【宏观专题】房地产之尾部金融风险或已解除-240815（17页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 宏观研究宏观研究 宏观专题宏观专题 2024 年年 08 月月 15 日日 【宏观专题】房地产之尾部金融风险或已解除房地产之尾部金融风险或已解除 前言：对于地产，从近一年的政治局会议的定调来看，强调其“新形势”、“新前言：对于地产，从近一年的政治局会议的定调来看，强调其“新形势”、“新变化”。变化”。即“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“要结合房地产市场供求关系的新变化”、“抓紧构建房地产发展新模式”。由于地产产由于地

2、产产业链链条长，涉及面广，事关经济社会发展大局。从宏观总量研究的角度，这业链链条长，涉及面广，事关经济社会发展大局。从宏观总量研究的角度，这一定调下，随之而来的是若干宏观问题的思考一定调下，随之而来的是若干宏观问题的思考，包括，包括经济稳定、经济稳定、物价稳定、金物价稳定、金融稳定、财政收支平衡等。本文分析其对物价稳定和金融稳定的影响。我们的融稳定、财政收支平衡等。本文分析其对物价稳定和金融稳定的影响。我们的结论是房地产之尾部金融风险或已结论是房地产之尾部金融风险或已解除，但物价能否稳定或取决于需求增速解除，但物价能否稳定或取决于需求增速以及需求侧的结构的变化。以及需求侧的结构的变化。一、框架

3、简介：如何分析地产对金融稳定和物价稳定的影响？一、框架简介：如何分析地产对金融稳定和物价稳定的影响？1、对于金融稳定，分析的思路是观察地产新形势下，监管指标是否可能会触、对于金融稳定，分析的思路是观察地产新形势下，监管指标是否可能会触及监管下限。及监管下限。具体而言，银行业的监管指标在核心一级资本充足率、不良率等。保险业的监管指标在综合偿付能力充足率、核心偿付能力充足率等。而影响的而影响的途径是，途径是，对于银行，主要是居民按揭贷、企业开发贷、房企供应商贷款等。对于保险，地产景气下行，保险资金运用中投向地产的部分可能会面临亏损，途径包括：股票、债券、不动产、资产证券化产品、信托等。2、对于物价

4、稳定，分析的思路是沿用经典的产出缺口（新凯恩斯主义）分析、对于物价稳定，分析的思路是沿用经典的产出缺口（新凯恩斯主义）分析框架，在地产新形势下对产出缺口的走势进行推演。框架，在地产新形势下对产出缺口的走势进行推演。从减少主观判断、纳入地产参数的角度，做两个简化处理。一是以资本存量增速代替潜在产出增速。二是资本存量中剥离出地产，即假设住宅资产不增加经济的供给压力。二、定量测算二、定量测算 1：地产对银行稳定的影响：地产对银行稳定的影响 1、寻找阈值：我们分析在不良率上行至多少时，核心一级资本充足率可能会降至监管指标下限（8.25%），或在 6.2%时。2、影响途径分析：1）居民个人住房贷款余额，

5、2023 年年末是 38.17 万亿。2）房企开发贷，2023 年年末是 12.88 万亿。3）房企供应商的银行贷款规模估算。按照这一公式：企事业贷款余额*（建筑业贷款占比+制造业贷款占比*制造业中家具、非金属矿物制品负债占比），我们估算建筑业、家具制造业、非金属矿物制品业三个行业 2023 年年末的贷款余额或在 8.8 万亿左右。3、极限情况分析：受地产影响，极限情形下，银行的不良率受地产影响，极限情形下，银行的不良率可能可能会上行至会上行至3.62%，远低于风险阈值（，远低于风险阈值（6.2%）。）。与美国相比，美国次贷危机发生后，银行业的逾期率（逾期 30 天及更严重情形）一度上行至 7

6、%以上。一是与其贷款结构中地产占比较高有关。二是与其地产相关贷款逾期率较高有关。三、定量测算三、定量测算 2：地产对保险稳定的影响：地产对保险稳定的影响 1、寻找阈值：我们计算保险业在满足最低实际资本、最低核心资本的要求下，可承受的最大投资亏损为 1.77 万亿。2、影响途径及极限情况分析：其资金运用中可能受地产影响的途径包括：股票、债券、不动产、资产证券化产品、信托等极端情形下，地产股、地产信用债、地产 ABS、不动产、地产信托五类资产，可能使得保险业面临的风险敞口在 7775 亿，这一数值依然远低于保险业的风险阈值（1.77 万亿）。四、定量测算四、定量测算 3：地产对物价稳定的影响：地产