1、迈向卓越的全球城市大中华区研究部 2017城市更新目录第一章概要 P04 P06 P10 P22 P24 P34 P66 P78 P84 2015城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 55主题 6 住房负担能力在城市更新 4.0 中，为增加保障性住房的供应，让居民租得起房、买得起房，当地政府需要努力实现物业使用效率最大化。随着城镇化水平的提高和经济的不断增长，中国一些主要城市住房供需失调，导致房价快速上涨（图 15），令许多合理购房需求难以得到满足。四种城市更新方案关于如何应对大城市的住房难题，我们提出以下四种途径供当地相关机构参考：1. 建造更多的保障性住房在一些主要城市，如何抑制房价过快上

2、涨，同时提供更多的保障性住房？一种方案是确保可更新的宗地地块价格合理。另一种方式是地方政府在土地出让过程中使用创新方式，促使开发商在住宅建设项目里纳入一定比例的保障性住房。比如在南京有一项土拍政策试行方案，即开发商竞价达到最高限价后，从总价竞标转向保障性住房配建竞标。或者更进一步，在一个综合性的住宅建设项目中，如果开发商配建了一定数量的保障性住房并推向市场， 政府将给开发商一定的奖励。2. 建造小型公寓小型公寓也被称为鞋盒公寓。小型公寓一般没有最低面积要求，范围通常在 15-50 平方米。与其他大型公寓相比，小型公寓面积小、总价低，因此更易被大众如今，越来越多中国城市居民承受着巨大的房租和房贷

3、压力，尤其是当房贷收入比超过 50% 时，这些压力更是难以承受。从长期来看，难以负担的房价对城市发展十分不利。特大城市的经济发展离不开全国各地人才的涌入。然而，如果房价增长不受控制，许多人才将会被拒之门外。他们不得不选择留在家乡或者前往相对来说规模小、生活成本低，住房可负担的城市。因此如何解决住房难题，将成为城市更新4.0的一大挑战：图 15重要一线城市：平均房价和同比增长率-2017 年第一季度 来源： 中指数据库 , 戴德梁行研究部北京45,189 元 / 平方米34.58% 同比增长率深圳53,653 元 / 平方米9.34% 同比增长率上海46,513 元 / 平方米27.87% 同比

4、增长率56 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主题】接受。然而，单位面积售价也会因此相对较高。如今，高科技元素的应用和功能设计的优化可以使得鞋盒公寓的有限空间得以最有效的利用。在台北，经过合理组织和规划，一个面积为35平方米的有限空间，可以打造成集起居室、厨房、家庭办公区和卧室为一体的灵动空间。 这些公寓现已面向市场销售，备受单身族、情侣和独生子女家庭的青睐。3. 将办公、零售、工业或酒店物业改为住宅用途北京、上海和深圳等城市拥有写字楼、酒店等大量商业物业。这些物业通常位于住宅价格较高的市中心区域。未来，商业物业供应的增长，及科技的发展均会降低该类物业的需求，从而为住宅项目的建设腾挪

5、出一定空间。举例来说，技术的进步对零售物业影响显著。在零售行业，电商的迅速发展给实体零售业带来巨大压力，因而市场对于零售面积的需求出现缩减。此外，在写字楼方面，未来企业或将因为移动办公的逐步实现而减少对写字楼空间的需求。以上这种现象提供了一种增加住宅供应面积的潜在方式。比如，当乙级和丙级写字楼（甚至是购物中心）的空置率上涨，租金下跌，甚至难以维持时，改造者可将该物业改造更新为住宅公寓，以增加城市中心地带的住宅供应量。这样可以一定程度地缓解尤其是城市市区的住房难题，容纳更多员工居住在离公司较近的区域。但是这种解决方式要建立在深刻理解现时政策和经济现状的前提之下。首先，对于政府，尽管保护产业经济仍

6、旧是重中之重，但在保障性住宅需求过高的情况下，城市应当支持将某些商业物业改造成住宅；第二，在一些城市，将现有物业改造成住宅虽然严格受限于诸多规定，但是这确是一个具有前瞻性的解决方案。4. 建造长租公寓深圳市规划和国土资源委员会于近期发布的关于征求深圳市住房建设规划（2016-2020）公众意见的通告指出，到 2015 年末，深圳市常住居民家庭住房自有率达到 34%，比 2010 年提高了 7 个百分点。这表明有近七成深圳常住居民属于无房家庭，需要租房。 同时， 随着城市发展，中心城区原有的低租金房源逐渐减少，高档公寓数量增加。这进一步推升了租房成本，导致城市平均租金的上涨。其它一些城市亦面临着