泛舟询道：保交楼现状及其原因分析报告（13页）.pdf

1、保交楼现状2资料来源：SMM、泛询研究保交楼现状保交教楼项目由于资金问题，逐渐进入停工状态。1.我们在跟踪的郑州保教楼项目半年期间发现，样本中郑州的保教楼楼盘在下半年普遍出现停工或者施工进度放缓的状况，具体主要原因还是资金问题。保交楼资金来源4资料来源：新闻资料整理、泛询研究1.资金保交楼资金来源保交楼主要资金来源企业自有资金内部融资外部融资政府纾困资金保教楼专项资金债权融资股权融资销售回款供应链融资应付款项内部融资销售回款供应链融资5纾困资金申报领导小组审查区府领导审查市场委审批国家金融委审批国开行审批统一下放城市发对口拨付地方平台公司根据项目实际情况，整理保教楼资金及销售汇款差额，填写纾困

2、资金申请表。工作组根据企业提交材料进行初步审查，核实资产及债务真实性后出具初步审核意见。区政府收到工作组审核后的材料召开区常委会，就金额进行会议讨论确定难点：市建委会根据本次资金总数召开专家会，对每个区提交的申请进行逐个分析，确定金额然后报金融委审批。2.资金政府纾困资金。获取流程(调研了解到整个流程约2-3个月时间不等)地方平台公司项目公司专班账户起息日期为国开行拨款日期：按区政府通过版本分批次签订借款协议。保交楼资金前两年的贷款利率为2.8%,由央行贴息1%。和财政拨款不同，这笔借款一旦进入专项账户，即开始计息。资料来源：新闻资料整理、泛询研究62.资金政府纾困资金，“保新不保旧”，“救急

3、不救穷”。政府纾困资金下放债务情况上报项目所有债务多少后续资金缺多少该项目仅保交楼（只用于工程建设）缺多少钱保民生（如项目装修、园区绿化以及偿还施工单位后续债务等）1.住建部给这笔钱设定了严格的使用条件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在保交楼范围内；二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。2.对于抵押物的审核，当地对接的平台公司会选择专门的评估公司，抵押物按照市场价打了5折，抵押率基本在50%左右。先保有充足资产抵押的，先保容易保的，其余靠后。3.在纾困资金使用上，“保新不保旧”，“救急不救穷”。即只保后续建造所需要的资金，2022年9月30日之前的欠款由企业自行解决

4、，之后工程量产生的资金由纾困资金支付。资料来源：新闻资料整理、泛询研究73.资金配套融资，市场信心不足，商业银行配套融资动力不足。1.理论上，项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2，实际情况是，大部分项目的配套融资一栏是空着的。2.如果项目尚需1亿元资金就能完工的，则按照资金的80%90%进行拨款，剩下由企业自己解决。3.纾困资金作为启动资金，把一些出险项目盘活，令其可以再融资，撬动更多社会资金投入，而商业银行配套融资便是专项借款外的一个补充。外部融资债权融资股权融资银行贷款信用债资产证券化非标融资境外债银行贷款IPO增发配股股东直接出民间借贷债权融资资料来源：新闻资料整理、泛询研究83.

5、资金配套融资，销售回款持续走弱，内部融资疲软，项目仍难被盘活。内部融资销售回款供应链融资应付款项工程款材料款1.外源融资只是一个方面，最关键的还是内源融资，即销售回款，其占据开发商半数左右资金来源。2.由于“新旧划断”，原先欠款的部分供应商没有拿到旧账。旧账得不到偿还，原先合作的总包、分包单位后续是否有能力垫资去做“保交楼”工程就成了疑问（有些城市城投公司介入停工项目，负责代管代建）。此外，供应商也有顾虑，很难再去接新的保交楼工程。（调研所了解到的铝型材厂商都要求现货现款，导致供应链融资再度困难）3.到了今年第二季度，城投平台债务压力进一步加大，也融不到钱，所以导致城投代建落地的可能性变的极低

6、。4.施工单位钱到多少便干多少活，部分项目周期再度被拉长。资料来源：新闻资料整理、泛询研究竣工率的后续推导10资料来源：泛询研究竣工推导竣工率同比虽强势，但同比增速明显放缓。1.我们用依据历史竣工面积对期房销售面积中的占比，测算达能延期住宅对2023年地产竣工的拉动作用，通常销售至竣工的时间周期约为1-3年，假设每年已销售住宅在1年/2年/3年后竣工比例分别为30%/60%/10%（安居客样本大致调研），从图中数据可知，2019-2021年单月竣工面积在单月加权平均销售面积中的比例稳定 在均值为34%左右，但进入2