房地产行业海外REITs市场巡礼：美国篇美国REITs起源于下行期、成熟于全球化-240531（33页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 美国美国 REITsREITs：起源于下行期、成熟于全球化起源于下行期、成熟于全球化 -海外海外 REITsREITs 市场巡礼：市场巡礼：美国篇美国篇 房地产/公募 REITs 证券研究报告证券研究报告/行业深度报告行业深度报告 20242024 年年 5 5 月月 3131 日日 评级：增持评级：增持（维持维持）分析师：由子沛分析师：由子沛 执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005 Email： 联系人：陈希瑞联系人：陈希瑞 Email： 基本状况基本状况 上市 REITs 数 36 行业总市值(亿元)10

2、53.07 行业流通市值(亿元)519.49 行业行业-市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 报告摘要报告摘要 全球全球 REITs 概况：概况：REITs（Real Estate Investment Trusts）自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有 44 国家和地区相继推出相关市场，截止 2023 年底，EPRA 口径全球 REITs 总规模逾 1.69 万亿美元，近十年来亚洲市场已成为 REITs 增长的主力。各国家和地区 REITs 市场建立的时间和背景各不相同，但成熟市场 REITs 有明显的税收优惠驱动特征。美国美国 REITs 简析：简析：截止 2024 年 1

3、 月底，根据 Nareit 口径，美国 RElTs 拥有约 4 万亿美元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募股权和抵押 REITs，其中富时 Nareit 指数市值规模达到 1.30 万亿美元，美国 REITs 起源于下行期、成熟于全球化，税收政策和经济周期对市场的发展产生了重要影响。长期回报率方面，REITs 在上具有一定优势，但近年 REITs 走势弱于股市，且夏普比率一般。在抗通胀方面，REITs 是实物资产，具有很强抗通胀属性。REITs 与房价走势具有较强相关性，与股指的相关性要显著大于与债券指数的相关性。指数方面，目前 REITs 已被纳入多支 REITs 指数，REI

4、Ts 指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为 ETF 基金。细分市场表现：细分市场表现：从底层资产看，美国公募 REITs 底层不动产类型十分丰富，包括工业、办公、零售、住宅、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等十三类不动产类型。得益于 AI 的爆发带来了巨大的算力需求，近年数据中心 REITs 表现亮眼。近 30 年来，富时 REITs 估值倍数整体呈上升趋势，其中数据中心、工业、电信类 REITs 估值较高。后市展望：后市展望：受到经济增长、通货膨胀、地缘政治和美国总统大选等众多因素的影响，预计 2024 年的美国 REITs 市场将充满不确定性。但值得注意的是，美国市

5、场上的投资者对大类实物资产的配置仍然不足，海外 REITs 的基本面依然保持韧性，2024 年美联储大概率将开始降息，REITs 市场将迎来潜在配置机会。投资建议投资建议：1）近五年来，IDC REITs 市场表现显著优于标普 500，预计在 AI 高速发展下，数据中心与铁塔等基础设施资产将显著受益。2）美国千禧一代组建家庭人口潮将会增加对住宅公寓类 REITs 的需求，此外该类资产庞大的市场规模、高分红收益率、强大的融资能力等将带动资产受益。3）随着婴儿潮一代人口的老龄化，老年人住房需求的增长预计将推动医疗保健类 REITs 受益。风险提示风险提示：研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或

6、更新不及时的风险：研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险：研报中采用的海外或论文数据无法保证时效性，存在信息滞后可能，请酌情参考。全球地缘政治风险：全球地缘政治风险：美国作为最为全球最大的经济体，在当今全球局势动荡背景下，容易受到外部政治、经济、科技等影响；宏观调控及经济宏观调控及经济形势形势不确定性：不确定性：海外国家与我国国情差距较大，无法直接参考对比，相关经验更不能复制。75%95%115%135%REITs指数上证指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -2-行业深度报告行业深度报告 内容目录内容目录 1.公募公募 REITs 全景解