房地产行业中国香港地产系列研究之一：楼市调整或近尾声港资房企迎投资机遇-251013（27页）.pdf

1、证券研究报告楼市调整或近尾声，港资房企迎投资机遇中国香港地产系列研究之证券分析师投资要点历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需格局优化带来上轮中国香港房价企稳。上轮周期中国香港楼市自1997年开始调整，2003年逐步筑底企稳，梳理其止跌回稳前后特征，可以发现：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。当前展望：积极因素有望形成共振，本轮中国香港楼市或接近调整尾声。本轮中国香港楼市自2021年开始调整，2021.9

2、-2025.3房价累计下跌28.4%，但2025Q2房价现企稳迹象，我们认为本轮楼市调整或接近尾声：1）中国香港GDP及可支配收入增速企稳、叠加股市上涨，居民供楼负担大幅减轻，购房能力增强；2）2025年私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率，购房相对吸引力增强；3）2024年以来中国香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳。企业格局：头部房企市占率集中，楼市上行期业绩及股价弹性大。2024年中国香港TOP5销售额市占率房企46.8%，头部房企根据市场变化调整拿地及

3、推盘节奏，并通过旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加拿地及供货享受房价上涨带来的红利。历史来看市场上行期头部房企业绩及股价弹性较大，如2003-2021年中国香港房价震荡上行，信和置业区间股价最大涨幅达1510.9%。同时港资房企通过多元化布局平滑开发业绩波动，2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，最新股价对应股息率3.8%-6.5%，亦具备相对吸引力。投资建议：2024年以来中国香港楼市成交量持续恢复，2025Q2价格端亦现企稳迹象，而本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，同时通过多元化布局平滑业绩波动，分红具有吸引力，建议关注中国香港本地发展商新

4、鸿基地产、恒基地产、信和置业等。示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）港资地产业绩大幅下行风险；3）中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险。历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需优化带来房价企稳当下展望：积极因素有望形成共振，楼市或接近调整尾声企业格局：头部房企市占率集中，上行期业绩及股价弹性较大(divcenter)投资建议与风险提示(/divcenter)从整体量价走势来看，成交量先于房价见底。中国香港楼宇买卖合约数从1998年的11.1万份降至2000年8.6万份，2000-2003年维持底部震荡，2004年开始快速回升；楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元，降至2002年

5、的1854亿港元，降幅达45.6%，2003年后逐步企稳。从购房能力来看，随着2003年中国香港与内地正式签署内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排，2003-2004年中国香港GDP增速同比增长3.1%+pi8.7%，居民可支配收入增速自2002年阶段性低点反弹，2004年同比增长4.3%。房价下跌叠加经济增速回升，居民购房负担大幅减轻。中国香港居民每月平均楼宇按揭供款占家庭月入中位数比例由1997年高点的85%降至2003年的17%（所有住户），同时中国香港居民杠杆率低位稳中有降，2003年为59.9%，且下行趋势延续至2008年，举债和还债能力均较强。租金回报率接近理财及按揭利率，相对吸

6、引力增强机会成本角度，租金回报率高于十年期政府债券收益率。2002Q2中国香港十年期政府债券收益率降至5.4%，与同期私人住宅租金回报率接近（(5.2%)），随着政府债券收益率大幅下降，2003Q2已低于同期私人住宅租金回报率1.3pct。承受能力角度，租金回报率接近房贷利率。2002Q3中国香港私人住宅平均租金回报率达5.28%，其中A类私人住宅租金回报率达6.2%，已大于按揭房贷利率（5.76%）。潜在供应持续减少，销供比大幅改善供需格局改善，房价企稳回升：2003年中国香港获批预售住宅较2002年下降56.5%，同时待批项目由2002年末的12443个降至2003年末的8672个，新增及