。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链资料来源：资产信息网 千际投行上游房地产开发流程长，上游产业链覆盖行业众多。上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中涉及了地方政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服

5、务、建筑施工原材料和工程机械供应，以及施工建设、园林工程、建筑装饰等不同产业。资料来源：资产信息网 千际投行目前，房地产业经过多年来的高速增长，上游产业链整体已相对成熟，各细分行业专业化程度较高。且每个行业发展成长至今，都已形成一批行业龙头上市企业。整体来看，房地产上游产业，主要是原材料供应及工程建设行业的企业格局相对稳定。如水泥行业的海螺水泥、天山股份、华新水泥、金隅集团、冀东水泥等企业集中度较高。东方雨虹和三棵树也分别在防水材料和建材涂料行业占据了较高的市场份额。资料来源：资产信息网 千际投行 CRIC建材产业作为房地产上游产业链的重要一环，主要是作为上游供应企业为建筑施工提供主体建设所需

6、的原材料。主要包含了钢材、水泥（商品混凝土）、防水/保温材料、涂料、管件管材、玻璃等行业。多年来随着中国房地产行业的高速发展，上游原材料供应商的产能产值也不断提升，各细分行业中都发展出一批龙头上市企业。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，建筑节能及功能性涂料行业的东方雨虹、三棵树，以及管件管材行业的公元股份、伟星新材等等。整体来看，相比房地产上下游的各其他产业而言，建材产业基于原材料制造业重资产、规模化生产的特性，企业集中度相对较高。但近年来受行业增速放缓、房企流动性危机暴发、叠加疫情影响，对建筑原材料产业的企业经营也造成了明显的影响。具体来看，一方面，行业下行、部分规模房企暴雷、工程进度停滞，建