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主要房地产企业存货周转率情况对比

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中国海外发展-0688.HK-港股公司研究报告：经营风格稳健周转模式迭代-260331（42页）.pdf

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明显上升，叠加结算滞后于拿地和销售，分母端存货规模上升带动公司总资产周转率下降；2022-2024 年市场下行背景下公司结转收入有所下降，公司总资产周转率进一步下降。横向对比公司总资产周转率和保利发展等头部央企处于同一梯队。2015 年以来公司总资产周转率整体呈下降趋势，近三年基本稳定于 2 1%左右，截至 2024 年，公司总资产周转率同比下降 2 PCT至 20%。分拆来看，过去十年公司存货/总资产比例基本稳定于 50%左右，总资产周转率变化主要受存货周转率变化影响。存货周转率方面，2015-2016年公司分别以 338亿和310 亿获得中建和中信权益口径约 978 万平方米和 2352 万平方米的土地储备，平均拿地成本分别约为 3456元/平方米和 1318元/平方米，明显低于中国海外发展 2015 年和 2 016年公开市场拿地成本（2 015年和 201 6年权益拿地均价分别约为 5843元/平方米和 4185元/平方米），同时 2015年和 2016年公司公开市场全口径拿地力度分别为 26%/24%，处于相对低位，相对较低的存货并购成本和拿地力度导致公司存货周转率处于 49%的相对高位，2017年开始公司加大公开市场拿地力度，全口径拿地力度较 2016年上升 53 PCT至 77%，分母端存货规模的上升导致存货周转率较 2016 下降 12 PCT至 37% ，同时总资产周转率下降 5 PCT至 27%，2018-2020年在公司平均 51%的全口径拿地力度下，叠加结算滞后于拿地和销售，存货周转率进一步下降至 30%左右，同时总资产周转率下降至 24%左右，2021年结算规模上升带动存货周转率和总资产周转率短暂上升，分别较 2020年上升 10 PCT/5 PCT至 41%/29%，2022年开始受市场下行带动公司结算规模下降影响，存货周转率和总资产周转率有所下降，近三年总资产周转率基本稳定于 21%左右。

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