1、 行业行业报告报告|行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2024 年年 07 月月 05 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级)上次评级上次评级 强于大市 作者作者 王雯王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 鲍荣富鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 资料来源：聚源数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业研究周报:北京跟进住房信贷优化，多地加速“购房即落户”2024-06-30 2 房地产-行业研究周报:住建部再提收 储 加 速，民 企库

2、存 有望 受 益 2024-06-23 3 房地产-行业研究周报:居民信贷偏弱，降息预期趋强 2024-06-16 行业走势图行业走势图 政策复盘及展望：政策复盘及展望：周期的重演，渐进的底线周期的重演，渐进的底线 策略：重视收储及需求修复双重刺激下，板块困境反转机遇策略：重视收储及需求修复双重刺激下，板块困境反转机遇 需求侧，中央层面信贷政策突破传统边界后，市场等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制或将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅

3、有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。择股层面，建议重点关注：择股层面，建议重点关注：1）未出险优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、滨江集团、万科未出险优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、滨江集团、万科 A/万科企业等。万科企业等。2）地地方国企方国企&地方城投：建发国际集团、越秀地产、城建发展等。地方城投：建发国际集团、越秀地产、城建发展等。3）龙头央企：招商）龙头央企：招商蛇口、保利发展、中国海外发展等；蛇口、保利发展、中国海外发展等；4）租赁企业：贝壳。）租赁企业：贝壳。以史为鉴，本轮地产“以史为

4、鉴，本轮地产“517”新政有异同？”新政有异同？我们曾在 2022 年 2 月 21 日陌生的压力，熟悉的韵脚报告中回顾了 08、14 年前两轮周期限贷政策均呈现“地方-中央-地方”规律。从第三轮政策放松周期（22年至今）延续了前两轮的政策调整思路：通过继续减轻购房者负担、提振房地产市场需求。我们认为 517 政策超预期之处力度及持续性，供给侧辅以收储等增量工具，优化因周期调整同步产生的冗余库存，利好供需关系稳定及预期改善。资产“挤泡沫”过程中，已有政策调节方式虽或难以做到短期扭转预期，但其累加效应将加速行业“软着陆”进程。我们复盘了前两轮周期限贷政策放松后的地产行情走势，涨幅区间内地产板块均

5、取得一定的超额收益；个股层面，龙头企业在前两轮行情中的表现整体弱于板块整体。“517 新政”发布后截至 5 月 28 日，申万地产板块累计涨跌幅为 3%，相较于沪深300 指数的超额收益为 3%，涨幅居前的个股金地集团、万科 A、龙湖集团，累计涨幅分别为 14%、11%、6%，前期回调较多的个股此轮行情中弹性更大，区别与前两轮周期的逻辑是由供给侧出清延申至修复，建议同时关注非国央的估值弹性。如何衡量本轮地产政策的潜在效力？如何衡量本轮地产政策的潜在效力？我们认为基本面完成筑底需完成以下两个前提要素之一：1）居民收入预期改善；2）房价跌价预期改善。收入预期由宏观经济决定，且为慢变量，短期较难逆转

6、，而此前周期通过限制性政策的松动方式改善跌价预期的效果较为理想。理论上，23 年“831”和 24 年“517”新政为周期底出现提供了必要条件，拐点将建立在政策的累计效应之上，且继续将一线城市视为周期触底反弹的特征指标本次应同样适用。但 23 年以来政策效力较弱，或主要因居民对房产价格预期存在差异，其背后反映的不同阶段需求增长预期及货币流入预期的区别，最终也对政策调控效果造成影响。我们认为，人口负增长、城镇化率增长边际放缓并逐步接近空间上限，是造成需求侧增长预期转弱，是引起房屋资产价格重估的内因。而价格重估过程中，更为接近真实市场价格的二手房对新房形成分流，自然影响了全国新建商品房销售中枢。底