房地产行业速评报告：解读深圳9.5楼市新政突破点、市场反应和增量政策判断-250906（9页）.pdf

1、行 业 研 究 2025.09.06 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 速 评 报 告 解读深圳 9.5 楼市新政：突破点、市场反应和增量政策判断 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 事件 9 月 5 日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知（以下简称“通知”），针对市内多区限购措施、以及住房贷款利率等政策进行优化。“通知”自 2025年 9 月 6 日起施行。摘要 第一，第一，相比于北京、上海的楼市调控放松，深圳此次相比于北京、上海的楼市调控放松，深圳此次 9.59.5

2、 新政，有哪些突新政，有哪些突破？破？首先，深圳 9.5 楼市新政，调控更精细，首创核心区、非核心区、完全放开区三级划分，盐田、大鹏实现“零门槛”购房，无需户籍和社保，突破京沪外圈层仍需社保的限制。其次，深圳首开企事业单位购房松绑，非核心区企业购房零门槛，核心区满足基本条件即可，远超京沪对企业购房的严格限制。第二，第二，深圳新政之后，市场预计会如何反应？库存会缓解吗，成交量价是否深圳新政之后，市场预计会如何反应？库存会缓解吗，成交量价是否会有所改善？会有所改善？深圳 9.5 新政对市场影响呈结构性分化：库存上，盐田、大鹏取消限购缓压，非核心区因社保放宽同时企业零门槛去化加快，核心区仅靠企业购房

3、条件放宽部分缓解高端库存；成交量上，二手房 1-8 月同比增31.85%态势延续，新房 1-8 月同比降 8.77%仅获阶段性缓压；价格上，二手房均价连跌 5 个月至 66907 元/，“以价换量”显著。深圳市场供过于求格局未改，房价下跌趋势难逆转。第三，第三，房地产行业在房地产行业在 9 9 月还有哪些增量政策值得期待？月还有哪些增量政策值得期待？调控放松层面，北京、上海、深圳政策均已落地。市场期待的大规模滞销现房收储难落地，央行保障房再贷款使用率不高，收储现房的资金来源受限。此外，9 月国内降息概率低，经济复苏稳固与通胀回升降低必要性，二季度货币政策执行报告也体现，货币政策更倾向结构性工具

4、。风险提示：房价下行趋势超预期、居民收入不及预期、增量政策不及预期。方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业速评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 9 月 5 日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知（以下简称“通知”），针对市内多区限购措施、以及住房贷款利率等政策进行优化。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。接下来我们从三大问题入手，剖析深圳 9.5 楼市新政，对比北京上海前期放松的突破、预判后续地产市场反应和分析 9 月其他可能的增量政策。

5、1 1 相比于北京、上海楼市放松，深圳相比于北京、上海楼市放松，深圳 9.59.5 新政的突破新政的突破 今年 8 月 8 日，北京发布楼市新政，规定符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。在 8 月 25 日，上海发布楼市新政，核心内容包括符合条件的居民家庭（沪籍居民家庭和在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非沪籍居民家庭），在外环外购房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策；商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。而此次深圳 9.5 楼市新政，不仅仅参考了北京、上海放松非核心群购房套数限制，并在此基础上更进

6、一步。1.1 1.1 深圳深圳 9.59.5 突破了购房门槛，非核心区突破了突破了购房门槛，非核心区突破了居民居民户籍和社保年限的要求户籍和社保年限的要求 北京、上海在 8 月的放松政策，基本上都是围绕外圈层（北京五环外、上海外环外）进行购房套数的放开。深圳将全市划分为核心区、非核心区、完全放开区三类，其中盐田区、大鹏新区直深圳将全市划分为核心区、非核心区、完全放开区三类，其中盐田区、大鹏新区直接取消购房资格审核接取消购房资格审核，即无论户籍、社保、个税均不限购。这一政策突破是北京、上海从未实施过的 北京仅五环外不限套数但仍需社保，上海外环外不限套数但非户籍需 1 年社保，而深圳的盐田、大鹏则