贝壳研究院：2020新一线城市居住报告（32页）.pdf

1、 核心发现 贝壳研究院以“居住竞争力指数”来评估各城市在居住领域的吸引力，借助于贝壳平台楼盘字典 和实际交易数据，从居住自由、小区品质、居住生活便利、交通拥堵四大维度，选取26个二级 细分指标来构建综合评价指标体系。研究主要发现： 一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市。19城中，深圳居住竞争力居于首位，且指数得 分明显高于其它城市。新一线城市中，成都、武汉、重庆等城市排名靠前，其中成都的居住竞争 优势在新一线城市梯队中脱颖而出。 一线城市中广州居住自由相对较高。新一线城市中长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对较低，其 中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。 天津购房平均年龄较大，

2、约35.4岁。合肥、成都、武汉、西安、郑州等新一线城市的平均购房 年龄相对较低，其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低，约30.8岁。 郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中心城市对省内人口的虹吸效应大，省内购房客群占比达到8 成以上；而深圳、东莞、佛山等湾区重点城市移民指数较高，非本市购房客群占比超8成。 新一线城市中，成都、西安、南京等城市二手房交易较为活跃，佛山二手房流动性指数在19城 中排名靠后，主要是因为佛山仍是以新房为主导的城市。 qRpMmRqNtRrQsOmRyQwPmPbRdN9PtRpPpNrRfQrRvNlOpMqR6MnNxOvPrMqQvPsRsP 目录 contents

3、PART1 居住竞争力指数篇 PART2 居住自由指数篇 PART3 居住品质指数篇 PART4 居住生活便利指数篇 PART5 城市购房之最篇 居住竞争力指数篇 PART 1 在城市，我们需要怎样的社区居住生活？ 高速城镇化之下，越来越多的人口向城市集聚，社区便成了人们在城市空间中栖息的载体。而随 着时代的演变，城市人对居住生活品质的要求在不断升级，社区的成长与人的需求、城市的发展 逐渐形成了有机体，互为共生，一同进化。如何以一套相对完善的评估体系，展现出人们心目中 理想社区居住图景？不同城市在居住方面存在一定的差异，哪座城市的居住竞争优势更强？ 评估城市社区居住竞争力水平，并非是单一指标所

4、能够做到的，而是应该从城市人的居住需求出 发，从生活的社区空间、城市空间等方面进行综合衡量。对于大多数普通人来说，理想的社区居 住生活应涵盖以下几个方面：一是居住是可负担的，住房成本占收入的比例保持在合理的范围之 内；二是社区内部配套满足基本人居需求，包括绿化率、容积率、电梯等；三是小区周边医疗、 商业等资源配套齐全，满足居民对便捷居住生活圈的追求；四是交通是通达的，完善的交通网络 可以让居民快速高效的享受到城市各个区域的公共服务配套设施。 依据以上社区生活标准，我们从居住成本、楼盘品质、居住便利、城市拥堵四个维度，选取近 30个细分指标，通过加权并聚合后得到各个城市的综合居住情况，即居住竞争

5、力指数。 在城市，我们需要怎样的 社区居住生活？ “ ” 01 2020 城市居住竞争力指标体系 居住自由指数房价收入比 房租收入比 楼龄 容积率 绿化率 物业水平 居住生活便利指数 公园 地铁 公交站 医院 诊所 药店 幼儿园 小学 中学 图书馆 中餐馆 影院 便利店 超市 洗浴按摩 购物中心 快捷酒店 银行 咖啡厅 酒吧 居住品质指数 城市拥堵指数 注：以2020上半年各城市有交易的小区为研究样本，采用高斯衰减函数计算小区周边不同距离范围内配套POI的衰减指数，通过加权求和得到居住 竞争力指数。 一级指标二级指标指标说明 权重 0.2 权重 0.15 权重 0.6 权重 0.05 采集小区

6、周边1公里（学校、医院、公园等重要性较高，扩 展到3公里）范围内的POI信息，计算该类POI位置与楼盘的 平均欧氏距离，依据高斯衰减函数确定相应的指数值。 基于贝壳找房楼盘字典，提取相应小区的建成年代、容积率 绿化率、物业服务费等。 套均总价/（家庭人均可支配收入 * 户均人口数） 单间（套）均租金/月平均薪酬 数据来自百度地图2019年中国城市交通报告 02 分城市等级看，一线城市的居住竞争力指数为 59.85，整体高于新一线城市。 从区域格局看，成渝城市群（成都和重庆）的居 住竞争力指数最高，为51.83，粤港澳大湾区（深 圳、广州、东莞、佛山）和京津冀城市群（北京 和天津）则紧随其后。