【民生证券】地产行业2025年中期投资策略：止跌回稳定调行业，静待投资端变化-250612（47页）.pdf

1、证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明地产行业2025年中期投资策略民生地产团队止跌回稳定调行业，静待投资端变化2025年6月12日证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现行业整体:“稳楼市”主旋律或将贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地政策端层面，多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调；需求端层面，因城施策释放刚性及改善性需求；投资端层面，收储专项债加速落地，城中村改造实现突破；供给端层面，“好房子”标准逐渐清晰，从有到优新房二手房销售：新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或仍将持续全国商品房销售面积及

2、金额同比有望收窄；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果有所显现，两极分化现象显著；二手房挂牌价差再次回升，以价换量仍较明显土地市场：核心城市土地出让逐渐集中化，土地热度有望延续，开发商拿地集中度及意愿度提升物业篇：行业筑底，静待花开基础物业服务方面，管理规模增速放缓，物业费变化较为稳定；增值服务方面，非业主增值回归理性，社区增值分化凸显；财务表现方面，增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低REITs篇：行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定常态化发行提速，REITs底层资产范围扩大；2025年以来REITs收益率优于股债市场，波动性相对稳定；板块分

3、化较大，保障房、消费REITs相对稳定风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险摘要证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S物业篇：行业筑底，静待花开02地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现01REITs篇：行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定031风险提示04证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告地产篇：房地产市场止跌回稳效果显现2证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告一、“稳楼市”主旋律或将贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地3证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明

4、1.1多次中央会议为房地产政策定下基调4图：2024年12月以来政治局会议及政府工作报告房地产定调资料来源：中指研究院，民生证券研究院时间2025/4/252025/3/52024/12/9会议2025年4月25日政治局会议2025年3月5日政府工作报告会议2024年12月9日政治局会议政策原则持续巩固房地产市场稳定态势持续用力推动房地产市场止跌回稳持续用力推动房地产市场止跌回稳促需求加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力防风险-发挥房地

5、产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险-去库存优化存量商品房收购政策优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作新模式加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度2025年3月及4月政府工作报告和政治局会议中均对地产提出了“稳定”的要求

6、：通过城市更新推动城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性需求潜力；通过存量商品房收购及土地收购的方式盘活存量。证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明1.1多次中央会议为房地产政策定下基调图：2025年以来各部门响应中央房地产政策具体措施资料来源：新浪财经，自然资源部，住房城乡建设部，财政部，中国人民银行，工业和信息化部，国家金融监督管理总局，民生证券研究院时间文件政策2025年1月7日住建部关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。各地要坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、