【研报】房地产行业地产论道系列之疫情篇（十二）：回眸14年抉择在当下-20200223[34页].pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020.02.23 回眸回眸 14 年年，抉择，抉择在在当下当下 地产论道系列之地产论道系列之疫情篇（十二）疫情篇（十二） 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师) 白淑媛白淑媛(分析师分析师) 单戈单戈(研究助理研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939827 证 书 编 S0880518010002 S0880518010004 S0880119110057 本报告导读：本报告导读： 不同于不同于 SARS，我们认为本轮，我们认为本轮行情更行情更类似类似 08 年和年和 14 年年，从从 T 月

2、的货币放松月的货币放松 开始，开始，5 月（月（T+3）的行政政策、）的行政政策、10 月（月（T+8）的非标政策可期。）的非标政策可期。 摘要：摘要： 与与 SARS 疫情相比之下，我们更倾向于认为疫情相比之下，我们更倾向于认为 2020 年是更类似于年是更类似于 2008 年年 和和 2014 年的行情。年的行情。 对比疫情的核心方法， 是在于对比经济背景和金融背 景，我们认为，当前的环境更加类似于 2008 年和 2014 年（销售金额增 速分别为-16.1%和-6.3%） ，这是中国房地产历史上唯一出现过的销售同 比负增长年份，也因为此地产企业出现了大量的风险事件。考虑到，当 前企业的

3、杠杆率远大于此前 2 个年份， 销售下行的冲击影响将较之更大。 复盘复盘 2008 年的年的政策政策顺序：货币顺序：货币 9 月宽松、行政月宽松、行政 10 月放松，非标月放松，非标 12 月月 放松。放松。2008 年中国经济增速出现悬崖式下滑，由 2007 年 14.2%的增速 下跌至 2008 年 9.7%。9 月开始，央行先后 4 次下调存款基准利率，5 次 下调贷款利率， 以及 3 次下调存款准备金率； 随后 10 月以财政部下调房 地产交易税开始陆续出台关于住房优惠政策的相关文件； 12 月对房地 产金融的支持政策陆续出台。 复盘复盘 2014 年的年的政策政策顺序：货币顺序：货币

4、 4 月宽松，行政月宽松，行政 6 月放松，月放松，放开直接融放开直接融 资， 非标年底略松 （但整体仍偏紧）资， 非标年底略松 （但整体仍偏紧） 。 2014 年全年 GDP 呈逐步下滑态势。 央行货币政策为对冲经济下行压力，从 4 月开始共两次定向降准一次降 息；面对持续向下的销售和开发投资，6 月以呼和浩特为首的二线城市 限购政策陆陆续续松绑， 随后 930 新增取消限贷； 虽然 2014 年直接融资 （再融资和公司债重启）放松，但却持续对非标融资收紧，直到年底为 对冲经济下行压力才有所放松。 企业在期间出现了严重的分化企业在期间出现了严重的分化。1）在市场下行期，企业的经营从金融化 向

5、产品化转变，更加重视自身的产品定位和竞争力，营销策略多样化也 开始出现；2）减少一线城市拿地以控制总金额风险，同时对于地图上的 分布和战略更加重视，出现区域深耕特征；3）融资渠道大幅度拓展，从 公开市场融资向非标融资扩张；4）对于非龙头企业，2008 年出现了大 量的烂尾情况，而 2014 年则出现了更多的转型企业，对于 2020 年，我 们倾向于认为出现大量行业整合。 针对疫情， 我们认为本轮宽松顺序类似针对疫情， 我们认为本轮宽松顺序类似 08 年和年和 14 年， 分别是货币先行、年， 分别是货币先行、 行政在中、 非标殿后。行政在中、 非标殿后。 按照历史的推演， 以货币政策放松月份为

6、 T （2020 年 2 月） ，那么将在 T+3 月（5 月）前后看到行政宽松，并在 T+8 月（10 月）前后看到非标宽松，整体以货币政策先行、行政政策在中、非标放 松殿后的渐进式宽松。首选杠杆率低的优质公司，推荐万科 A、保利地 产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、受益中国海外发展、华润置地， 以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、 融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 评级：评级： 增持增持 上次评级：增持 细分行业评级 相关报告 房地产论地产的利率不敏感 2020.02.23 房地产重回 08 和 14，