克而瑞：2022广州房地产市场年度总结暨2023展望报告（38页）.pdf

1、克而瑞广佛区域出品2022广州房地产市场总结暨2023展望政策温和呵护重磅规划出台限价红线松动、信贷环境优化、人才落户松绑、推动二手房带押过户、鼓励卖一买一、土拍规则放宽政策边际放松土地市场供求皆调，“国家队”撑场“国央平”逆市增土储地市成交创近五年低位一二手住宅成交创近年新低多方不利因素抑制需求释放，广州2022年商品住宅供求均降至近10年内低位，但价格站稳均价3.7万，韧性十足一手供求平淡，价格坚挺房企营销策略五花八门、积极自救 标杆红盘穿越周期，屡获热销 郊区以价换量+渠道争抢客源 低首付、首付超长分期、0月供、收楼再供楼、卖一买一无忧退房，花样营销层出不穷营销策略多样化供应锐减56%对

2、比去年同期起VS落狂热到寒冬，救市和自救成交建面减少33%底价成交占比超8成45宗3宗民企：仅兰园、大华、方圆竞得（含合作拿地）VS优忧VS中高端改善客户出手快准狠刚需驻足观望，入市信心不足 南沙明珠湾板块正式扩容 琶洲经济开发区确立和风送暖2022年，调控边际放宽，政策温和呵护商品房市场篇土地市场篇 全国宏观走势 房贷利率走势 广州政策盘点 重大规划情况宏观政策规划篇广州年报 集中供地情况 拿地企业分析 重点地块 一二手住宅市场量价走势 一手住宅库存情况 区域总览&重点区域情况 一手成交、豪宅总结 年度开盘总结 年度营销特征 商办市场情况2022年全国房地产调控政策从边际放宽逐步过渡到托底维

3、稳，调控工作重点从“保交楼“扩大到”保主体“-0.25-0.44-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.02021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11新房二手首提集中供地多城摇号购房约谈城市加码约谈城市加码首提防止以学区房炒作房价40%拿地限制限购限贷升级二手

4、房指导价三批次土拍规则放松房企境内发债松动支持首套/改善住房需求货币政策放松保障刚需、满足改善坚持房住不炒促市场平稳健康发展优化预售资金监管政策概要政策基调调控收紧21年第一季度多维加码21年第二季度全面收紧21年第三季度“托底+纠偏”21年第四季度稳预期22年第一季度多维宽松22年第二季度正向引导22年第三季度不搞大水漫灌不预支未来因城施策用足工具箱强调保交楼、稳民生2021以来70个大中城市一二手住宅价格指数环比增速保交楼22年第四季度推动房地产行业向新发展模式平稳过渡“三支箭”防患化解优质头部房企风险房贷利率逐月走低，28城利率进入“3时代”，广州利率降至首套4.3%、二套4.9%，仍有

5、下调空间12月LPR维持不变，5年期以上为4.3%，广州首套常规4.30%（四大行最低做到4.30%，基本一周内即可放款，外资银行汇丰最低可做到4.10%），二套常规4.90%，重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率平均为4.91%，较去年最高点分别回落165个基点和93个基点，继续创历史新低。其中首套利率进入“3时代”城市从上个月的10个扩围到28个，LPR多次下降对贷款利率的引导作用正在显现，后续利率仍存在下调空间。4.09%4.91%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2016年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月2月3月4月5月6月7

6、月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图：2016年以来房贷利率走势首套平均房贷利率(%)二套平均房贷利率(%)2020Q2信贷宽松2021Q3信贷松动2017Q2收紧信贷，一城一策首套30%，二套60%2021Q1集中度管理备注：数据来源第三方研究机构，城市主流房贷利率为四大行普遍利率。