第一太平戴维斯&ECADI：2025上海低效用地与资产活化升级白皮书（62页）.pdf

1、华建集团华东建筑设计研究院有限公司1低效用地及资产活化升级白皮书城 市 更 新 白 皮 书 系 列低效用地及资产活化升级第 一 太 平 戴 维 斯4低效用地及资产活化升级白皮书PART 3低效用地及资产多元化转型实践27 成功案例（国内）A.F.A 上海融侨中心百空间光二仓库&百空间光三仓库卜内门洋行越界锦和尚城力波啤酒厂苏河美欣公寓老凤祥总部上海漕河泾开发区张江之尚市北百联创新科技产业中心市北高新技术服务业园区 N070501 单元 21-02 地块商办项目PART 1中国及上海低效用地治理发展概览07 低效用地治理正处于历史转折期09 低效用地面临三个方面的主要挑战10 上海低效用地再利用

2、的发展背景PART 2低效用地及资产活化升级策略17 产业用地转型策略与产业导向设计19 数字化运营管理与绿色生态产业构建22 金融创新与资本运作华建集团华东建筑设计研究院有限公司5低效用地及资产活化升级白皮书PART 4 未来趋势与建议PART 5 编者后记低效用地及资产创新孵化与发展促进中心50 成功案例（全球）新加坡裕廊工业区韩国蔚山工业综合体瑞士巴塞尔化学园区荷兰鹿特丹港工业综合体德国路德维希港 BASF 化学园区加拿大阿尔伯塔工业心脏地带美国塔霍-雷诺工业中心第 一 太 平 戴 维 斯6低效用地及资产活化升级白皮书土地资源作为人类生存发展的基础性要素，始终是我国治理体系中的重要战略资

3、源。在改革开放四十余年的高速城镇化进程中，中国以土地要素驱动型发展模式创造了经济奇迹，但也形成了独特的“低效用地”问题。粗放式发展开始导致用地结构严重失衡。统计数据显示，2000-2024年间，中国城镇化率由 36.2%跃升至 67%，城市建成区面积扩张超过 5 倍。以上海为例，其工业用地总量在 2005 年达到峰值时的 1043 平方公里，占建设用地比例高达 28.6%，远超纽约、东京等国际大都市 15%左右的平均水平。同时，土地低效利用的问题也开始显现。2022 年自然资源部公开发布数据，全国有 96 个国家级开发区的综合容积率低于 0.6，全国开发区产业用地平均容积率仅为 0.6-0.8

4、，相比新加坡裕廊工业园 1.5、德国鲁尔工业区改造后 1.8 的容积率水平，土地利用效率存在明显差距。全球产业链重构加速了传统制造业的衰退，低效用地问题进一步加剧。同样以上海为例，其六大传统工业基地的产值地位已显著下滑，但是其内部空间及整体功能业态的更新未能同步跟进，区域内低层老旧厂房大量存在，其中相当一部分属于具有较长历史的工业遗存。低效用地，尤其是低效产业用地的盘活利用，已成为当前城市高质量发展的核心挑战。为此，国家近年来不断加强低效用地再开发的政策部署。2016 年关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见首次系统部署存量用地盘活路径；2020 年要素市场化配置改革将土地要素改革置于首位；

5、2023 年，自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知，支持北京、上海等城市探索创新城乡低效用地再开发的政策举措，健全节约集约用地制度。文件中也明确以“城中村”和“低效工业用地”改造为重点，支持试点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障 4 个方面探索创新城乡低效用地再开发的政策举措，健全节约集约用地制度。对上海而言，聚焦低效用地开展研究具有超越物质空间更新的特殊意义。2023 年上海规上工业总产值 4 万亿元的关键突破，依赖于漕河泾开发区工业上楼释放的 46 万平方米产业空间，以及松江 G60 科创走廊通过土地复合利用培育的 23 个百亿级产业集群.相较城中村改造侧重居住

6、功能改善与社会治理提升，低效用地再开发将依托“空间重构-产业升级-价值再造”的传导链条，实现经济转型与发展动能转换，支撑上海城市的可持续发展。中 国 及 上引言华建集团华东建筑设计研究院有限公司7低效用地及资产活化升级白皮书综合背景：“以地谋发展”的路径依赖，引发土地要素配置的“三重失衡”放眼全国，当前城镇低效用地总量已经超过 4000 平方公里，超过 3 个上海市的建成区面积，这一现象折射出中国发展转型期的深层矛盾，成为制约高质量发展的重要瓶颈。其形成需要追溯历史：在城镇化率从 1978 年17.92%跃升至 2022 年 65.22%的进程中，“以地谋发展”的路径依赖推动地方政府通过土地批