房地产行业专题报告：香港楼市是怎样止跌回稳的？-251018（14页）.pdf

1、房地产行业专题报告香港楼市是怎样止跌回稳的？方正证券研究所证券研究报告2024年2月香港全面“撤辣”开启政策松绑序幕，2025年美联储降息带动本地利率中枢下移，多重利好共振下，香港楼市从“阴跌不止”转向“量价企稳”。这场止跌回稳并非偶然，而是“政策精准发力+利率周期传导+需求结构升级”共同作用的结果。究竟香港楼市的止跌回稳是否稳固？撤辣政策的利好如何与利率下行形成共振？一、核心驱动因素政策破局：撤辣拆除交易壁垒。2024年2月全面取消额外印花税、买家印花税等“辣招”，1000万港元物业购置成本节省150万港元（首付门槛降30%），但初期因高利率制约，2024年4-9月楼宇当月成交金额从774.

2、56亿港元跌至208.38亿港元。利率催化：流动性宽松激活购买力。2025年美联储降息后，金管局注入1294亿港元流动性，1个月期HIB0R从4.07%骤降至0.58%，新造按揭利率跌破3.5%，租金回报率超按揭利率，实现“以租养贷”。需求托底：人才新政补充刚需。截至2025年6月，香港人才引进计划吸引超22万人抵港，10万人获批，叠加“低利率cdot+置业补贴”，新市民居住需求成为市场“压舱石”。二、趋势预判与风险提示支撑力：美联储降息周期延续（预期2026年底联邦基金利率降至3%）、后续政策储备充足（如首置按揭成数提升）、高才通94%续签率释放持续需求。风险点：未来三年10.1万套潜在供应

3、或致外围区域供需失衡、美国通胀反弹拖累降息节奏、居民可支配收入增长滞后压制中端盘需求。三、内地镜鉴可借鉴香港“梯度化政策（刚需零税费、豪宅正常税费）、畅通化利率传导（首置房贷定向优惠）、分类化需求激活（人才购房补贴）、匹配化供需调节（轨交沿线刚需用地供应）”，同时需强化“保障房+商品房”双轨制，三四线城市聚焦去库存而非盲目利率刺激。风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。1政策破局：从“撤辣”到“破冰”的演进逻辑2024年2月香港开启全面“撤辣”，但初期市场反应并未达预期，直到2025年才显现明显效果。如何理解这一政策效果的滞后性？1.12024年撤辣政策的

4、细节“撤辣”即为撤除辣招，意思就是香港楼市全面取消限制，取消交易环节额外印花税。2024年2月的全面“撤辣”力度确实空前立法会最终通过的印花税(修订)条例彻底取消了额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，终结了长达14年的需求管理“辣招”。对一套1000万港元的物业，内地买家此前需缴纳15%的买家印花税，政策取消后直接节省150万港元成本，相当于首付门槛降低30%。从政策效果上看，2024年二季度住宅成交量开始走弱，低于政策预期。2024年4月的香港楼宇成交买卖总金额为774.56亿元，到9月就下滑至208.38亿元，住宅售价指数也从4月开始明显下降。这说明“交易成本降低”必须配合“持有成本下降

5、”才能形成合力。(divcenter)图表2：复盘香港历年楼市政策与售价指数(单位：百万港元)(/divcenter)1.2政策效果发挥：降息环境当时市场并未立刻回暖，核心制约是利率。2024年初1个月期HIB0R仍维持在4%以上，新造按揭利率高达4,15%，购房者月供压力未缓解。注：香港按揭利率有两大算法。boldsymbolrho算法即为优惠利率(primerate)减去1.75个百分点，算法则是“一个月Hibor利率加上1.3个百分点”与“优惠利率减1.625个百分点“的孰低值。利率高企延长了香港政策生效的时间，同时，2024年新增供应集中入市，2024年二季度香港住宅潜在供应套数仍然高

6、达10.9万套。1.3市场信心影响政策效果：空置率而当时整体市场信心也不足，2024年整体商业物业空置率高达11.8%，办公楼空置率达到16.3%，住宅空置率也达到4.5%。2利率传导：从Hibor市场信号到市场购买力市场普遍认为利率下降是香港楼市回稳的“催化剂”。这一传导过程具体如何实现？利率下降对不同价位楼盘、不同类型买家的影响有何差异？2.1香港楼市企稳迹象自从今年5月以来，香港楼市明显有企稳迹象，从香港差饷物业估价署提供的住宅售价指数看，7月份的售价指数达到288.1，已经超过了1月水平，中原地产的房价领先指数，也处于2024年9月以来的最高值。从机制上看，香港楼市二季度止跌回稳，更多