万科A-地产龙头多元先锋-220503（30页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告 | | 20222022年年0505月月0303日日买入买入万科万科 A A（000002.SZ000002.SZ）地产地产龙头，龙头，多元多元先锋先锋核心观点核心观点公司研究公司研究深度报告深度报告房地产房地产房地产开发房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001联系人：王静联系人：王静021-基础数据投资评级买入(维持)合理估值22.50 - 25.40 元收盘价19.38 元总市值/流通市值225

2、293/225176 百万元52 周最高价/最低价28.35/14.43 元近 3 个月日均成交额2772.14 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理地产龙头，多元先锋。地产龙头，多元先锋。公司耕耘房地产开发行业30 余年，历经多轮周期，开发实力领先， 全国化布局品牌认可度高。 销售规模始终位于行业前三， 2021年签约销售额6278 亿元，市占率为3.5%。同时，公司积极发展物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务，2021 年房地产开发、物业管理及其他业务收入占比分别为95%、4.4%、0.7%。成熟成熟晚期赛道仍宽晚期赛道仍宽，“快周转快周转”走向走向“慢时代

3、慢时代”。我们测算2020-2030 年商品住宅需求年均12 亿，行业并不会急剧萎缩，房地产开发仍是一个相对宽阔的赛道，标杆房企有望维持增长。短期基本面仍未好转，政策博弈将持续进行。长期房地产金融属性淡化，向制造业靠拢，一直坚守财务底线的低杠杆房企脱颖而出。地产开发主业基本盘扎实地产开发主业基本盘扎实。 2021 年， 房开业务收入4299亿元， 同比增长7%。毛利率降至21.7%，预期伴随高价项目出清以及快周转模式退出止跌企稳。公司谨慎投资量入为出， 2021 年拿地强度30%， 新增土储覆盖销售倍数70%。2021 年Q1末，总土储建面1.47 亿，仍能满足未来两三年的开工需要。多元业务领

4、先优势明显多元业务领先优势明显。2021年，公司物业管理业务收入为164亿元，同比增长29%，毛利率17.4%；其他业务收入近年来在30 亿元左右浮动，毛利率始终保持在60%以上。物管服务万物云明确社区、商企、城市空间三驾马车协同驱动，已于 2022 年 4 月向港交所递交招股书；万纬物流持续发力高标仓储和冷链物流，冷链仓储规模国内第一；租赁住宅泊寓开业规模和运营效率均跻身行业首位； 商业地产依托印力平台， 管理规模居前、 追求轻重并举。经营稳健，财务无忧经营稳健，财务无忧。公司坚持稳健运营，2021 年加权 ROE 水平为 9.8%，较上年下降10 个百分点，主要受利润率下行影响，为保障投资

5、人收益上调分红比例至50%。公司重视财务安全，2021 年经营性现金流净额为41亿元，连续13 年为正。“三道红线”始终保持绿档，融资成本持续降低至4.11%。估值与投资建议估值与投资建议：公司作为地产龙头、多元先锋，主业基本盘稳固，且新兴业务快速成长。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为22.5 至25.4 元， 较当前股价有16%至31%的空间。 预计公司2022-2024 年的归母净利润分别为258/273/287亿元，每股收益分别为2.22/2.35/2.47元，对应当前股价PE 分别为8.7/8.3/7.8 倍，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示风险提示：行业基本面大幅

6、衰退；政策宽松低于预期；融资环境恶化；公司销售失速、回款滞后、存货贬值；公司竣工结算节奏不及预期。盈利预测和财务指标盈利预测和财务指标20202020202120212022E2022E2023E2023E2024E2024E营业收入(百万元)419,112452,798494,346539,816581,427(+/-%)13.9%8.0%9.2%9.2%7.7%净利润(百万元)4151622524257992727928738(+/-%)6.8%-45.7%14.5%5.7%5.3%每股收益（元）3.571.942.222.352.47EBITMargin17.6%11.9%10.3%10