宏观专题：四大维度地产何时能见底？-250926（15页）.pdf

1、证券研究报告|宏观研究 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 宏观专题宏观专题 四大维度：地产何时能见底？四大维度：地产何时能见底？我国地产景气仍在下行，何时能真正触底？本文从地产的供给端、需求端出发，详细拆解地产增量和存量供给，刚性、改善、投资、拆迁需求，再结合债务端、房价端，综合分析当前地产景气位置和未来走势。核心结论核心结论：从“地产供给、地产需求、居民债务、住房价格”四大维度出发，基于定性分析和定量测算，研究发现：目前我国存量住房已足够，中性情形住房需求可能还会进一步下行不少，未来 1-2 年居民债务压力有望降至正常水平、房价也有望降至史上相对低位

2、。整体看，地产景气仍处下行通道，但下跌最快时期可能已过去；政策看，房地产还是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应更大力度推动房地产止跌回稳，从“供给端、需求端、债务端”多措并举，尤其是稳房价、保主体、降房贷利率、加力城市更新、优化收储等。一、地产供给：新开工大减，库存仍高，存量住房已够，结构短缺仍存一、地产供给：新开工大减，库存仍高，存量住房已够，结构短缺仍存 增量看，房地产的新增供给跟随需求变化，近年来自高点已下降 6 成。住房并没有严格的供给瓶颈，供给会跟随需求主动调整。2021 年之前，新开工面积跟随商品房销售面积长期趋于上升，2021 至 2024 年，商品房销售

3、面积下降了 46%，新开工面积也从高点下降了 63%左右。库存看，我国地产库存、去化周期仍在高位，抑制后续地产增量。2024年我国狭义地产库存 7.5 亿平方米，处于历史高位；广义库存 19.3 亿平方米，较高位明显下行，主因新开工减少。但由于地产销售缩水，广义、狭义库存去化周期均处于历史高位，进一步抑制地产投资增量。存量看，我国存量住房整体已经足够，但仍存在结构性短缺。住房拥有率方面，我国超过 90%，远高于日本的 77%、美国的 65%等发达国家水平。人均居住面积方面，我国已达 42 平方米，已高于多数主要发达国家；若去除公摊，实际面积可能在 33 平方米左右，仍有一定提升空间；其中一线城

4、市和东北地区明显偏低，结构性住房短缺仍存。住房空置率方面，2022 年 28 个大中城市平均住房空置率为 12%，处于偏高区间；其中一线 7%，二线 12%，三线 16%，指向一线城市住房仍然相对短缺，而三线及以下城市住房可能相对过剩。二二、地产需求：地产需求：刚性需求刚性需求减少、改善减少、改善需求需求主导、投资主导、投资需求需求转负转负、拆迁需、拆迁需求稳定求稳定，未来未来 10 年年内内地产销售地产销售可能可能继续继续回落回落 刚性需求：随着新增城镇人口下降，刚需逐步减少，2035 年后加速下行。新增刚需主要来自城市人口增加、农村居民进城买房，与新增城镇人口、人均居住面积、租房比例等有关

5、，也受新房销售占比影响，结合相关预测，可得后续新房刚需可能逐步减少，由 2024 年的 1.9 亿平方米降至 2035 年的 0.7 亿平方米，此后可能加速下降，甚至转负。改善需求：随着居住面积提升、房龄老化，包括以小换大和以旧换新的改善需求将成为需求主支撑。“以小换大”方面，随着人均居住面积的逐年上涨，这部分需求将成为最主要的地产需求来源之一，预计由2024 年的 2.9 亿平方米小幅下降至 2035 年的 2.6 亿平方米。“以旧换新”方面，假设不同房龄的房子换新房的比例在 5%-25%之间，新购买的商品房为原有旧房面积的 1.5 倍，预计这部分需求由 2024 年的3.5 亿平小幅下降至

6、 2035 年的 2.8 亿平方米。作者作者 分析师分析师 熊园熊园 执业证书编号：S0680518050004 邮箱： 分析师分析师 杨涛杨涛 执业证书编号：S0680522070001 邮箱： 相关研究相关研究 1、全面复盘日本居民“缩表”2023-07-04 2、中国人口周期：现状、趋势、影响2023-02-23 3、新一轮地产放松，影响几何？2023-09-01 2、当前地产压力究竟有多大？2022-07-14 3、实质性放松开始，地产能否全面回升？2022-02-27 2025 09 26年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明