1、厚积薄发，重塑韧性中国商业地产物业与资产管理白皮书市场研究中国2024年10月前言在过去几年间，物业管理行业经历了一个从讲故事到回归业务的 过程。近年来，物业管理行业一度在资本领域和投资市场中备受追捧。很多大型物业管理企业成为了潜在的优质投资标的，市场和投资人开始用更大的声量，不断讲述物业管理的故事。这也引导了一批物企在这个过程中，一味地追逐扩张在管面积和业务规模，以追求体量增长作为主要甚至是唯一的发展目标。资本浪潮褪去、投资人回归理性后，很多物企业绩增长动能不足，难以支撑此前的高估值，市值持续缩水。当前，物业管理行业估值回归价值本性，收并购活动持续降温，步入冷静期。行业需要从“讲好故事”的急

2、速扩张逻辑，回归到“做好服务”的稳健发展逻辑。在这样的变化中，行业必然面临一个洗牌、淘沙、优中择优的过程，只有做到“笃实”和“创新”的物业管理机构才能领航穿越领先的物业管理机构须在夯实传统物管服务的基础上，持续探索行业新的增长点、深化物业管理服务对资产持有人不可或缺的价值。我们常说，决定房地产价值的因素是“地段、地段、地段”，但在项目建成或投资落定后，它的地理位置就已经不会改变了，这个时候就需要考验持有人的资产保值能力。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。中国商业地产物业与资产管理行业正处于多个关键脉络转变的交叉路口除了面对资本市场的冷却，行业也

3、同时面临着租赁市场下行和建筑资产楼龄增长的挑战。此时此刻，正是我们做出思考和沉淀的时机。基于丰富的业务经验、最佳实践及国际视野，仲量联行将致力于引领商业地产行业在不确定的环境中塑造资产韧性，探索革新路径，寻求破局之道。“李从越中国区物业与资产管理部总监仲量联行1厚积薄发，重塑韧性目录03服务客户的客户：从个体体验到资产收益的传导链 19马斯洛需求层次理论在物业中的应用 20降本方案不能压缩租户体验及风险安全管理 22真实管理场景中的实践 2404行业蜕变的思考与启发 26绿色双碳：从一到零的归元之路 27地产科技：从“锦上添花”到“务实去华”28轻量升级：从职能直管到网络协作 3001资管逻辑

4、领航物业管理升级 3识别市场与楼宇的双重生命周期 4前介顾问：将实际运营思维嵌入项目规划设计期 6租务管理：以经营者视角拓展物业管理服务边界 7一组对照案例：优质的物业管理与标杆资产表现互相成就 902资本性改造：项目生命周期中的重要课题 10市场迫近第一次“大修”时点 11维修保养与升级改造的长周期计划 13资本性改造的经济账 15电梯的故事 17结语 332中国商业地产物业与资产管理白皮书资管逻辑领航物业管理升级01物业管理的内涵早已远远超出“三保一维”，专业机构已开始代入资产管理视角拓宽物业管理的服务边界。在市场波动下，资产价值不再简单地水涨船高了，而是需要稳健、可持续的现金流作为支撑，

5、因而需要长周期、高品质的资产与物业管理护航。因此，本文开篇将先聚焦资产管理的逻辑，我们相信做出这样的思考和讨论恰逢其时。“在市场下行与存量时代的双重影响下，物业管理在资产全生命周期中提升价值和提供长期战略支持的重要性凸显。”3厚积薄发，重塑韧性识别市场与楼宇的双重生命周期当前市场环境充满挑战，全国各商业地产领域基本均处于横盘或下行阶段，也对物业与资产管理提出更高的要求物业管理的概念开始向资产管理逻辑延伸，向资产管理链条的上下环节拓展，对资产价值的影响力凸显。市场中也开始有一些资产持有人，试图通过压缩资管和物管方面的相关成本来应对下行市场压力。但我们认为，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才是根

6、本答案。物业管理机构和专家需要在传统物管功能的基础上，增加资产管理的思维模式，即以经营视角下的业务逻辑反推自身管理服务功能，拓展有利于项目现金流收益、超出传统物管服务范畴的工作，对资产进行全局性的、长周期的规划。从市场周期的角度来看，当市场处于增长区间时，资产价值随行就市，通过短期持有和出售，资产持有人能获得显著收益，因此物业管理所带来的价值提升被浪潮掩盖。而当市场步入下行区间时，短期内退出处置价格与预期不符，推动市场整体资产持有周期延长，现金流收益重要性提高，物业管理长周期、高品质的陪伴对于资产的保值乃至增值的基石性价值浮出水面。我们当前所处的市场正在经历下行周期，并将在未来中期内持续面临下