【华源证券】房地产24年报及25年一季报总结：报表端继续承压，政策端值得期待-250514（15页）.pdf

1、请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告房地产房地产行业专题报告行业专题报告hyzqdatemark投资评级投资评级：看好看好（维持）（维持）证券分析师证券分析师戴铭余SAC：S联系人联系人唐志玮板块表现：板块表现：报表端继续承压，政策端值得期待报表端继续承压，政策端值得期待24 年报及 25 年一季报总结投资要点：投资要点：2424 年板块营收同比下降年板块营收同比下降，归母净利润为负归母净利润为负，收入端及利润端均承压收入端及利润端均承压。2024 年，房地产板块平均营业收入 207 亿元，同比-21.3%，较 23 年下

2、降 20.2pct；平均归母净利润-17.7 亿元，同比-4889%，较 23 年下降 4761pct。25Q1，板块平均营业收入 32亿元，同比-9.0%，较 24 年提升 12.4pct；平均归母净利润-1.2 亿元，同比-3346%，较 24 年提升 1543pct。2024 年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映 2022-23年地产销售下行，传导至 24 年/25Q1 的结算下行。板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。2424 年毛利率下行年毛利率下行，费用率提升费用率提升，减值创新高减值创新高，净利率创新低净利率创新低。2024 年

3、，房地产板块毛利率为 14.0%，较 23 年下降 2.4pct；三项费用率为 9.6%，较 23 年提升 1.9pct；减值损失/营业收入为 7.8%，较 23 年提升 4.2pct；归母净利率为-8.6%，较 23 年下降 8.4pct。25Q1，板块毛利率为 13.8%，较 24 年下降 0.2pct；三项费用率为 12.1%，较 24 年提升 2.5pct；减值损失/营业收入为 0.5%，较 24 年下降 7.3pct；归母净利率为-3.7%，较 24 年提升 4.9pct。2024 年，板块毛利率持续下行，源于 2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企采取降价促销等

4、措施，导致结转毛利率继续下降。板块减值比例继续提升，创历史新高，源于 22 年以来房价持续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例提升。板块归母净利率为负，创历史新低，源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。杠杆率提升杠杆率提升，现金短债比下降现金短债比下降，资金端继续承压资金端继续承压。2024 年，房地产板块资产负债率为 76.0%，较 23 年下降 0.1pct；剔除预收款的资产负债率为 71.2%，较 23 年提升1.1pct；净负债率为 87.7%，较 23 年提升 12.6pct；现金短债比为 0.9 倍，较 23 年下降 0.3 倍。25Q1，板块资产负

5、债率为 75.8%，较 2024 年下降 0.2pct；剔除预收款的资产负债率为 71.0%，较 24 年下降 0.2pct；净负债率为 91.3%，较 24 年提升3.6pct；现金短债比为 0.8 倍，较 24 年下降 0.03 倍。2024 年，板块资产负债率略降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，源于房企销售端持续下行、近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。板块净负债率提升，源于板块有息负债保持稳定，货币资金下降，并且 24 年/25Q1 板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。投资分析意见。投资分析意见。我们认为，24 年 9 月以

6、来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4 月以来，关税战反复多变，贸易紧张局势加剧，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。风险提示：风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资