第一太平戴维斯:上海写字楼市场简报2020年第二季度.pdf

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1、1 1-5月份, 上海实到外资金额同比增长4.5%, 上海仍是外 商投资的首选地之一。 部分公司加码企业成本控制, 包括裁员、 降低其它固定 成本及导致的减租或退租。 2020年上半年, 仅两个全新甲级写字楼项目共计10.5万 平方米入市, 预计下半年还将有78.4万平方米新供应, 届 时到年末全市甲级写字楼存量将达1,420万平方米。 二季度, 写字楼租赁活动复苏, 但季内净吸纳量仅录得 14,200平方米, 明显少于以往15-20万平方米的单季吸纳 水平。 季内仅一半商务区录得正吸纳。 二季度, 全市甲级写字楼租金环比下跌4.0%, 系全球金 融危机以来单季最大租金跌幅; 同期, 全市甲级

2、写字楼 平均空置率环比上升0.5个百分点至17.4%。 企业降低中长期营运成本, 需求去中心化趋势延续。 季 内一些重点非核心商务区由于供应有限、 需求见长而 录得空置率环比下降, 例如前滩 (-1.5个百分点) 、 后滩 (-2.5个百分点) 、 大虹桥 (-1.6个百分点) 等。 MARKET IN MINUTES Savills Research 写字楼 上海 - 2020年7月 写字楼租赁活动复苏 二季度写字楼带看量增加, 需求待进一步转化直至最终成交。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易 所上市的全球领先房地产服务提供商。 公 司于1855年创立, 具有悠久的历史传承

3、 以及无可匹敌的增长态势。 第一太平戴维 斯是行业引领者而非跟随者, 在全球设有 600多家分公司与联营机构, 广泛分布于 美洲、 欧洲、 亚太、 非洲和中东地区。 本 报告仅作一般信息用途。 未经事先许可, 任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、 复制或引用。 同时本报告亦不构 成任何合同、 计划书、 协议或其他文档的 依据。 第一太平戴维斯已尽全力确保报告 内容的准确性, 但对于该报告的使用而导 致直接或间接的相关损失不承担任何责 任。 本报告版权所有, 未经第一太平戴维 斯研究部书面许可, 不得以任何形式对该 报告的部分或全部内容进行复制。 Cary Zheng 高级董事 华东区

4、+8621 6391 6688 cary.zheng Peter Sheng 高级董事 上海 +8621 6391 6688 peter.sheng 商业楼宇部 如需了解更多资讯, 请联系 第一太平戴维斯 “ 尽管受本轮疫情影响,上海 一季度经济同比萎缩6.7%, 但随着企业活动回归正轨, 加之政府积极出台刺激举 措,近期诸多指标显示经济 已逐步复苏,预计全年经济 仍将实现正增长。” 简可, 第一太平戴维斯研究部 市场研究部 James Macdonald 高级董事 中国区 +8621 6391 6688 james.macdonald Leon Fu 高级董事 上海 +8621 6391 6

5、688 定义 核心中央商务区: 南京西路, 淮海中路, 陆家嘴 核心次级商务区: 老黄浦, 南黄浦, 虹桥, 北站, 北外滩, 竹园, 徐家汇。 非核心商务区: 除核心市场以外的商务区, 包括长风, 大虹桥, 徐汇滨江, 莘庄, 真 如, 五角场, 前世博, 前滩, 后滩, 花木等。 2 图1: 全市甲级写字楼供应、 吸纳和空置率, 2015至 1H/2020 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 0 40 80 120 160 200 240 201520162017201820191H/2020 来源第一太平戴维斯研究部 图2: 各子市场甲级写字楼租金指数, Q3/2015至Q

6、2/2020 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 201520162017201820192020 Q2/1999=100 来源第一太平戴维斯研究部 图3: 各子市场甲级写字楼空置率, Q3/2015至Q2/2020 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 201520162017201

7、820192020 来源 第一太平戴维斯研究部 表1: 写字楼租赁交易精选, Q2/2020 来源 第一太平戴维斯研究部 市场概述 第二季度, 上海甲级写字楼市场迎来世博滨 江大厦北座和陆家嘴滨江中心 (H1楼) 两个 新项目入市, 合计为市场增加近10.5万平方 米写字楼面积。 同时在持续不确定因素和较 为疲软的租赁市场情绪下, 数个项目出现延 期。 截至2020年上半年, 全市甲级写字楼总 存量达1,340万平方米。 世博滨江大厦坐落于前浦西世博板块, 方便 到达轨道交通4号线和8号线西藏南路站, 项 目北座已现房交付, 写字楼面积46,800平方 米; 南座目前在建, 并计划于2021年

8、竣工。 二季度 , 写字楼租赁活动复苏, 但季内净吸 纳量仅录得14,200平方米, 明显少于过往 15-20万平方米的单季吸纳水平。 本季度中 央商务区录得-44,100的负吸纳, 但部分金 融公司和律所仍积极成交, 例如虹桥正瀚律 师事务所在瑞明大厦承租2400平方米写字 楼; 此外零售消费行业支撑南京西路区域写 字楼需求, 季内为吸纳为正, 瞩目交易包括 欧莱雅承租静安宝华中心整栋写字楼。 尽管来自部分行业和企业的需求见长, 但另 一边, 市场出现减租或退租现象, 但多数为 小规模财富管理公司和咨询公司。 市场吸纳 放缓加之新项目入市, 导致二季度全市甲级 写字楼平均空置率环比上升0.5

9、个百分点至 17.4%。 业主进一步给出租金让步, 二季度, 全市甲 级写字楼租金环比下跌4.0%, 至每平方米每 天人民币7.5元。 尽管租金面价较先前基本 持平, 但业主给出的装免期和装修补贴增 加。 当前形势下针对大面积/优质租户, 业主 愿意给出更多优惠。 上半年市场无疑对业主方和租户方都是考 验。 业主除了加强同租户沟通以避免客户流 失外, 还应与物业管理团队紧密协作, 确保 楼宇达到健康、 安全标准及为租户提供品质 服务特殊时期下, 管理能力更强的业主 方及其项目便能脱颖而出。 租户方则应抓住 契机重新评估企业办公布局, 例如将办公场 所迁至非核心区位, 或对现有办公地点进行 整合

10、, 抑或是采用核心区位+灵活办公两者 结合的更为灵动的布局。 市场展望 下半年计划还将迎来78.4万平方米写字楼 新供应, 其中包含一26万平方米自用项目。 随着经济前景逐步明朗, 市场信心得到提 振, 政府扶持举措显成效, 加之业主为冲刺 全年业绩或给出更多优惠, 预计下半年市场 需求或出现一定反弹。 长远来看, 来自健康医疗、 金融保险、 消费 和信息技术行业的需求将被看好, 而其它一 些受疫情影响较大的行业企业则面临一定 成本压力, 或将使所在区域租金和空置率 承压。 一季度受疫情影响联合办公行业发展趋 缓, 但随着二季度全面复工, 企业出于灵活 性和省去装修成本的考量, 对联合办公的需

11、 求逐步回暖。 近期市场还出现联合办公运 营空间的接盘现象, 即承租先前其它品牌退 租的面积, 并希望业主给到更多优惠。 上海正加速推进临港新片区的建设发展, 从近期推出的诸多发展举措可见一斑, 涉及 留住人才、 税收制度、 住房政策、 土地利用 规划、 产业集聚、 交通网络和城市公共服务 设施等。 这些优惠政策和创新举措已经、 并 将继续吸引企业落地临港新片区。 临港建 设推进, 加之长三角区域一体化进程加速, 无疑将吸引更多国内外企业落户及实现业 务扩张。 租户行业项目商务区 承租面积 (平方米) 普华永道专业服务前滩中心前滩30,000 宁波通商银行金融陆家嘴滨江中心洋泾10,000 武田制药健康医疗前滩世贸中心前滩8,500 依图科技信息技术人工智能大厦徐汇滨江2,000 泡泡玛特零售及贸易港汇广场徐家汇700 写字楼

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