【大公国际资信评估】商业不动产REITs试点政策分析与前景展望：盘活万亿商业不动产，中国REITs市场迈入新阶段-251205（3页）.docx

1、专题研究盘活万亿商业不动产，中国REITs市场迈入新阶段-商业不动产REITs试点政策分析与前景展望结构融资部 | 吕伟 2025年12月5日专题研究2025年11月28日，中国证监会发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）（以下简称征求意见稿），面向社会公开征求意见。此次政策的推出，旨在通过标准化金融工具激活沉淀于商业地产领域的存量资产，为行业转型提供权益型融资新路径，同时为资本市场引入具备稳定现金流的全新资产类别，进一步提升其服务实体经济的能力。本文将结合征求意见稿及其起草说明，从政策背景、政策要点、政策意义及机遇与挑战等维度进行分析与展望。政策背景中国公募REITs市场

2、自2020年启航以来，以基础设施为锚点，实现了从零到一的突破，并稳步前行。截至2025年11月27日，已上市REITs产品达77只，总市值超过2,200亿元，中证REITs全收益指数自2024年以来显著上涨22.46%，显示出市场的良好接纳度与活力；同时，经过五年的探索，以证券投资基金法为上位法，以证监会公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）为核心规则，覆盖项目遴选、发行上市、信息披露、治理结构、扩募运作全流程的成熟监管制度体系已经建立并经受住市场检验，这为商业不动产REITs的推行提供了可直接参照、衔接的坚实制度基础。与此同时，中国庞大的商业不动产存量正寻求突围之路。长期以来，以购物中心、

3、写字楼、酒店为代表的商业资产沉淀了大规模资本，却因缺乏有效的权益型退出渠道，普遍面临流动性困境和高杠杆压力。在全球成熟市场中，商业不动产本是REITs的主战场，其引入可谓顺应内在需求与国际经验的必然选择。此次试点，是中国在“市场化、法治化”原则下，将REITs工具与房地产发展新模式战略对接的关键一步，其核心使命在于系统性盘活存量资产，为陷入困境的商业地产开辟珍贵的权益融资通道，从根本上推动其从“开发销售”的短周期模式，转向可持续的“持有运营”长周期模式，从而提升资本市场服务实体经济的深度与广度。政策要点一、明确商业不动产REITs定义与结构征求意见稿将其界定为通过持有或经营商业地产获取稳定现金

4、流，并向份额持有人分红的封闭式公募基金。这一定义确立了“资产持有、主动运营、稳定分红”的三大支柱，并延续了“公募基金-ABS-项目公司”的成熟法律结构，确保了与现有体系的顺畅衔接。二、强调底层资产的合规性与现金流能力合规性要求方面，“权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备”，这是不动产证券化过程中的基础性要求，旨在彻底解决历史遗留问题，确保资产剥离和注入过程的合法合规。现金流要求方面，明确“已产生持续、稳定的现金流”的要求，这一条件将绝大多数仍处于培育期、现金流为负或波动巨大的商业项目排除在外，确保试点初期项目的稳健性。这与基础设施REITs的要求一脉相承，旨在为投资者提供可预测的股息收益。三、

5、严格准入与尽职调查要求政策不仅要求管理人具备传统的基金管理能力，更特别强调其必须建立起健全的商业地产投资与运营管理体系。这意味着，管理人需要构建起跨金融与实体经济的复合型专业能力，特别是对商业地产行业的深度理解、资产运营管理及价值提升的核心竞争力。同时，强制性的全面尽职调查和对底层资产“权属清晰、手续齐备、现金流持续稳定”的硬性要求，共同构筑了筛选优质资产的双重滤网，旨在从源头确保试点项目的质量与合规性。四、压实管理人主动运营责任政策要求管理人必须“主动履行商业不动产运营管理职责”，这标志着商业不动产REITs的核心价值将不再局限于简单的资产持有，而是将其核心价值锚定于通过专业运营以提升资产价

6、值、创造可持续现金流的能力。政策意义商业不动产REITs试点的实施，将推动商业地产领域与资本市场形成更紧密的联动机制。对商业地产行业而言，该政策有助于构建可持续发展的新模式。试点机制为持有存量资产的商业地产企业提供了有效的权益型退出路径，推动形成“开发-培育-证券化-资金循环”的良性运营体系。这一体系支持行业向“轻重分离”方向演进，企业可通过将成熟资产注入REITs实现价值释放，优化资本结构并聚焦运营服务能力的提升，逐步建立以专业管理和持续运营为核心的轻资产发展模式。对资本市场而言，商业不动产REITs的引入丰富了