【国金证券】房地产行业研究：销售与投资修复有所分化，居民中长贷持续回暖-250119（19页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（1.11-1.17）本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第 12；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第 21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.1%，沪深 300 指数涨跌幅为+2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.7%和-0.8%。土地市场持续下行，溢价率保持高位。本周（1.11-1.17）全国 300 城宅地成交建面 262 万，单周环比-34%，单周同比-35%，平均溢价

2、率 21%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 1302 万，累计同比-4%。年初至今，建发房产、中海地产、龙城旅游控股、江苏平陵建设投资集团有限公司、溧阳市欣邦建设发展有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为 90、71、26、23、16 亿元。本周新房成交略有承压，环比持续回落，同比维持增长。本周（1.11-1.17）35 个城市商品房成交合计 259 万平米，周环比-12%，周同比+3%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+23%；二线城市周环比-12%，周同比-3%；三四线城市周环比-34%，周同比-19%。本周二手房成交高景气维持，同环比增速均出现回落。本周（1.

3、11-1.17）15 个城市二手房成交合计 264 万平米，周环比-11%，周同比+27%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+45%；二线城市周环比-12%，周同比+18%；三四线城市周环比-52%，周同比+31%。销售与投资修复进程出现分化销售与投资修复进程出现分化。2024 年 1-12 月，全国房地产开发投资同比-10.6%，降幅扩大 0.2pct；新开工面积同比-23.0%，降幅与上个月持平；竣工面积同比-27.7%，降幅扩大 1.5pct；销售面积同比-12.9%，降幅收窄 1.4pct;销售金额同比-17.1%，降幅收窄 2.1pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价上涨。1

4、2 月份 70 城新房价格指数环比下跌 0.1%,跌幅比 11 月份收窄 0.1pct;同比下跌 5.7%，跌幅收窄 0.4pct；70 城二手住宅价格环比下跌 0.3%，跌幅比 11 月份持平;同比下跌 8.1%，跌幅收窄 0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨 0.3%，已连续三个月上涨。居民中长贷持续回暖居民中长贷持续回暖。2025 年 1 月 14 日，人民银行公布 2024 年 12 月金融数据。12 月当月新增社融为 28507 亿元，同比多增 9181 亿元。12 月当月新增居民中长贷 3000 亿元，同比多增 1538 亿元，连续三个月实现同比多增。2024年 1-12

5、 月累计新增居民中长贷 22500 亿元，同比少增 3000 亿元（前值为 4538 亿元）。12 月新增居民中长贷同比上涨 105.2%，相比 11 月提升 76.5%，一方面由于去年 12 月整体基数较低，另一方面体现在近期一揽子地产政策对居民购房预期有所改善，前期市场观望者在当下更有意愿入市。投资建议 四季度地产销售数据出现止跌回稳的信号，反映本轮政策有效性相比前期有所提升，重点关注后续地产政策的出台节奏以及加码力度。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口绿城中国、招商蛇口、滨江集团、滨江

6、集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华华润万象生活润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录内容目录 销售与投资修复进程出现分化.4 居民中长贷持续回暖.5 行情回顾.5 地产行情回顾.5 物业行情回顾.6 数据跟踪.7 宅地成交.7 新房成交.8 二手房成交.10 重点城市库存与去