【研报】房地产行业观点交流：难而正确科技重塑地产之路-20200909（28页）.pdf

1、2020年年9月月9日日 中信中信证券证券房地产行业观点交流房地产行业观点交流 难而正确，科技重塑地产之路难而正确，科技重塑地产之路 陈聪，张全国陈聪，张全国，联系人：李，联系人：李金金哲哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1. 房地产经纪赛道概览房地产经纪赛道概览 2. 技术技术+管理构筑壁垒管理构筑壁垒 3. 从自营走向平台从自营走向平台 4. 新新业务的孵化业务的孵化 5. 投资策略投资策略 6. 风险风险提示提示 qRoNrMqNoMnMsOnQwOuNoN6MdN9PnPnNnPrRjMoOwPeRpOpP9PnNxOwMmPtRvPrNrO 2 1.

2、房地产经纪赛道概览房地产经纪赛道概览 3 3 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 经济经济普查中的房地产行业：普查中的房地产行业：20182018年年 1.1 行业弹性行业弹性大大 开发：12.6万亿元 物管：9,066亿元 经纪：3,278亿元 租赁：4,998亿元 其他 0 100 200 300 400 500 600 700 800 051015202530 从 业 人 员 数 ： 万 人 单位数：万家 4 4 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 房地产经纪行业营业收入（亿元）房地产经纪行业营业收入（亿元） 1.1 行业弹性行业弹性大大 0 500 1,000 1,500 2,00

3、0 2,500 3,000 3,500 2004200820132018 5 5 资料来源：中信证券研究部测算 房地产经纪行业三个细分赛道的成长空间房地产经纪行业三个细分赛道的成长空间 单位：亿元单位：亿元 1.1 行业弹性行业弹性大大 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 二手房买卖新房渠道新房代理 20192040E：房价不涨2014E：房价年涨3% 6 2. 技术技术+管理构筑壁垒管理构筑壁垒 7 7 资料来源：中信证券研究部 技术技术+ +管理让房源更真实管理让房源更真实 2.1 技术技术+管理如何让房源变得真实管理如何让房源变得真实

4、真实存在 真实在售 真实价格 真实图片 楼盘字典楼盘字典/房源库房源库 委托书委托书 自建推广网站自建推广网站APP 实实勘的管理动作勘的管理动作 8 8 资料来源：贝壳APP，中信证券研究部 技术技术+ +管理让管理让交易更透明交易更透明 2.2技术技术+管理如何管理如何让信息变得透明让信息变得透明 9 9 2.3 技术技术+管理如何管理如何让管理更加高效让管理更加高效 从公盘私客、房源联卖到从公盘私客、房源联卖到ACN 将将非标准非标准、信息不对称信息不对称、委托代理的委托代理的交易交易，以自创规则的方式以自创规则的方式将其交易流程标准化将其交易流程标准化，交交 易角色规范易角色规范化化。

5、 将将MLS从资源从资源型机制型机制，变成合作变成合作型型ACN机制机制。 资料来源：贝壳公告，中信证券研究部 1010 以业务为基础的前中后台架构以业务为基础的前中后台架构 2.4 前中后台的技术架构前中后台的技术架构 门店门店经纪人经纪人网站网站/APP 房源房源交易交易客源客源 交易后服务交易后服务 后台系统后台系统 资料来源：中信证券研究部 1111 在提升客户体验和重构行业规则过程中在提升客户体验和重构行业规则过程中，技术投入技术投入+管理经验同样重要管理经验同样重要 管理经验需要不断积累和试错管理经验需要不断积累和试错，技术技术投入需要持续迭代和投入投入需要持续迭代和投入 技术投入

6、具备规模效应技术投入具备规模效应，行业技术水平在拉大行业技术水平在拉大 资料来源：贝壳公告资料来源：贝壳公告，截至2020年6月 贝壳贝壳R&D支出支出 贝壳雇员结构：未包括经纪人贝壳雇员结构：未包括经纪人 2.5 技术技术+管理构筑业务壁垒管理构筑业务壁垒 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2017201820192020Q1 贝壳R&D支出 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 平台运营研发销售管理 12 3. 从自营走向平台从自营走向平台 1313 地产服务业的平台化之路地产服务业的平