滨江集团-夯实内功更显从容-220201（33页）.pdf

1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 首次覆盖报告 2022 年 02 月 01 日 滨江集团滨江集团（002244.SZ） 夯实内功，夯实内功，更更显从容显从容 公司公司专注专注地产行业二十九年，销售规模逆势扩张。地产行业二十九年，销售规模逆势扩张。公司是老牌浙系房企，专注地产行业二十余年，近年来加速扩张，2015 年到 2019 年实现销售额从 200 亿元到1000 亿规模的飞跃。2021 年公司表现依然亮眼，实现销售额 1691 亿元，同比增长 24%，增速远高于 TOP40 房企的平均增速-1.9%，排名第 4，克而瑞 TOP100排名提升至 22 位

2、。 战略聚焦杭州、 深耕浙江， 土储质量优。战略聚焦杭州、 深耕浙江， 土储质量优。 公司地产主业占营业收入比重超过 90%，战略上聚焦杭州、深耕浙江，并布局省外高能级城市，逐渐形成“三省一市” （浙江省、江苏省、广东省及上海市）布局。截止 2021H1 公司土储可售货值 2780 亿元，可覆盖 2021 年销售额 1.6 倍。其中杭州货值占比达到 67%，浙江省内非杭城市占比 16%，省外占比 17%，土地储备质量上乘，销售去化情况预计较好。此外公司在杭州销售额连续两年蝉联第一，2021 年市占率超过 10%，大本营深耕战略效果显现。杭州 2021 年第三批土拍政策调整，打开项目利润率空间，

3、公司持续补仓，拿地毛利率回升。 融资结构健康，融资成本比肩国企龙头。融资结构健康，融资成本比肩国企龙头。截止 2021H1，公司净负债率 91.2%，剔预负债率 69.1%，现金短债比 1.62，三道红线近三年均维持绿档。债务结构合理，截止 2021H1 银行贷款占比达 72.8%，无信托和境外债，一年内到期的有息负债占比仅 24.1%；2021H1 公司融资成本 4.9%，堪比国企龙头，且近五年稳步下行。行业信用风险频发的背景下，公司更受金融机构青睐。 产品力与品牌力强，项目去化快溢价高。产品力与品牌力强，项目去化快溢价高。（1）公司产品去化快，2021 年杭州 31个开盘项目平均中签率 9

4、.1%，且均低于当月杭州新房市场平均中签率；（2）产品体系成熟标准化程度高，可复制性强，利于在各个重点环节加强品质和时间的把控；（3）相较于竞品可以做到更高的溢价，因此在新房市场更受客户青睐，我们跟踪的部分楼盘相较于周边竞品平均有 23%的溢价。 对内管理高效，对外合作稳定。对内管理高效，对外合作稳定。对内通过标准化管理，提高人效（2020 年平均每个项目 10 人，人均销售额达 1.29 亿元/人）、加速周转（在杭州拿地项目 7.5 个月内、外地项目 6 个月内达到首开）。对外与优秀供应总包方保持长期战略合作，保证工程质量和产品品质稳定，公司总包单位共 9 家，5 家合作年限在 10 年以上

5、，最长的达 25 年以上。2021 年中期公司营收口径和操盘销售额口径的销管费率分别仅 3.3%和 1.4%，居于样本房企的最低水平。 投资评级：给予“买入”评级投资评级：给予“买入”评级。截止 2021 年三季度公司预收账款加上合同负债共907 亿元，可覆盖 2020 年房地产结算收入 3.3 倍，对未来的结算收入提供保障。预计 21/22/23 年公司营收 329.6/428.9/545.2 亿元；归母净利润为 26.8/33.6/41亿元； 对应 EPS 分别为 0.86/1.08/1.32 元； 对应 PE 分别为 6.9/5.5/4.5。 预估 NAV为 385.8 亿元，当前股价折

6、价 52.3%。我们给予公司目标市值 297.1 亿元，对应2022 年 PE8.85 倍，较 NAV 折价 23%。首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示风险提示：新区域拓展深耕不及预期；拿地、销售增速不及预期；毛利率改善不及预期；政策调控超预期。 财务财务指标指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 24,955 28,597 32,960 42,889 54,524 增长率 yoy（%） 18.2 14.6 15.3 30.1 27.1 归母净利润（百万元） 1,631 2,328 2,679 3,358 4,100 增长率 yoy（%） 34