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全国与海南省土地出让金收入增速对比

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房地产行业深度解读现房销售制度：如何看现房销售制度对行业的影响及房企的应对-250720（16页）.pdf

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 期房销售占比较大、土地财政依赖度较高的热点城市在短期内全面推行现房销售的难度较大。当前实施现房销售政策主要面临着两大阻力：一是对市场供需平衡的冲击。对于部分现房库存量较小、去化周期较短的热点一、二线城市，其房地产市场较为活跃，住房需求旺盛，实施现房销售将会减少短期住房供应量，影响市场供需平衡。部分热点城市期房销售在房地产市场中占据较大比例，例如，2023年全国商品住宅期房销售面积占比为 81.3%，杭州、成都商品住宅期房销售面积占比分别为 95.5%、86.4%，均高于全国平均水平。二是对土地财政的影响。土地出让金是部分城市地方政府重要的财政收入来源，现房销售可能会抑制开发商拿地意愿，降低土地出让金收入。以海南为例，海南省自 2020 年全面推行现房销售制度后，2021 年国有土地出让金收入下滑 31.1%，同期全国土地出让金收入增速为 3.4%。杭州在2021年推出的 10宗现房销售地块中，9宗地块因有效申请不足且未达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节而流拍，直接导致政府土地出让金收入大幅减少。杭州等城市土地财政依赖度长期处于较高水平，2023年杭州国有土地使用权出让金/一般公共预算收入高达 268.7%。我们认为，上述热点城市在短期内全面推行现房销售政策的难度较大，在短期未来或仍以项目试点形式为主。因而这些地区更需要地方政府精准把控推进节奏和力度，通过完善配套政策和法律、构建多元化融资渠道，逐步探索适合自身的商品房销售模式改革路径。

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