【东吴证券】2026年房地产行业年度策略：市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复-251219（22页）.pdf

1、房地产行业深度报告2026年房地产行业年度策略市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复房地产市场正进入阶段性修复通道，供需修复与库存去化改善或加速市场企稳。整体来看，新房销售虽仍处于恢复过程中，但降幅已较前期明显收窄，市场企稳迹象逐步显现。2025年1-11月，全国商品房累计销售面积78702万平方米，同比-7.8%，价格方面，随着供给结构的优化，新房价格同比降幅整体有所收窄。二手房市场通过结构优化实现量稳价调，15城二手房1-11月累计成交面积同比增长1.1%。土地市场呈现“提质缩量”，1-11月300城宅地供应与成交面积同比分别-19.2%、-14.7%，但成交楼面价同比+10.9%，市场呈现结

2、构性修复。综合来看，房地产行业在经历过深度调整后，行业正迈向企稳回暖的关键窗口期。政策协同发力，为房地产市场的“止跌回稳”提供有力支持。2025年，中央继续强调房地产市场“止跌回稳”目标，通过深化政策工具的运用，持续加大逆周期调节力度，确保房地产市场的稳步回升。供给端政策方面，持续推动存量房盘活和高品质供给的优化，从设计标准的设立到金融支持的落实推进“好房子”建设。需求端则通过金融工具直接惠及购房者，降低购房成本和信贷门槛。地方城市因城施策持续发力，各地通过松绑限购、放宽贷款条件等措施，进一步刺激市场需求，为市场回暖提供助力。我们认为，未来房地产政策或仍以稳预期、防风险为主，通过降低利率、优化

3、信贷、减免税费等激发需求，运用专项债收储土地与存量住房，加快城市更新、改善居住品质，加强资金循环与市场预期稳定，逐步实现房地产发展新模式的过渡。2026年房地产核心指标有望逐步筑底企稳，边际改善：中性假设下，我们预计（1）2026年新开工面积为5.08亿平方米，同比-14.2%；（2）2026年销售面积为8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额为7.72万亿元，同比-8.7%；（3）2026年竣工面积为4.96亿平方米，同比-17.3%；（4）2026年开发投资总额为7.64万亿元，同比-8.5%。相比2025年，行业核心指标降幅收窄，边际改善。投资建议：房地产市场正处于调整转型期，2025

4、年政策持续宽松，稳楼市措施逐步落地，局部地区已出现复苏迹象，高能级城市与改善性需求逐步回暖；开发端则继续分化，财务稳健、深耕核心城市的企业更具优势。物业管理行业也在从“规模优先”转向“效益优先”，盈利质量修复可期。经纪与居住服务行业，随着存量房市场兴起，头部平台将继续受益。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。风险提示：政策政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。相关研究1.行业回顾1.1.新房：量价呈现边际改善迹象，供需优

5、化助力库存去化全国商品房销售规模虽仍有待进一步修复，但降幅较2024年全年已有所收窄，市场底部企稳特征逐步强化。根据国家统计局数据，2025年1-11月，全国累计商品房销售面积为78702万平方米（为2021年1-11月峰值时期的49.8%），同比下降7.8%，2024年全年同比下降12.9%；累计商品房销售额为75130亿元，同比下降11.1%，2024年全年同比下降17.1%。受2024年政策驱动的高基数效应影响，四季度商品房销售降幅有所走扩，从单月表现看，11月全国商品房销售面积同比下降17.3%，销售额同比下降25.1%。(divcenter)图1：全国商品房累计销售面积及同比增速(/

6、divcenter)新房价格同比降幅持续收窄。根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅自2024年10月以来持续收窄至2025年10月的2.6%，11月略有波动。分城市级别看，一线城市价格同环比表现均好于二三线城市，11月一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.2%、2.2%、3.5%。全国商品住宅去库存持续推进，供需关系有所改善。根据国家统计局数据，截至2025年11月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为3.94亿平方米，已连续下降9个月；狭义库存去化周期为20.5个月，同比缩短0.3个月。广义库存规模（已开工未售面积）为15.92亿平方米，同比