房地产行业：现房销售模式下行业将如何演变？-251229（17页）.pdf

1、投资评级：看好（维持）现房销售模式下，行业将如何演变？相关报告核心观点1.2部分发达国家/地区期房与现房销售并存，购房资金监管严格，开发商对预售资金依赖度较低1部分国家/地区普遍期房与现房销售并存，我国逐步开展现房销售试点1.12020年海南省率先开展现房销售，2023年以来中央层面多次提及现房销售相关表述2020年3月，海南省规定在2020年3月8日及之后，省内通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。2023年1月，住建部在全国住房城乡建设工作会上提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。2023年6月，住建部

2、进一步提出改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，相较于此前将现房销售制度与保交楼工作结合的表述，本次住建部表述包含了销售制度调整对于改变房地产金融化以及发展新房地产模式的意义。2024年以来，有关于现房销售制度的表述进一步加强和细化。2024年3月，在国务院例行政策吹风会上，住建部指出要有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件。2024年12月，住建部将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。(divcenter)图1：我国大陆现房销售政策梳

3、理(/divcenter)自2023年初全国住房城乡建设会议上提出支持现房销售制度以来，地方层面相继跟进，山东、安徽、四川、河南等多省份陆续在后续的省住建工作会议中提出支持现房销售试点，积极探索预售制度改革。各地并非首次探索现房销售制度，2021年以来，北京、杭州、西安、合肥等城市在土拍环节均设置现房销售试点，我们认为这一阶段各城市在土地出让环节设置竞拍现房销售比例的主要目的为抑制土拍市场过热，而本轮的现房销售政策旨在规避交付风险以及去库存。现阶段城市层面现房销售政策仍普遍以区域或项目层面试点为主，主要通过在土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工程进度标准向现房销售过渡、“白名单”项目现房销

4、售等方式推进政策落地。2020年5月，海南省率先实行现房销售制度，明确在2020年3月8日后出让的土地需现房销售。2023年以来，多地区陆续推进现房销售制度。深圳、雄安新区、银川、信阳等地采取的现房政策为在土地出让前或具体土地出让阶段明确规定现房销售范围及条款；部分地区如湖南省通过提高预售工程进度标准向现房销售模式过渡，预售新规要求高层建筑的工程进度需达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度需达到二分之一以上，才能获得预售许可，浙江省提出要逐步实现从提高预售条件向现房销售转变；云南省提出在“白名单”项目中择优引导推行商品住宅现房销售试点。1.2部分发达国家/地区期房与现房销售并存，购房

5、资金监管严格，开发商对预售资金依赖度较低我们对比研究海外发达国家以及中国香港等地区的新房销售制度，综合来看，部分发达国家/地区期房销售与现房销售并存，但与我国大陆有所不同的是这类国家/地区在期房销售过程中，预售资金监管严格且在竣备或交付前开发商能够提取的比例相对较低，因此开发商对预售资金的依赖度较低。我们整理海外国家及中国香港等地区的新房预售政策特点如下：a）美国、日本及中国香港的新房交易中，购房者在前期都仅需缴纳较低比例的定金，且定金由第三方账户托管，剩余购房款项均在交房后才会支付给开发商，即开发商在交房前基本无销售回款流入，开发过程不依赖预售资金。b）德国、新加坡的购房资金保障机制，其政策

6、思路与前述国家或地区基本一致，均通过购房资金监管规避开发项目烂尾风险，但在执行细则上存在差异，德国、新加坡监管机构根据工程节点将预售资金移交开发商，房企在项目交房前可获取一定比例的销售回款。c）除通过预售资金监管保障购房者权益外，德国、韩国、英国等国家还要求开发商购买期房保险或由法定资格担保方进行担保，一旦项目延期或无法交付，由保险机构或担保方进行赔付。综上，部分海外国家和发达地区的新房销售模式预售与现房销售并存，其中期房销售政策思路主要为强化资金监管以降低项目交付前开发商资金抽逃风险，以及引入保险或担保机构分担交付违约风险。我们选取美国、日本和中国香港，对其期房交易流程和政策特点进行细化研究