2021年生育率与城市化对房价影响分析报告（9页）.pdf

1、未来超大城市房价上涨压力不能看人口净变化，而要看高收入群体人口净变化。2017 年以后，超大城市中北京、上海开始出现常住人口净流出，2017 年、2018 年北京常住人口分别减少 2.2 万和 16.5 万人，上海也分别在 2015 年和 2017 年减少 10.4 万和 1.4 万常住人口。即便如此，超大城市房价仍常面临阶段性上行压力。2020 年，在前几年积累的购房需求持续释放及资产价格上涨带来的财富效应作用下，一线城市二手房价同比和环比均出现了明显抬升，显著高于二、三线城市。截至 2020 年 12 月，一线城市二手房价当月同比增速达到 8.6%，较 2019 年底大幅提高了 6.9 个

2、百分点，与之相比，二、三线城市同比增速分别为 2.2%和 1.4%，较 2019 年末继续回落了 1.5 和 2.5 个百分点。 我们认为根本原因在于高收入群体的净流入才是决定超大城市房价的关键因素。不论是基于人才引进等政策吸引还是通过产业发展等方式吸纳，高收入人群流入一线城市的趋势相对持续，这一力量可推动一线城市房价继续上行;另一方面，从资产配置角度来看，一线城市地产具备核心资产的金融属性，作为保值增值标的，也是高收入人群财富管理的重要方式。我们以常住人口开始呈现净流出的北京和上海为例，计算所得的北京、上海的城镇人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入比值近年来持续上行，正是由于高收入群体仍然

3、维持净流入，其旺盛需求和购房能力推动城市房价上行。在大国大城的政策指引下，2017 年以来各大城市纷纷出台了一系列“抢人才”政策，抢人对象主要以青年大学生、优秀高技术人才、战略性新兴行业从业人员等，在人才引进政策的配合下，优秀人才和高收入群体进一步向大城市集聚。目前来看，部分城市的抢人政策中，已经涉及了“零门槛落户”、人才公寓、租房购房补贴和优惠贷款等政策。 西方发达经济体特大城市并未因生育率下降导致房价下行，反而普遍呈现出生育率与房价的负向关系。以美国为例，美国大中城市普遍表现出生育率和房价变化的负向关系。根据美国 Zillow 统计，如果一个县或城市的房价涨幅高于平均水平 10%，则对应生育率普遍下降 1.5%，这一现象在特大城市中表现尤为明显，以洛杉矶与纽约为例： 2010-2016 年间，洛杉矶 25-29 岁女性生育率大幅下降 16.8%(29-44 岁整体生育率下降 9.3%)，但同期房价却大幅上涨 31%;2010-2016 年间，纽约 25-29 岁女性生育率下降 19.5%(29-44 岁整体生育率下降 6.7%)，但房价上涨幅度高达 51.7%。除美国外，英国伦敦的房价变化也表现出相同的规律，2010-2018 年间，伦敦房价累计上涨 69%，而伦敦的整体生育率却下降近 14%。