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图1REITS工具分类

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瑞思观察：2025持有型不动产ABS参考手册：机制解析与实务探讨（45页）.pdf

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1.服务于存量资产盘活的时代需求为主的新阶段。2022年国办发19号文提出，积极应用包括公募REITs在内的多种工具，有效服务于资产盘活，首次将 “盘活存量资产”提升到了国策的高度。在这样的时代背景下，上交所率先推出持有型不动产ABS，旨在更好地落实国家战略，为盘活存量资产、扩大有效投资提供新的工具。2023年12月25日，首单持有型不动产ABS“中交路建清西大桥”项目在上交所发行设立，实现了这一领域里程碑式突破；截至2025年6月30日，上交所持有型不动产ABS已申报22单，拟发行规模约354亿元，发行7单，发行规模约125亿元，另有多单储备项目，涵盖了高速公路、保障性租赁住房、数据中心、商业写字楼、仓储物流等多元化资产类型。上交所已成为持有型不动产ABS产品的策源地、主阵地和最佳实践地。持有型不动产ABS的应运而生，与公募REITS从试点逐步走向常态化发行近乎同步，互为映照、相互牵引。规模庞大的不动产和基础设施项目，难以满足公募REITs相对严格的规则和条件，但同样有旺盛的盘活需求，需要有适配的金融工具为之服务，这也是建设多层次资本市场的应有之义。公募REITs设立了相对较高的标准和门槛，而持有型不动产ABS则在充分参考借鉴公募REITS的经验和教训的基础上，为市场更广大的参与机构群体提供了更具可操作性的解决方案。发展，单一或组合成为服务于实体经济的工具箱：短期看，可以实现存量资产的有效盘活、改善现金流；长期看，可以作为资本运作平台，对内通过市场化运营实现资产增值，对外通过并购扩募实现外延式增长，助力企业的发展转型。 2.在既有制度框架下的主动创新中国基金业协会于2023年9月28日发布《私募投资基金备案指引第2号--私募股权、创业投资基金》，明确允许私募股权基金投资“不动产持有型资产支持证券”，这是公开规则中第一次提及持有型不动产ABS。推出的“持有型不动产资产支持专项计划”。

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