【研报】物业管理行业专题报告（三）：非住宅物管更多元的业态更具行动力的业主-20200728[17页].pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 地产服务地产服务 物业管理行业专题报告（三）物业管理行业专题报告（三） 超配超配 （维持评级） 2020 年年 07 月月 28 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 非住宅物管， 更多元的业态， 更具非住宅物管， 更多元的业态， 更具 行动力的业主行动力的业主 非住宅物管占非住宅物管占基础服务收入比例超过基础服务收入比例超过 50%，未来空间广阔，未来空间广阔 2018 年 500 强物管公司非住宅物管业

2、务实现基础物业收入 1182 亿元， 占基础服务收入的 52.4%，占总收入的 41.8%。业态方面，物管公司在 办公楼业态布局最广，93%的物管公司均有布局，商业、学校等布局也 比较普遍。医院布局最少，仅有 41.6%的公司对该业态有所涉足。2018 年 500 强物管公司非住宅物管业务基础物业收入占基础服务收入的 52.4%，假设此比例未来维持不变，则 2030 年非住宅物管行业空间有望 达到 13129 亿元。 非住宅物业费高于住宅，但各业态盈利水平差异较大非住宅物业费高于住宅，但各业态盈利水平差异较大 非住宅物管平均物业费水平普遍高于住宅，整体盈利能力也小幅高于住 宅物管。原因包括：1

3、.商写定价更加市场化，品质要求更高，而医院、 机场等技术要求更高，因此服务具有较高的附加值；2.非住宅管理区域 密度更大，管理更加集中，可以有效降低管理成本。相同的业态，不同 公司的毛利率也有较大差异，说明不同的物管公司在不同的细分业态各 有所长。 强专业性带来高附加值，服务定价相对自由强专业性带来高附加值，服务定价相对自由 非住宅物管有较高的专业性要求，高门槛带来高附加值，同时，非住宅 物管往往面对单一业主，价格动态调整相对容易，也较少受到政府指导 价的限制。高门槛带来高附加值，非住宅物管盈利能力整体高于住宅。 “收租收租”属性略弱于住宅，但值得更高估值属性略弱于住宅，但值得更高估值 由于相

4、对较低的续约率，非住宅物管的“收租”属性弱于住宅，但合理估值 应该高于住宅物管。原因是：1.提价相对容易，单盘盈利模型更易跑通， 增量依赖低；2.政策持续支持后勤社会化，中短期空间更大；3.门槛相对 更高，竞争较弱，有利于保持盈利能力的同时，打开并购整合空间。 投资建议投资建议 当前物管公司较高的估值水平由三方面导致，一是高续约率下物管的商 业模式类似“坐地收租”，本质上锚定了较高估值水平，二是中短期高度确 定的业绩增长，充分拉低动态 PE，三是长期丰富的想象空间，核心是单 盘 NOI 提升，对应地产存量。 非住宅物管的强专业性带来高附加值，虽然“收租”属性略弱于住宅，但具 有增量依赖低、中短

5、期空间大、门槛高竞争弱的有点，我们认为应当给 予更高的估值。推荐非住宅物管占比较高的招商积余、新大正。 相关研究报告：相关研究报告： 物业管理行业专题报告（二） ：长期逻辑、并 购分析与估值差异探讨 2020-06-10 物业管理行业专题报告（一） ：“类收租”模式 奠定高估值基础，潜在业绩有力支撑静态 PE 2020-06-02 海外市场研究：彩生活 2014 年年报点评： 平 台 价 值 凸 显 ， 成 长 空 间 广 阔 2015-03-04 证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证

6、券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 独立性声明：独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，其结 论不受其它任何第三方的授意、影响，特此 声明 0.5 1.0 1.5 J/19S/19N/19J/20M/20 房地产（中信）沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 投资摘要投资摘要 关键结论与投资建议关键结论与投资建议 1. 增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同