房地产行业个人销售住房增值税新政点评：下调增值税率盘活交易链期待后续需求端政策发力-251231（3页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 12 月 31 日 下调增值税率盘活交易链，期待后续需求端政策发力 看好 个人销售住房增值税新政点评 相关研究 -证券分析师 袁豪 A0230520120001 陈鹏 A0230521110002 联系人 陈鹏 A0230521110002 事件：12 月 30 日，两部门发布关于个人销售住房增值税政策的公告。个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足 2年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税

2、。点评：不满 2 年住房销售增值税从 5%降至 3%，降低卖方交易成本，利于交易链条修复。2016年财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知提及：个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。本次政策使得不满 2 年住房对外销售增值税从 5%下调至 3%，增值税属卖方税率、由卖方承担，新政可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条；但在目前行业弱势背景下，整体不降低买方成本，而目前市场“止跌回稳”的关键在于需求端修复，因此对于需求端和市场影响有限。房地产行业经历深度调整，居民资产负债

3、表修复是关键，期待后续需求端政策发力。2021 年以来我国楼市经历了深度调整，前端指标（销售、拿地和开工）累计降幅 5-7成，后端指标（竣工和投资）累计降幅 3-4 成。2021 年 7 月至 2025 年 9 月二手房房价累计下跌 37%，已超过 42 国平均跌幅的 34%，并且近期一线城市二手房价格跌幅也有所加大。根据 25 年 9 月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升、倾向消费意愿的比例持续下降，因而修复居民资产负债表是破局关键，需要政策呵护推动行业“止跌回稳”，尤其是需求端政策支持。考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房

4、贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产 REITs 放开等。投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面仍将继续磨底，考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地产市场”，预计后续仍有进一步楼市支持政策出台，并预计核心城市止跌回稳将更早到来，同时我们认为两大发展机遇值得关注：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）

5、低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业；5）二手房中介：贝壳-W。风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 政策原文 关于个人销售住房增值税政策的公告 财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号 现将个人销售住房增值税政策公告如下：个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）

6、的住房对外销售的，免征增值税。本公告自 2026 年 1 月 1 日起施行。财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）附件 3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条第一款同步停止执行。2026 年 1 月 1 日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。特此公告。财政部 税务总局 链接：http:/ 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB（LF）归母净利润（亿元）归母净利润增速 12 月 30 日 2024A 2025E 2026E 2024A 2025E 2026