盛洋投資：2022年報.pdf

1、年 度 報 告1盛洋投資（控股）有限公司 2022年報目錄2 財務摘要3 主席報告5 管理層討論與分析19 董事及高級管理層簡介24 董事局報告33 環境、社會及管治報告63 企業管治報告84 獨立核數師報告90 綜合收益表91 綜合全面收益表92 綜合財務狀況表94 綜合權益變動表96 綜合現金流量表97 綜合財務報表附註201 主要投資物業的詳情203 發展中物業及持作出售物業的詳情204 五年財務概要205 公司資料22022年報 盛洋投資（控股）有限公司財務摘要（港幣千元）二零二二年 二零二一年收入 1,064,608 1,227,106除所得稅前（虧損）溢利(295,564)284,

2、166本年度（虧損）溢利(329,788)238,615分屬於本公司股東的虧損(295,740)(8,111)每股虧損 基本（港幣）(0.47)(0.01)攤薄（港幣）(0.47)(0.01)（港幣千元）二零二二年 二零二一年資產總值 13,313,358 16,022,667分屬於本公司股東的權益 5,107,672 5,406,016現金及銀行結餘 790,673 824,947盛洋投資（控股）有限公司 2022年報3主席報告本人代表盛洋投資（控股）有限公司（本公司）董事局（董事或董事局）欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱本集團或我們）截至二零二二年十二月三十一日止年度（本年度或二零二二年）

3、的業績。財務業績於二零二二年，本集團錄得收入港幣1,065,000,000元（截至二零二一年十二月三十一日止年度（二零二一年）：港幣1,227,000,000元）。錄得分屬於本公司股東的虧損港幣296,000,000元（二零二一年：分屬於本公司股東的虧損港幣8,000,000元）。由於俄烏衝突、地緣政治局勢緊張，通脹率飆升至幾十年來的高水平及各主要經濟體系於年內多次加息等因素造成不利金融市場狀況，全球經濟增長疲弱，資本市場劇烈波動。而本集團持有和管理的投資物業亦受以上各種不利因素影響導致其估值下降約3%（約港幣276,000,000元），而其他投資出現虧損。有關我們財務業績的詳情載於管理層討論

4、與分析 一節。董事局不建議於本年度就本公司可換股優先股及普通股派發任何末期股息。業務回顧及展望年內，投資型物業的整體表現反覆。自COVID-19疫情爆發的過往幾年，本集團不斷審閱和提前調整投資及經營戰略，透過我們於美利堅合眾國（美國）物業基金管理平台Gemini-Rosemont Realty LLC（GR Realty）持續提高在管房地產項目的經營效率及租戶滿意度，同時逐步完成部分項目的退出。於二零二二年，本集團完成出售位於美國東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個房地產項目，並錄得出售收益港幣31,000,000元。我們開發型物業的整體推進進度符合預期。由於美國在二零二二年進一步

5、放寬疫情管控措施，本集團的開發項目（均位於美國）正有序進行，其中一個位於曼哈頓的項目已於本年度竣工，並錄得銷售收入港幣128,000,000元和帶來現金流入，展望該項目會在來年出售更多單位，預期為本集團帶來可觀的收入。於二零二二年，本集團的證券及基金投資業務受到全球經濟市場在多重因素衝擊下產生巨幅動盪的影響，都錄得了若干虧損。本集團將繼續密切評估上述不利金融市場狀況，並定期審慎檢討投資策略，包括但不限於縮減證券及基金投資組合規模。2022年報 盛洋投資（控股）有限公司4主席報告全球飽受疫情衝擊超過三年，但隨著全球各國正陸續開放通關以促進人員流動，日常生活有望回復常態，希望迎來疫情大流行終結的曙

6、光，多個經濟體有望迎來強勁的後疫情復蘇勢頭。但預計 復常之路並非可以一蹴而就，仍然有眾多的挑戰值得我們關注。國際貨幣基金組織預期，二零二三年全球經濟增長為2.9%，至二零二四年則有望升至3.1%，指全球經濟正離開衰退的警戒線，但通脹急升、環球央行應對通賬的利率政策和俄烏戰爭的持續帶來重大不明朗因素，都將會左右二零二三年環球經濟的發展。美國聯儲局為應對通脹急升，於本年度合共加息7次。面對借貸成本增加、通脹上升帶來的負財富效應加上經濟增長動力減弱，同樣令美國房地產市場放緩。面對環球商貿往來交流恢復頻繁，全球各地亦已經摩拳擦掌，準備好於後疫情時期以不同的方式，吸引全球人材與旅客，疊加地緣政治的緊張局