REIT策略周报：供需共振REITs市场迈入新阶段-260104（13页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 债券研究债券研究 市场策略周报市场策略周报 证券研究报告证券研究报告 债券研究/Table_Date 2026.01.04 供需共振供需共振，REITs 市场迈入新阶段市场迈入新阶段 Table_Authors 刘玉刘玉(分析师分析师)021-38038263 登记编号登记编号 S0880523050002 汤志宇汤志宇(分析师分析师)021-38031036 登记编号登记编号 S0880525070031 Table_Report 相关报告相关报告 曲径分岔：政策分化中把握中久期良机 2026.01.03 回望 25 年，高弹性强动量占优 2026.01.

2、02 利率互换 IRS 能预测资金松紧甚至降息吗？2025.12.31 关注信用债 3Y-1Y 的骑乘机会 2025.12.29 银行二永债周度数据库更新（2025.12.19-12.26）2025.12.29 REIT 策略周报 本报告导读：本报告导读：后续来看后续来看，REITs 市场有望进入市场有望进入“供需两旺供需两旺”的良性发展阶段的良性发展阶段，中长期配置价值凸显中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。投资要点：投资要点：Table_Summary 2025 年 12 月 31 日，证监会发布关于推动不动产投资信托基金（REIT

3、s）市场高质量发展有关工作的通知（证监发202563 号，下称 63 号文）和 中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（下称 21 号公告），沪、深交易所也于当日发布更新公开募集不动产投资信托基金的业务办法、规则业务指引和业务指南（试行）。其中有以下方面值得关注：REITs 的表述从基础设施证券基金调整为不动产投资信托基金。的表述从基础设施证券基金调整为不动产投资信托基金。63号文再次强调推动商业不动产 REITs 发展的重要意义，配合交易所业务办法修订说明来看，随着商业不动产 REITs 纳入业务范围，前述针对我国公募 REITs 中“基础设施基金”“基础设施资产支持证券”“基础

4、设施项目”的表述也正式调整为“不动产基金”“不动产资产支持证券”“不动产项目”等。后续后续 REITs 市场供需两端或将持续发力：市场供需两端或将持续发力：供给层面，一方面持续推进扩容扩围，供给层面，一方面持续推进扩容扩围，如拓展原始权益人范围（支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产 REITs 业务。有序拓展原始权益人范围）、推动资产多元化（鼓励 REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合）以及拓宽优质项目扩张途径（支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市 REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强

5、）。另一方面通过“研究建立与无另一方面通过“研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求”进一步完善项目收益率要求标准活性的收益率要求”进一步完善项目收益率要求标准（交易所指引提及“不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来 2 年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 150 个基点；不动产项目主要依托收费收入的，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 300 个基点”）。需求层面，投资者结构或进一步丰富，需求层面，投资者结构或进一步丰富，包括 REIT 指数基金（丰富覆盖 REI

6、Ts 的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将 REITs 纳入投资范围），REIT ETF（研究探索跟踪 REITs 指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品），并再次强调“加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市”以及“推动将 REITs纳入沪深港通标的范围”。后续来看后续来看，REITs 市场有望进入市场有望进入“供需两旺供需两旺”的良性发展阶段的良性发展阶段，中长中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利。一方面，运营稳健、治理高效