【国盛证券】房地产开发行业2025W38：本周新房成交同比+16.2%，8月全国房价延续调整-250921（14页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W38：本周新房成交同比本周新房成交同比+16.2%，8 月全国房价延续调整月全国房价延续调整 8 月全国房价延续调整，核心城市补跌。月全国房价延续调整，核心城市补跌。8 月，70 城新房房价环比-0.3%，同比-3.0%。一线、二线、三线城市环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%。新房价格环比上涨 9 城（+3，较上月变化，下同），环比下跌 57 城（-3）。8 月 70 城二手房房价环比-0.6%，同比-5.5%。一线、二线、三线城市环比分别-1.0%、-0

2、.6%、-0.5%。二手房价格环比上涨 1 城（+0），环比下跌 69 城（+1）。从二手房价环比表现看，从今年 5 月份开始，一线城市整体环比跌幅均大于二三线城市，北京、上海 8 月环比跌幅均在 1%或以上，广州、深圳跌幅也接近 1%，考虑到核心城市此前跌幅相对较小，近期补跌迹象较为明显。上月我们在 w33 周报盘点了主要城市房价与 2024 年“930”时点房价的对比，7 月多数城市已经跌破平台，8 月绝大部分城市二手房价依然环比下跌，目前多数城市处于破位下跌的趋势中。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.7%，领先沪深 300 指数 1

3、.16 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 9 名。新房：新房：本周本周30个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为154.1万平方米，环比提升万平方米，环比提升12.9%，同比提升同比提升 16.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 50.0 万方，环比+17.5%，同比+63.9%；样本二线城市为 63.2 万方，环比-3.9%，同比-0.7%；样本三线城市为 40.9 万方，环比+45.5%，同比+6.2%。从今年累计 38 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 7011.6 万方，同比-2.0%；一线城市为 1866.3 万方，同比+2.9%；二线城市为 3360.3 万方

4、，同比-4.8%；三线城市为 1784.9 万方，同比-1.3%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 195.3 万方，环比增长万方，环比增长0.7%，同比增长，同比增长 55.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.2 万方，环比 9.7%；样本二线城市为 84.8 万方，环比-8.2%；样本三线城市为 24.2 万方，环比 5.7%。年初至今累计二手房成交面积为 7615.7万方，同比增长 17.4%信用债：信用债：根据 wind 统计数据，本周（9.15-9.21）共发行房企信用债 9 只，环比增加 1 只；发行规模共计 8

5、0.20 亿元，环比增加 14.1 亿元，总偿还量 146.14 亿元，环比增加 115.89 亿元，净融资额为-65.94 亿元，环比减少 101.79 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们

6、观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象