中国银行研究院：我国房地产企业融资现状、风险及相关建议（2022）（18页）.pdf

1、 中银研究产品系列 经济金融展望季报 中银调研 宏观观察 银行业观察 国际金融评论 国别/地区观察 作 者：梁 斯 中国银行研究院 电 话：010 6659 4084 签发人：陈卫东 审 稿：周景彤 李佩珈 联系人：刘 晨 电 话：010 6659 4264 对外公开 全辖传阅 内参材料 2022 年 8 月 3 日 2022 年第 40 期（总第 437 期）我国房地产企业融资现状、风险及相关建议 近年来，我国房地产调控不断趋严，“房住不炒”“三道红线”“房贷集中度”等政策在抑制房价过快上涨的同时也限制了房企融资。本文在解构房企融资情况后发现，房企负债规模较大，已成为影响经济金融稳定的重要因

2、素。同时，随着有息负债规模扩张、融资渠道收窄及房市景气度持续下降，房企信用风险在不断上行，债务偿付能力、资金周转能力、融资能力全面走弱，但偿债压力依然保持在较高水平。另外，通过对房企的综合财务风险进行分析后发现，财务风险较大的上市房企数量在不断增多，部分房企存在发生财务危机的可能性。建议：多措并举稳定资金来源，满足房企合理融资需求；优化预售制度，增强房企资金使用能力；适度调整房市政策，满足合理住房需求；完善风险处置机制，分门别类处理问题房企。研究院 宏观观察 2022 年第 40 期（总第 437 期）1 我国房地产企业融资现状、风险及相关建议 近年来，受房地产市场调控政策趋严、交易走弱等因素

3、影响，房企资金来源大幅受限，违约事件明显增多。但未来一段时期我国城镇化动力依然较强，2021 年我国常住人口城镇化率已达到 64.72%，但户籍人口城镇化率仅为 46.7%，真实城镇化率仍有较大提升空间。为此，在厘清房企当前融资现状及风险基础上，要积极采取措施满足房企合理融资需求，化解相关风险，确保房地产市场长期稳健发展。一、长期以来“三高”模式是房地产企业经营的重要特征 20 世纪 90 年代，我国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”制度，房地产市场随即迎来快速发展时期，呈现出“高速度、高利润、高发展”的“三高”特征。尤其在2009年四万亿经济刺激计划等政策带动下，房地产业出

4、现迅猛发展，业界普遍称之为“黄金十年”。特别是在2010年，万科等龙头房企创新性的使用了“高周转”方式获得了巨大的销售额，引起业界效仿。房企的运营逻辑开始发生变化，“高周转”逐步成为房地产业主流经营模式，2010 年也被称为房企高周转模式的“元年”。“高周转”与“预售制度”密切相关。具体做法是：房企通过加快开工建设进程获得预售资格，然后预先销售“期房”快速回笼大量资金，并使用预收款进行下一阶段的购地和新开工等项目推进工作，继而实现资产的快速周转。以预售方式开发项目的动态回收期要比现货销售时间快10个月左右，这能够在短期内帮助房企迅速解决资金来源问题。在高周转模式下，房企竞争的焦点集中于获取地皮

5、和预售证以及卖房回款的速度。而房地产销售数据也充分说明“高周转”模式得到了广泛使用。从数据看，房企商品房销售中期房销售占比由2008年的64.4%提升至2021 年的87%，提升了23.6个百分点。一般情况下，房企取得“四证”1后，便可向银行申请土地开发贷、住房开发贷等。一旦房企取得预售许可，便开始大量销售期房获取资金，只要不停开发项目，房企就 1 即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2 2022 年第 40 期（总第 437 期）能够通过预售制度源源不断获取资金。房企获取资金后，一部分用于偿还银行贷款，一部分用于项目建设和下一轮的拍地建房。在房地产业

6、高歌猛进时期，很多房企连续同时开发多个项目，通过不断做大杠杆的方式进行滚动开发。特别地，许多房企不仅通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，同时还四面出击不断推动多元化发展持续做大资产规模，形成了“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”运营模式。从数据看，上市房企整体资产负债率由 2005 年的 59.98%上升至 2021 年的 79.19%，仅次于金融业，15 年间上升近 20 个百分点，部分房企资产负债率甚至超过 90%，已面临资不抵债的风险。从发达国家看，2020 年，英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为37%、38%、54%、57%、69%（图1）。我国房企资产负债